Альтернативные сделки с квартирой. виды сделок, как избежать рисков и мошенничества

Сегодня вашему вниманию предлагаем статью на тему: альтернативные сделки с квартирой. виды сделок, как избежать рисков и мошенничества. Мы постарались описать все простым языком, понятым для любого жителя нашей страны. Все вопросы можно задать в комментариях после статьи.

Причем бывают “цепочки” разной степени сложности — когда и у покупателя, и у продавца тоже альтернативные сделки, у кого-то из участников ипотека или необходимость получения разрешения от органов опеки. Но это не самый простой путь поменять квартиру — ведь чем сложнее “цепочка” сделок, тем больше вероятность того, что на одном из этапов она “разорвется” и ничего не получится”, — говорит эксперт. Надо заметить, что квартиры, которые находятся в альтернативной сделке, продаются со скидкой. Зачастую она вовсе не так велика, как хотелось бы покупателям — от 3 до 7 процентов. Но даже такой незначительный дисконт способен привлечь потенциальных покупателей, а, значит, участников длинной или короткой “цепочки”. Но нельзя также не отдавать себе отчет в том, что альтернативные сделки в ближайшие два-три года серьезно потеряют популярность.

Однако, совершая операцию купли-продажи недвижимости (и жилой, и коммерческой), рискуют все стороны сделки: продавец, покупатель и даже компания-посредник. Попробуем разобраться, какие подводные камни в отчуждении имущества существуют для владельца квартиры вторичного фонда.
Риск альтернативной сделки С одной стороны, продавец сегодня находится в более выгодном положении, чем покупатель, по крайней мере, это касается выбора – спрос по-прежнему превышает предложение. Вторичный рынок пополнился покупателями первичного рынка и теми, кто ранее предпочитал арендовать квартиры.
В результате даже неликвидное жилье находит своего покупателя. Что ж, с этим утверждением, наверное, не поспоришь. Но и в такой выгодной ситуации продавец сталкивается со многими трудностями.
Все, конечно, зависит от конкретных обстоятельств сделки.

Видео (кликните для воспроизведения).

Альтернативная сделка при покупке квартиры. порядок действий

Инесса Владимировна ГУБАЧЕВА, директор агентства недвижимости «Региональный Статус»:– Главный риск для продавца квартиры вторичного рынка – потерять квартиру и не получить деньги. Подобная ситуация может произойти при двух условиях: если расчет с продавцом осуществляется наличными средствами и неправильно определена схема расчета.

Их схемы отработаны, поэтому гарантируют большую безопасность.Какие есть риски? Сложная сделка полна неприятных сюрпризов. Чтобы себя от них уберечь, необходимо с ними разобраться.

Без помощи специалиста провести обмен практически нереально. Процесс очень сложный и ошибка может стоить огромных денег.

Кроме того, у нас есть черный список агентств, с которыми мы не имеем дела, так как они нечестны со свои клиентами. Много вопросов вызывают сделки с квартирами, полученными в наследство.

Мы чаще всего стараемся проверить такие факты через нотариуса, хотя такая информация, честно говоря, тоже бывает не всегда достоверной. Принимая в цепочку наследственные квартиры, и покупая их для клиентов, мы стремимся, прежде всего, выяснить, кто, когда и как вступил в права наследства, и кто был прописан на одной жилплощади с наследодателем.

Количество квартир, которые могут участвовать в схеме, не ограничено, но на практике их число редко превышает 4. Вернуться к содержанию ↑ ○ Типичные риски продажи квартиры.

Продажа недвижимости всегда связана с определенными рисками. Чаще всего это:

  • Заниженная стоимость из-за неправильной оценки имущества.
  • Встреча с мошенниками, которые под предлогом осмотра квартиры хотят что-то украсть из нее.
  • Работа с недобросовестным агентством недвижимости.
  • Ошибки в оформлении документов (в частности, договора купли-продажи).

Но самый большой риск для продавца возникает в момент передачи денег.

Так как оплата производится после регистрации договора, он может вовсе остаться без денег, если покупатель вдруг передумает. Процедура оспаривания сделки может быть достаточно длительной, а успех при этом не гарантирован.

Когда при покупке новой квартиры продается старая, это называется альтернативной сделкой. Причин, почему так поступают, много. Например, семья с появлением детей хочет усовершенствовать жилищные условия.

Или дети собираются жить отдельно. Имеется несколько причин альтернативной сделки купли-продажи квартиры:

  • улучшение условий жизни;
  • разъезд — актуален для бывших супругов или для конфликтующих родственников;
  • съезд – продажа двух или больше квартир и покупка на эти деньги одной большой;

Обычно в процессе участвуют около 5 квартир, но иногда эта цифра достигает и 12. Из-за вовлечения большого количества участников, процесс может затянуться на долгий период.

Каждый имеет свои интересы, поэтому подогнать точные сроки очень трудно. Необходимо иметь выдержку и терпение. Существует масса примеров, где за несколько часов от сделки один из участников отказывался.

Альтернативная сделка: как безопасно купить новое жильё, продав старое

Во время альтернативной сделки следует запастись временем и терпением.Пожалуй, это все риски альтернативной сделки. Нужно ли платить налог? Осуществляя альтернативную сделку с квартирой многих интересует проблема, облагается ли она налогом.

Учитывая налоговый кодекс, объектом налогообложения физических лиц есть доход, полученный в течении года. В том числе и от продажи жилплощади. Рассмотрим пример, когда продается квартира за 4 500 000 рублей.

Собственниками являются двое родителей и двое детей. То сумма, которую указывают в декларации рассчитывается следующим образом.

4 500 000 – 1 000 000 (имущественный налоговый вычет по п.п. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ) — 2 000 000 рублей (имущественный вычет по п.п. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ) = 1 500 000 * 13% = 195 000 / 4 = 48 750 рублей (на каждого члена семьи). Есть возможность и не платить налог.

В профессиональном риэлторском жаргоне есть такое понятие как «альтернативная сделка». Специалисты говорят, что это самый распространенный вид сделок с недвижимостью.

О том, что представляют собой такие сделки, и каковы их особенности. Альтернативной называется сделка, цель которой – не просто получение денег за продажу квартиры, а одновременное приобретение другого жилья (то есть некой альтернативы). Например, взамен одной большой квартиры нужно две поменьше или, наоборот, вместо двух небольших квартир нужна одна просторная. Вариантов может быть очень много: люди съезжаются, разъезжаются, обмениваются жильем.

Читайте так же:  Как оценить земельный участок для продажи

К альтернативным сделкам относится и расселенение ветхого фонда, если бывшим жильцам предоставляют именно другие квартиры (а не денежную компенсацию). Нередко бывает так, что у покупателей нет денег на более дорогую квартиру, но есть прежнее жилье и средства на доплату.

Видео (кликните для воспроизведения).

Советы юриста: ✔ Совершали альтернативную сделку с квартирой, но так получилось, что другие люди оформили документы раньше нас и получили права пользования и распоряжения нашей квартирой, а нам отказались дать возможность доделать документы. Что делать?✔ Совершили альтернативную сделку при покупке жилья, но вторая сторона не оплатила налоги, нам это чем-нибудь грозит? ○ Видео. ○

Что такое альтернативная сделка? Данный вид сделки представляет собой обмен квартирами через договор купли-продажи. Специфика заключается в том, что осуществляется единовременная реализация жилплощади, то есть документы подписываются в одно и то же время.

В сделке участвуют несколько участников, что не противоречит гл.9 ГК РФ. Заключить альтернативную сделку можно также путем обмена. Но здесь следует учитывать, что обменивать можно только квартиры, находящиеся в социальном найме (ст.72 ЖК РФ).

Альтернативные сделки с квартирой. Виды сделок, как избежать рисков и мошенничества?

Изображение - Альтернативные сделки с квартирой. виды сделок, как избежать рисков и мошенничества proxy?url=https%3A%2F%2Ftopurist.ru%2Fthemes%2Fmedia-responsive-theme%2Fcss%2Ftelimg

Изображение - Альтернативные сделки с квартирой. виды сделок, как избежать рисков и мошенничества proxy?url=https%3A%2F%2Ftopurist.ru%2Fthemes%2Fmedia-responsive-theme%2Fcss%2Ftelimg

Изображение - Альтернативные сделки с квартирой. виды сделок, как избежать рисков и мошенничества proxy?url=https%3A%2F%2Ftopurist.ru%2Fthemes%2Fmedia-responsive-theme%2Fcss%2Ftelimg

Немногие знают, что помимо стандартного договора купли-продажи, приобрести квартиру можно по альтернативной сделке.
Но здесь есть определенные риски, которые нужно учитывать, чтобы не стать жертвой мошенничества. В представленной ниже статье мы подробно расскажем о специфике альтернативных сделок и о том, как нужно действовать, чтобы провести сделку максимально быстро и правильно.

Данный вид сделки представляет собой обмен квартирами через договор купли-продажи. Специфика заключается в том, что осуществляется единовременная реализация жилплощади, то есть документы подписываются в одно и то же время. В сделке участвуют несколько участников, что не противоречит гл.9 ГК РФ.

Заключить альтернативную сделку можно также путем обмена. Но здесь следует учитывать, что обменивать можно только квартиры, находящиеся в социальном найме (ст.72 ЖК РФ). К тому же, найти вариант, полностью устраивающий обе стороны, практически нереально, поэтому обмен чаще всего происходит с доплатой.

При альтернативной продаже один собственник продает свою квартиру, одновременно покупая другую. А продавец последней жилплощади может являться покупателем для третьей стороны. Рассмотрим схему такой сделки на примере.

Владелец трехкомнатной квартиры хочет ее продать и купить две однокомнатные. А один из продавцов однокомнатной собирается приобретать двухкомнатную квартиру. В результате такой сделки заключается 4 договора купли-продажи.

Альтернатива означает, что владелец квартиры продает ее, покупая одновременно другую. Вот именно вторая приобретаемая жилплощадь и является альтернативной. Подписание договоров купли-продажи и их государственная регистрация происходит в один и тот же день. У данного вида сделки три участника:

  • Покупатель первой квартиры.
  • Продавец первой квартиры, который в то же время является покупателем второй «альтернативной» квартиры.
  • Продавец «альтернативной» квартиры.

Здесь реализуется не одна жилплощадь, а несколько. При этом продавцы каждой из них выступают покупателями другого жилья, что и образует альтернативную цепочку. При этом нужно учитывать, что все квартиры не должны реализовываться последовательно.

Например, собственник четырехкомнатной квартиры хочет продать ее и купить взамен три квартиры: две однокомнатные и одну двухкомнатную (с доплатой). Здесь выстраивается цепочка из 4 квартиры, три из которых являются альтернативными.

От длины цепочки зависит и сложность сделки. Количество квартир, которые могут участвовать в схеме, не ограничено, но на практике их число редко превышает 4.

Продажа недвижимости всегда связана с определенными рисками. Чаще всего это:

  • Заниженная стоимость из-за неправильной оценки имущества.
  • Встреча с мошенниками, которые под предлогом осмотра квартиры хотят что-то украсть из нее.
  • Работа с недобросовестным агентством недвижимости.
  • Ошибки в оформлении документов (в частности, договора купли-продажи).

Но самый большой риск для продавца возникает в момент передачи денег. Так как оплата производится после регистрации договора, он может вовсе остаться без денег, если покупатель вдруг передумает. Процедура оспаривания сделки может быть достаточно длительной, а успех при этом не гарантирован. Также нельзя подписывать никаких дополнительных документов об оплате, помимо расписки. Только учет всех нюансов может свести все риски к минимуму.

Кроме типичных рисков, связанных с продажей недвижимости, альтернативная сделка предполагает и вои специфические риски, которые возникают в силу сложности организации процесса. Чего именно стоит опасаться будет подробно указано ниже.

В любой альтернативной сделке участвует больше двух сторон. Поэтому любое несогласие между ними может стать причиной полного разрыва всей процедуры. Очень важно, чтобы каждый из участников сделки имел адекватные запросы и реально оценивал стоимость и той квартиры, которую он хочет продать и той, которую планирует купить.

Важно, чтобы требования соответствовали реальным рыночным ценам и возможностям других участников. В противном случае возникает риск увеличения сроков сделки и даже ее отмены.

Подобный риск возникает из-за того, что все квартиры, участвующие в сделке, не связаны между собой (регистрируются по отдельным договорам). Поэтому возникает опасность, что регистратор может приостановить регистрацию одного из договоров, в результате чего одна сторона рискует остаться и без квартиры и без денег.

Чтобы избежать подобного, нужно регулярно отслеживать процесс регистрации (на сайте Росреестра по номерам заявлений). В случае возникновения проблем с одним договором, остальные участники сделки сразу пишут заявление о приостановке и других соглашений, а потом уже разбираются с причинами. Если речь идет не о приостановлении, а об отказе в регистрации, порядок действий такой же.

Чтобы избежать подобных рисков, можно воспользоваться услугами нотариуса либо следовать рекомендация риэлтора.

Обращение к нотариусу имеет особенное значение в вопросах с альтернативной сделкой. Связано это с тем, что если договор по сделке с недвижимостью заверен нотариально, то он не проходит дополнительную проверку юристами. Соответственно, срок регистрации короче, а риск частичной регистрации или отказа – ниже.

Проведение альтернативной сделки лучше доверить профессионалам. Потому что в данном случае, количество документов, которые нужно проверить на подлинность больше. Также могут возникнуть сложности с организацией самого процесса подписания всех договоров. Именно поэтому, для максимального повышения вероятности успешного проведения сделки, стоит обратиться к грамотному риэлтору.

Читайте так же:  Какой уголовный закон имеет обратную силу

Еще один немаловажный вопрос, который следует учитывать участникам альтернативной сделки – порядок уплаты налога и возможность получения налогового вычета. Распространенной ошибкой является мнение о том, что единовременная покупка альтернативной квартиры освобождает от уплаты налога.

На самом деле, эти две сделки никак юридически не связаны между собой, даже если проведены в один налоговый период. Поэтому продав свою жилплощадь, вы должны уплатить 13% с дохода, полученного от продажи, если владеете ею менее 3 лет.

Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят физические лица – налоговые резиденты Российской Федерации, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, – исходя из сумм таких доходов (п. 3 ст. 228 НК РФ).

А покупка альтернативной квартиры дает право на получение налогового вычета.

При определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них (п.3 ст. 220 НК РФ).

Другими словами, в данном виде сделок уплата налогов и получение налогового вычета производится в стандартном порядке и взаимозачет продажи и покупки невозможен.

Таким образом, альтернативные сделки являются специфичным видом сделки купли-продажи, которая имеет свои особенности и риски. Поэтому повышенная осторожность и учет всех нюансов особенно важны в подобных случаях.

✔ Совершали альтернативную сделку с квартирой, но так получилось, что другие люди оформили документы раньше нас и получили права пользования и распоряжения нашей квартирой, а нам отказались дать возможность доделать документы. Что делать?

В этой ситуации вы можете обратиться в суд, чтобы доказать недобросовестность продавца, который заключил соглашение с двумя продавцами. Квартиру назад вы вряд ли получите, потому что по закону она остается покупателям, которые первыми оформили сделку. Но вы можете рассчитывать на компенсацию морального и материального ущерба.

✔ Совершили альтернативную сделку при покупке жилья, но вторая сторона не оплатила налоги, нам это чем-нибудь грозит?

Все договора альтернативной сделки заключаются отдельно и юридически не взаимосвязаны. А это значит, что уклонение продавца от налогов, полученных за продажу своей квартиры, вам ничем не грозит.

Специалист Елизавета Гибова подробно расскажет, как проходит альтернативная сделка.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Важно, чтобы требования соответствовали реальным рыночным ценам и возможностям других участников. В противном случае возникает риск увеличения сроков сделки и даже ее отмены. ✔ Частичная регистрация или отказ в регистрации. Подобный риск возникает из-за того, что все квартиры, участвующие в сделке, не связаны между собой (регистрируются по отдельным договорам). Поэтому возникает опасность, что регистратор может приостановить регистрацию одного из договоров, в результате чего одна сторона рискует остаться и без квартиры и без денег. Чтобы избежать подобного, нужно регулярно отслеживать процесс регистрации (на сайте Росреестра по номерам заявлений). В случае возникновения проблем с одним договором, остальные участники сделки сразу пишут заявление о приостановке и других соглашений, а потом уже разбираются с причинами.

Если в квартире ремонт был сделан более 5 лет назад, при этом в цену квартиры включена его стоимость, то лучшее решение – провести дополнительный косметический ремонт. Если дорогая квартира находится в доме старой постройки, то одним из способов увеличения стоимости квартиры может стать небольшой ремонт на лестничной площадке и в подъезде. К финансированию можно привлечь соседей или сделать это самостоятельно.

Альтернативная сделка при покупке квартиры. порядок действий

Я работаю в сфере недвижимости с 1992 года, и за это время трижды менялся порядок регистрации, и 2 раза менялись условия приватизации. Если раньше комнаты приватизировались как доли в квартире, то с 2005 года они приватизируются как комнаты. Иногда можно запутаться в этих тонкостях… Поэтому при заключении альтернативной сделки (впрочем, как и любой другой), обязательна помощь юриста.
Если вы не хотите идти в агентство недвижимости, можно просто обратиться в юридическую контору или к адвокату, который занимается гражданскими делами. Возможно, они не так разбираются в нюансах сделок с недвижимостью, как представители агентств, но дать правовую оценку ситуации они смогут.

Риск «неправильной» цены Теперь поговорим о задаче, касающейся оценки продаваемой квартиры. Ее неверное решение приводит как минимум к потере времени, а максимум – к потере средств. К ней нужно подходить сугубо профессионально, мыслить трезво и объективно.

Конечно, своя квартира кажется самой лучшей, но нужно реально смотреть на вещи и давать адекватные оценки. Совет профессионала в этой ситуации – ценный актив в вашу пользу. Необходимо помнить, что завышение реальной стоимости квартиры также вредит, как и ее занижение, – это ведет к неправильному ее позиционированию на рынке.

Здесь уже каждый сам должен решать, надежен ли его партнер. Только хотелось бы предостеречь от неофициальной передачи денег в том случае, когда участники сделки – недостаточно близкие люди, чтобы доверять друг другу без подстраховки. На стадии расчета лучше воспользоваться услугами банка и арендовать сейфовую ячейку – услуга удобная и в контексте общих затрат недорогая.

Большинство профессионалов рязанского рынка недвижимости рекомендуют продавцам заключать эксклюзивные договоры с риэлторской компанией.

Торг в такой ситуации не сможет решить проблемы, не побудит покупателя к активным действиям, так как ему в первую очередь важно качество квартиры. Продавец попадает не в свою целевую группу, продажа затягивается. Существуют три основных метода оценки стоимости жилья.
Первый — метод сравнения продаж. Он наиболее часто используется специалистами. Ограничения на его использование возникают из-за того, что на рынке недвижимости не всегда просто найти два одинаковых объекта. Поэтому оценка, данная квартире путем сравнения, продаж может иметь серьезную погрешность.
Второй — метод капитализации доходов. При использовании этого метода вычисляется сумма, которую можно получить, если сдать квартиру в коммерческую аренду. Полученная сумма сравнивается со ставкой по депозитам и с доходностью других финансовых инструментов.

Читайте так же:  Лишение отцовства. основания и документы для лишения родительских прав отца

Альтернативная сделка: как безопасно купить новое жильё, продав старое

К тому же, найти вариант, полностью устраивающий обе стороны, практически нереально, поэтому обмен чаще всего происходит с доплатой. Вернуться к содержанию ↑ ○ Характеристика альтернативной продажи. При альтернативной продаже один собственник продает свою квартиру, одновременно покупая другую.
А продавец последней жилплощади может являться покупателем для третьей стороны. Рассмотрим схему такой сделки на примере. Владелец трехкомнатной квартиры хочет ее продать и купить две однокомнатные. А один из продавцов однокомнатной собирается приобретать двухкомнатную квартиру.

В результате такой сделки заключается 4 договора купли-продажи. ✔ Альтернатива. Альтернатива означает, что владелец квартиры продает ее, покупая одновременно другую. Вот именно вторая приобретаемая жилплощадь и является альтернативной.

Одновременно ли регистрируются альтернативные сделки по недвижимости

При этом доступ к ячейке банка для покупателя Ивана будет оставаться закрытым в течение указанного периода времени. Если же сделка не состоялась, то с 11.09.2016 года и до окончания срока аренды, доступ к ячейки открывается для Ивана, и он может прийти и забрать свои деньги.

Внимание, если в период с 15.08.2016 года до 10.09.2016 года Мария не придет с документами в банк, то доступ к ячейки для нее будет закрыт, так как будет считаться что сделка не состоялась. Напоминаем, что срок регистрации права собственности на квартиру составляет 14 календарных дней, то есть, если документы на регистрацию будут поданы 15.08.2016 года, то уже к 30.08.2016 году, у покупателя на руках будут все необходимые документы для доступа к ячейки, итого получается что у Марии есть еще 10 дней что бы забрать свои деньги из ячейки.

Кроме того, такой способ оформления юридических отношений является достаточно простым и понятным.

К плюсам такого типа контракта можно отнести то, что покупатель вправе выбрать понравившийся вариант самостоятельно, независимо от обстоятельств, продавец тоже ничего не теряет, поскольку продажа его собственности выполняется лишь по нахождению подходящего варианта. Кроме этого, заключение такого соглашения позволит без спешки перепрописать всех жильцов и освободить квартиру.

Изображение - Альтернативные сделки с квартирой. виды сделок, как избежать рисков и мошенничества proxy?url=http%3A%2F%2Fdomzalog.ru%2Fwp-content%2Fplugins%2Fwp-special-textboxes%2Fthemes%2Fstb-metro%2Finfo

В ряде ситуаций альтернативная сделка покупки квартиры может выполняться на протяжении года.

Но «чистые продажи» квартир, к сожалению, встречаются на рынке нечасто.

Какие могут быть у Продавца – смотри в Глоссарии по ссылке.

означает, что собственник продает свою квартиру и покупает себе другую квартиру взамен (за деньги от продажи первой).

Изображение - Альтернативные сделки с квартирой. виды сделок, как избежать рисков и мошенничества proxy?url=http%3A%2F%2Fdomzalog.ru%2Fwp-content%2Fplugins%2Fwp-special-textboxes%2Fthemes%2Fstb-metro%2Fwarning

Таким образом, в альтернативной сделке покупки и продажи квартиры участвуют, как минимум, три стороны: Покупатель квартиры-1; Продавец квартиры-1, который в свою очередь является Покупателем «альтернативной» квартиры-2; Продавец «альтернативой» квартиры-2.

Дело в том, что в настоящее время на российском рынке недвижимости достаточно много предложений свободных квартир.

А покупка жилья напрямую и без всяких “цепочек” — дело менее хлопотное и не такое нервное, когда из-за одной нестыковки может ничего не получиться.И вообще, сейчас к альтернативным сделкам по купле-продаже квартир у многих экспертов и аналитиков есть серьезные вопросы.

Во-первых, это, как уже говорилось выше, ненадежность длинных “цепочек” и потенциальное возникновение дополнительных трудностей.

Важно помнить, что если альтернативная сделка еще и ипотечная или с необходимостью получения разрешения из органов опеки, то объект должен удовлетворять параметрам покупки для таких сделок.

У каждого банка свои требования при аккредитации, а для представителей органов опеки важно, чтобы приобретаемое жилье было не хуже по условиям проживания, чем та квартира, из которой ребенка выселяют.

Альтернативные сделки с квартирой. Виды сделок, как избежать рисков и мошенничества?

А один из продавцов однокомнатной собирается приобретать двухкомнатную квартиру.

В результате такой сделки заключается 4 договора купли-продажи. Альтернатива означает, что владелец квартиры продает ее, покупая одновременно другую.

Вот именно вторая приобретаемая жилплощадь и является альтернативной. Подписание договоров купли-продажи и их государственная регистрация происходит в один и тот же день.

У данного вида сделки три участника:

  1. Покупатель первой квартиры.
  2. Продавец «альтернативной» квартиры.
  3. Продавец первой квартиры, который в то же время является покупателем второй «альтернативной» квартиры.

Здесь реализуется не одна жилплощадь, а несколько. При этом продавцы каждой из них выступают покупателями другого жилья, что и образует альтернативную цепочку.

Альтернативные сделки с недвижимостью: купля-продажа квартиры

Существует множество ситуаций, при которых альтернативная сделка является лучшим способом решения возникших проблем с жильем. На практики чаще всего встречаются следующие из них:

  • Равноценный обмен – приобретение взамен своей квартиры другой недвижимости, имеющей такую же стоимость. В этом случае деньги фигурируют только на бумаге. В реальности никто из участников сделки их не получает.
  • Разъезд (съезд) – обмен большой квартиры на несколько меньших или наоборот.
  • Неравноценный обмен – приобретение взамен своей более дешевой или дорогой квартиры. В результате такой сделки, один из ее участников получает деньги и меньшую по площади или расположенную в более удаленном районе недвижимость. А другой – улучшает свои жилищные условия за счет внесенной доплаты.

Найти две равноценных квартиры практически невозможно.

Очень редко покупатель имеет свободные деньги на приобретение жилья, а обращаться в банки подавляющее большинство граждан все еще не решается.

Изображение - Альтернативные сделки с квартирой. виды сделок, как избежать рисков и мошенничества proxy?url=http%3A%2F%2Fdomzalog.ru%2Fwp-content%2Fplugins%2Fwp-special-textboxes%2Fthemes%2Fstb-metro%2Falert

В советское время, когда понятие частной собственности на жилье вообще не существовало, обмен недвижимости был привычной и единственной процедурой (которая так и называлась – мена), благодаря которой граждане хоть как то могли решать свои вопросы с жильем. Сегодня подобные сделки встречаются крайне редко — доля старого муниципального жилья сокращается, а новые квартиры как правило быстро приватизируются.

Это необходимо, когда у покупателя нет нужной суммы для покупки квартиры, а значит, договор купли-продажи заключить пока нельзя. Система предварительных договоренностей позволяет зафиксировать намерения сторон. Поэтому если ваш партнер откажется от своих обязательств, то его можно принудить к их выполнению через суд.

Читайте так же:  Что нужно чтобы стать инструктором по вождению

Или потребовать от него денежной компенсации.

Изображение - Альтернативные сделки с квартирой. виды сделок, как избежать рисков и мошенничества proxy?url=http%3A%2F%2Fdomzalog.ru%2Fwp-content%2Fplugins%2Fwp-special-textboxes%2Fthemes%2Fstb-metro%2Falert

Если одно из звеньев окажется не в порядке, то вся цепочка разрушится. Например, когда одна сделка признается недействительной, то такое определение автоматически применяется ко всем последующим сделкам.

Обычно же риэлторы стараются ограничить число участников до такого, когда вся ситуация поддается хорошему контролю: на моей практике в одной сделке участвовало 5 квартир плюс покупатель, а на сделку пришло около 20 человек, собственников и риэлторов. Особенность такой сделки — единовременная регистрация и продажи, и покупки.

Изображение - Альтернативные сделки с квартирой. виды сделок, как избежать рисков и мошенничества proxy?url=http%3A%2F%2Frealty.vesti.ru%2Fuploads%2Fpictures%2Fpbig%2Farticles%2F1609%2F44356

У российского рынка недвижимости есть своя особенность, которая чужда мировому рынку жилья. Речь идет об альтернативных сделках. В той же Европе человек, когда продает квартиру, то делает это сразу, не дожидаясь, пока появится подходящий вариант на рынке продажи. А время, которое подыскивает себе новую квартиру, живет в съемном жилье.

Но то в Европе и в США, а у нас все совершенно по-другому. Человек, который решил поменять свою квартиру на другую, обязательно ждет, пока найдется подходящий вариант, чтобы продать старое жилье и купить себе новое чуть ли не в течение одной недели. Директор Сети офисов недвижимости Est-a-Tet Алексей Бернадский считает, что альтернативные сделки — это исключительно российское явление. Более того, в нашей стране проводятся альтернативные сделки с одновременной продажей имеющего жилья и покупкой новой квартиры.

“Причем бывают “цепочки” разной степени сложности — когда и у покупателя, и у продавца тоже альтернативные сделки, у кого-то из участников ипотека или необходимость получения разрешения от органов опеки. Но это не самый простой путь поменять квартиру — ведь чем сложнее “цепочка” сделок, тем больше вероятность того, что на одном из этапов она “разорвется” и ничего не получится”, — говорит эксперт.

Надо заметить, что квартиры, которые находятся в альтернативной сделке, продаются со скидкой. Зачастую она вовсе не так велика, как хотелось бы покупателям — от 3 до 7 процентов. Но даже такой незначительный дисконт способен привлечь потенциальных покупателей, а, значит, участников длинной или короткой “цепочки”.

Но нельзя также не отдавать себе отчет в том, что альтернативные сделки в ближайшие два-три года серьезно потеряют популярность. Дело в том, что в настоящее время на российском рынке недвижимости достаточно много предложений свободных квартир. А покупка жилья напрямую и без всяких “цепочек” — дело менее хлопотное и не такое нервное, когда из-за одной нестыковки может ничего не получиться.

И вообще, сейчас к альтернативным сделкам по купле-продаже квартир у многих экспертов и аналитиков есть серьезные вопросы. Во-первых, это, как уже говорилось выше, ненадежность длинных “цепочек” и потенциальное возникновение дополнительных трудностей. Важно помнить, что если альтернативная сделка еще и ипотечная или с необходимостью получения разрешения из органов опеки, то объект должен удовлетворять параметрам покупки для таких сделок. У каждого банка свои требования при аккредитации, а для представителей органов опеки важно, чтобы приобретаемое жилье было не хуже по условиям проживания, чем та квартира, из которой ребенка выселяют. Так что здесь нужны осторожность, внимательность и большое терпение.

А еще многие любители альтернативных сделок допускают фатальную ошибку и выбирают объект для покупки до того момента, когда найден покупатель на имеющую квартиру. Внося залог за найденную квартиру без наличия покупателя для своего объекта, в итоге такие собственники его теряют, поскольку в течение месяца (время залога) найти покупателя на вторичном рынке крайне сложно.

Также очень важно помнить, что при осуществлении альтернативной сделки надо правильно заложить деньги в банковскую ячейку. Самое главное, чтобы при отсутствии регистрации одной из квартир в цепочке все участники сделки получили обратно свои денежные средства. Как говорят эксперты отечественного рынка недвижимости, в альтернативных сделках деньги от продажи квартиры закладывают не на продающего собственника, а на продавца другой квартиры, которая приобретается

Какие риски при продаже квартиры существуют и как их избежать?

Сделки с недвижимостью происходят в жизни людей не так часто. Они сопряжены с определенными рисками даже для опытных специалистов, хорошо знакомых с законодательством и знают подводные камни, а граждане, которые далеки от этих вопросов, чаще становятся жертвами мошенничества. Если покупатель может купить квартиру с обременением, с долгами, то чем же рискует продавец, который имеет целью получить сумму, указанную в договоре, за свою недвижимость?

Содержание статьи:

Передача средств от покупателя к продавцу нередко становится очень рискованным моментом для бывшего собственника жилья, не исключены грабежи и различные виды обмана. Совместить процесс подписания договора и передачи средств не так просто.

Изображение - Альтернативные сделки с квартирой. виды сделок, как избежать рисков и мошенничества proxy?url=https%3A%2F%2Fpravo-doma.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2Fpokupka_kvartiry-3-300x186

При оплате сделки наличными нужно их проверять, чтобы не попали фальшивые купюры, особенно, когда расчет производится в долларах. Для этого риэлторы имеют, как правило, специальные устройства.

После подсчета необходимо обеспечить сохранность денег, чтобы не стать объектом грабительского нападения. Нередко наличные деньги становятся поводом не только для грабежа, но и убийства.

Поэтому все популярнее становятся услуги банка, но пользуясь ими, придется поделиться частью дохода за предоставляемый сервис.

Использование банковской ячейки гарантирует сохранность денег в той степени, насколько надежен сам банк. С ним заключается определенный договор аренды. Покупатель в присутствии продавца помещает средства в ячейку, которые сможет забрать обратно, если сделка не пройдет.

Дополнительное соглашение к договору аренды ячейки регулирует доступ участников сделки к ее содержимому. Деньги продавец сможет получить после предъявления банку документов, о том, что сделка совершена и квартира перешла в собственность покупателя.

В соглашении может быть оговорено условие обязательной выписки всех зарегистрированных в квартире.

Если продавец указывает в договоре купли-продажи заниженную цену, то покупатель-мошенник может умышленно не дать ему доступ к ячейке, в которую закладывалась полная сумма. Если продавец обратится в суд, то он получит назад только ту часть денег, которая была указана в договоре купли-продажи.

Аналогичным удобным способом расчета является оформление аккредитива, когда средства поступают от покупателя в банк. Деньги будут списаны с его счета и перечислены на счет продавца при предъявлении документов о том, что сделка состоялась.

Читайте так же:  Возврат товара без этикетки

Изображение - Альтернативные сделки с квартирой. виды сделок, как избежать рисков и мошенничества proxy?url=https%3A%2F%2Fpravo-doma.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2Fdepozit_notariusa-300x265

Еще одним способом, обеспечивающим безопасное получение денег от покупателя, является использование счета нотариуса согласно п.1.1 ст. 327 ГК РФ, с которого продавец получит свои деньги за квартиру после оформления.

Чтобы покупатель не смог снять деньги раньше, с ним нужно составить Соглашение о расчетах.

В этом документе оговоривается, что он имеет право на их возврат только в случае отказа в госрегистрации, если оформление собственности не произошло в течение 45 дней.

Покупатель, чтобы рассчитаться за квартиру, часто прибегает к заемным средствам, оформляя ипотечное кредитование. В благополучном доведении сделки до конца появляется еще одно заинтересованное лицо — это банк. С одной стороны, это хорошо для покупателя, так как будет проверена досконально чистота сделки профессиональными сотрудниками.

Однако, между подачей заявления покупателем и поступлением средств на счет продавца, кредитодателем будет осуществлен еще ряд мероприятий, которые могут повлиять на стоимость и сроки оплаты:

Реже используется продажа квартиры в рассрочку по предварительному договору купли-продажи:

  • застройщиками на этапе строительства,
  • готовых объектов.

Предварительный договор купли-продажи не предусматривает переход права собственности, но если застройщик не выполняет условия и срывает сроки, то с него будет взыскана сумма по договору и двойные проценты.

Продавец рискует не получить платежи от продажи готового объекта в рассрочку, или они будут приходить с опозданием, в договоре предусмотрительно должны быть прописаны условия отказа от передачи имущества. А если приостановка платежей произошла после того, как уплачено более 60% от суммы, продавец уже не сможет отказаться от сделки даже через суд.

Среди гражданских лиц такая форма продажи применяется редко, не всегда выгодна продавцу, но вполне применима, например, между родственниками, или когда продавец рад найденному покупателю и готов предоставить ему удобные условия для покупки.

Изображение - Альтернативные сделки с квартирой. виды сделок, как избежать рисков и мошенничества proxy?url=https%3A%2F%2Fpravo-doma.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2Fkvartira_v_rassrochku-300x200

В соответствии со статьями 488 и 489 ГК РФ, квартира будет считаться в залоге до полной выплаты взносов, в ЕГРН она будет зарегистрирована на покупателя как недвижимость с обременением, то есть никакие операции он с ней проводить не сможет.

В договоре должны быть указаны санкции за несвоевременную уплату взносов, а также условия расторжения сделку в случае неуплаты. В случае срыва сделки продавец должен быть готов к возврату выплаченных ранее денег покупателю.

Предварительный договор купли-продажи квартиры: риски

Предварительный договор купли-продажи помогает продавцу и покупателю закрепить свой выбор на время подготовки необходимых документов для проведения сделки.

В нем фиксируется цена, прописывается сумма задатка, условие выписки жильцов к определенному сроку, устанавливается порядок оплаты, сроки освобождения квартиры и штрафные санкции при несоблюдении каких-либо условий.

Составление предварительного договора является важным шагом к успешному проведению сделки и подтверждает серьезность намерений покупателя и продавца.

Если продавец захочет расторгнуть впоследствии сделку, как необдуманную, предварительный договор будет документальным свидетельством того, что продавец к сделке готовился, и этот шаг был взвешенным. После подписания предварительного договора он должен будет вернуть залог в большем размере, если передумает продавать квартиру.

Риски продавца при продаже квартиры по доверенности

Изображение - Альтернативные сделки с квартирой. виды сделок, как избежать рисков и мошенничества proxy?url=https%3A%2F%2Fpravo-doma.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2Fnotarius-300x200

Выдавая доверенность представителю на проведение сделки, продавец всегда рискует больше не увидеть его с полученными деньгами. Такие ситуации происходят даже между близкими родственниками, настолько велик соблазн присвоить крупную сумму, оказавшуюся в руках.

Кроме генеральной доверенности можно оформить специальную или разовую, которая позволяет выполнить за продавца ряд определенных операций.

Альтернативной называют сделку, когда продавец на вырученные от продажи квартиры деньги будет приобретать другую. Обычно подбирается более дешевый вариант, но может быть и с доплатой.

Появляются целые цепочки продавцов и покупателей, которые приходят для оформления всех сделок одновременно. Практически это обмен квартиры, который оформляется через сделки купли-продажи. Тут нужно быть особенно внимательным при продаже своей недвижимости, чтобы у покупателя не появилось поводов не оплатить или отменить сделку.

Стоит ли занижать реальную цену квартиры в договоре купли-продажи?

С целью уменьшения базы налогообложения сумма недвижимости, указываемая в договоре купли-продажи, может быть умышленно занижена.

Продавец выдает покупателю две расписки о получении денег:

  • в одной указывается фактическая сумма по договору,
  • а вторая расписка — на разницу между договорной суммой и реальной ценой продажи.

Изображение - Альтернативные сделки с квартирой. виды сделок, как избежать рисков и мошенничества proxy?url=https%3A%2F%2Fpravo-doma.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F07%2Fraspiska-1-300x192

При возникновении конфликтных ситуаций покупатель может предъявить и вторую расписку в суд и налоговые органы.

Например, если сделка будет аннулирована в суде и потребуется возврат средств от продавца, который получит в этом случае санкции от налоговой.

Чтобы не иметь проблем в будущем, продавец должен быть уверен, что сделка не будет оспорена.

Если квартиру покупает гражданин, состоящий в браке, нужно, чтобы он представил нотариально оформленное согласие от своего супруга, а если сам продавец продает недвижимость, которая является совместной собственностью, он тоже должен получить разрешение от своей второй половинки, даже бывшей, заверенное у нотариуса. Существует множество моментов, которые нужно знать при сделках с несовершеннолетними и недееспособными.

При выборе способа получения денег за сделку нужно выбирать не самый дешевый, а наиболее безопасный.

Чтобы уменьшить риски при продаже недвижимости, будьте осмотрительны, пользуйтесь консультациями юристов, специализирующихся по вопросам недвижимости, задавайте вопросы госрегистраторам и сотрудникам налоговой.

Видео сюжет расскажет, как избежать рисков при покупке/продаже квартиры — делимся профессиональными секретами!

Изображение - Альтернативные сделки с квартирой. виды сделок, как избежать рисков и мошенничества 589595566
Автор статьи: Ксения Абраменко

Добрый день! Меня зовут Ксения. Я уже более 6 лет работаю юристом. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю нужную информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима  консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.5 проголосовавших: 15

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here