Что делать если повышают аренду за квартиру подробный обзор возможных способов защиты от повышения о

Сегодня вашему вниманию предлагаем статью на тему: что делать если повышают аренду за квартиру подробный обзор возможных способов защиты от повышения о. Мы постарались описать все простым языком, понятым для любого жителя нашей страны. Все вопросы можно задать в комментариях после статьи.

Изображение - Что делать если повышают аренду за квартиру подробный обзор возможных способов защиты от повышения о proxy?url=https%3A%2F%2Fpravo.guru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F02%2FKak-brat-oplatu-s-kvartirantov

В таком случае при нанесении урона имуществу арендодателя либо соседей, придется надеяться только на добросовестность съемщика. Ситуации, когда собственник сдает квартиру, взятую в ипотеку, и на полученные деньги выплачивает долг, нередки. Согласно договору купли-продажи заемщик, взявший в ипотеку квартиру, является собственником имущества несмотря на кредитные обязательства перед банком. Для минимизации риска потери вложенных средств банк обязует заемщика использовать приобретенную квартиру в качестве залогового имущества.

Поэтому сделки по продаже имущества и передаче его в собственность третьим лицам возможны только с разрешения банка.

Однако сдавать квартиру в аренду собственник ипотечного жилья может свободно без разрешения, не нарушая законодательные нормы.

Нужно лишь учитывать, что оплату за аренду у съемщика в таком случае лучше брать помесячно, потому что в случае конфискации квартиры банком могут возникнуть споры по поводу возвращения заплаченных средств.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Как нужно правильно сдать квартиру квартирантам по закону в 2019 году

Такие граждане также позволяют себе задерживать оплату жилья. Будьте готовы к тому, что вам будут звонить не только наниматели, но и агенты, которые желают подписать соглашение на предоставление . Следует определиться, кому именно сдать квартиру.

Чаще всего отдают предпочтение семейной паре или одинокой женщине в возрасте. Такие квартиранты вряд ли устроят шумную вечеринку, не будут часто приводить множество гостей, и если нужно, присмотрят за квартирой.

Чаще возникают проблемы с одинокими мужчинами, молодежью, иностранцами. Главные нормативные акты, на которые стоит ориентироваться:

Если вы приняли решение сдать квартиру, тогда нужно разобраться в особенности проведения процедуры.

Изображение - Что делать если повышают аренду за квартиру подробный обзор возможных способов защиты от повышения о proxy?url=http%3A%2F%2Fdomzalog.ru%2Fwp-content%2Fplugins%2Fwp-special-textboxes%2Fthemes%2Fstb-metro%2Falert

За что должен платить квартиросъемщик? Входит ли в перечень капитальный ремонт?

Можно включить фиксированную плату за коммунальные расходы в стоимость аренды, либо сумма будет изменяться ежемесячно согласно начислениям.

При этом стоит учитывать, что указание фиксированных сумм платежа по коммунальным услугам способно привести к тому, что наниматель станет относиться к расходу ресурсов неэкономно, что будет невыгодно арендодателю.

Изображение - Что делать если повышают аренду за квартиру подробный обзор возможных способов защиты от повышения о proxy?url=http%3A%2F%2Fdomzalog.ru%2Fwp-content%2Fplugins%2Fwp-special-textboxes%2Fthemes%2Fstb-metro%2Fwarning

Какие коммунальные услуги должен оплачивать квартиросъемщик?

На основании наниматели помещений жилищного фонда или владеющие недвижимостью по договору социального найма оплачивают расходы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома управляющей компании независимо от формы ее собственности.

В соответствии с , принятых Правительством РФ общее имущество включает: Помещения, которые не закреплены за квартирой, не являются ее частью и имеют назначение обслуживать несколько жилых или нежилых помещений. К таким сооружениям относятся лестницы и межэтажные площадки, лифты, вентиляционные и лифтовые шахты, чердачные помещения, колясочные, технические этажи (чердаки, подвалы) и другие подобные строения. Кровля, включая систему отливов, портиков и другие элементы.

Несущие конструкции, которые предназначены в качестве ограждения, обслуживающие более одного помещения.

Что делать если повышают аренду за квартиру? Подробный обзор возможных способов защиты от повышения оплаты, защита своих прав в суде.

Особенность данного способа заключается в необходимости получения согласия, без которого невозможно оформить документ, регулирующий изменения в оплате.

Изображение - Что делать если повышают аренду за квартиру подробный обзор возможных способов защиты от повышения о proxy?url=http%3A%2F%2Fdomzalog.ru%2Fwp-content%2Fplugins%2Fwp-special-textboxes%2Fthemes%2Fstb-metro%2Finfo

Если пропустить данный пункт, размер будет считаться измененным с момента получения уведомления. Включить в соглашение пункт об автоматическом повышении платы по истечению одного календарного года аренды. Здесь уведомлять квартиросъемщика не требуется, однако условие следует сформулировать максимально четко.

В первом случае сумма фиксированная, а во втором — она может меняться в зависимости от расходов за коммуналку. Кто оплачивает коммунальные платежи?

Изображение - Что делать если повышают аренду за квартиру подробный обзор возможных способов защиты от повышения о proxy?url=http%3A%2F%2Fdomzalog.ru%2Fwp-content%2Fplugins%2Fwp-special-textboxes%2Fthemes%2Fstb-metro%2Fwarning

При этом квартиросъемщик лично может оплатить коммунальные платежи, предоставив чеки владельцу или отдав деньги ему в руки.

Согласно статье 681 Гражданского кодекса, поддержание арендованного помещения в надлежащем состоянии является прямой обязанностью квартиросъемщика, поэтому, если необходим текущий мелкий или косметический ремонт, он обязан организовать и выполнить ремонтные работы.То же самое относится к устранению поломок и неисправностей инженерных систем (водопроводных кранов, электрических коммуникаций, оптоволоконных линий интернет-сети, кабельного телевидения), если эти неисправности возникли в момент проживания жильцов.

А вот проводить капитальный ремонт квартиры, участвовать в благоустройстве прилегающих подъезду территорий, ремонте самого подъезда должен собственник квартиры, согласно положениям все той же 681 статьи ГК.Достаточно часто собственник квартиры не желает делать косметический ремонт и сдает квартиру «как есть», при этом в договоре прописывается выполнение ремонта квартиросъемщиком в счет оплаты жилья.

Порядок действий в ситуции, когда арендатор не платит за квартиру и не освобождает помещение

Если он отказывается, то можно начать выселение.Заключение договора найма жилого помещения, является гарантией всех сторон сделки. В таком документе прописываются все права сторон, а также варианты ситуаций, когда гражданин, являющийся арендодателем, вправе произвести выселение временных жильцов.Письменный договор всегда является весомым доказательством в суде.

Читайте так же:  После вступления в наследство срок оформления документов

Но, иногда стороны заключают устное соглашение, в таком случае, могут понадобиться для доказывания:

  1. расписка.
  2. аудиозапись совершения устных договоренностей;
  3. видеозапись;

Владелец помещения вправе написать заявление в правоохранительные органы о том, что его квартиру заняли граждане, не имеющие на это законных оснований.

Когда договора об аренде помещения стороны не заключали, то выселить владелец недобросовестных жильцов сможет, но возместить затраты не удастся.

Вся правда о том, должен ли квартиросъемщик платить за капитальный ремонт и какие еще расходы будут на нем

В ГК и ЖК РФ нет правил, регламентирующих данный вопрос на рынке аренды недвижимости.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

. За какие коммунальные услуги он отвечает?

Коммунальные услуги включают в себя:

Изображение - Что делать если повышают аренду за квартиру подробный обзор возможных способов защиты от повышения о proxy?url=http%3A%2F%2Furexpert.online%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F12%2Fkommunalnye_uslugi_1_11142535-400x266

Показания приборов учета водоснабжения (холодная и горячая вода). Плата за водоотведение. Отопление. Показание счетчиков электроснабжения. Показания счетчиков газа.

В свою очередь к коммунальным платежам относят: Плата за телефон. Кабельное телевидение.

Что делать если повышают аренду за квартиру? Подробный обзор возможных способов защиты от повышения оплаты, защита своих прав в суде.

Изображение - Что делать если повышают аренду за квартиру подробный обзор возможных способов защиты от повышения о proxy?url=https%3A%2F%2Ftopurist.ru%2Fthemes%2Fmedia-responsive-theme%2Fcss%2Ftelimg

Изображение - Что делать если повышают аренду за квартиру подробный обзор возможных способов защиты от повышения о proxy?url=https%3A%2F%2Ftopurist.ru%2Fthemes%2Fmedia-responsive-theme%2Fcss%2Ftelimg

Изображение - Что делать если повышают аренду за квартиру подробный обзор возможных способов защиты от повышения о proxy?url=https%3A%2F%2Ftopurist.ru%2Fthemes%2Fmedia-responsive-theme%2Fcss%2Ftelimg

Каждый квартиросъемщик рискует оказаться в ситуации, когда хозяин жилья повышает оплату за проживание. Не всегда понятно, как правильно действовать в подобной случае и как вести себя арендатору. В представленной статье мы подробно расскажем, что нужно делать квартиросъемщику в данной ситуации и как избежать выселения.

○ Повышают арендную плату, квартира снимается без договора.

Если при заселении в съемную квартиру не был составлен письменный договор, это дает определенную свободу каждой стороне сделки. Так, арендодатель имеет право не только повышать арендную плату, но и менять сроки ее внесения. При возникновении споров в подобной ситуации, возможно лишь достижение согласия путем переговоров, потому что хозяин квартиры может выселить при отказе.

○ Повышают арендную плату, квартира снимается по договору.

Если возможность повышения не прописана в договоре, хозяин не может повысить ее без согласия арендодателя.

  • «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (п. 3 ст. 614 ГК РФ)».

Однако следует учитывать, что в данном случае также есть ограничения для арендодателя. Так, если в договоре прописано, что оплата производится в твердой валюте, хозяин не может устанавливать порядок оплаты на основе иных условий.

При этом квартиросъемщик вправе отказаться от подобного увеличения и это не будет являться основанием для расторжения соглашения.

Законным способом и при наличии заключенного договора, хозяин может повысить плату за проживание одним из следующих способов:

  1. Получить согласие квартиросъемщика и оформить достигнутую договоренность в письменном виде. Особенность данного способа заключается в необходимости получения согласия, без которого невозможно оформить документ, регулирующий изменения в оплате.
  2. Предусмотреть в соглашении при его заключении возможность повышения с определенной даты в одностороннем порядке. В данном случае согласие квартиросъемщика не требуется, однако необходимо выслать ему уведомление о планируемых изменениях в оплате. При этом в извещении требуется прописать, по истечению какого срока размер оплаты будет считаться измененным. Если пропустить данный пункт, размер будет считаться измененным с момента получения уведомления.
  3. Включить в соглашение пункт об автоматическом повышении платы по истечению одного календарного года аренды. Здесь уведомлять квартиросъемщика не требуется, однако условие следует сформулировать максимально четко.

Если арендатор не согласен с таким повышением, он может оспорить его, обратившись с иском в суд. Основанием для выселения отказа от повышения являться не может.

Чтобы избежать повышения арендной платы, квартиросъемщику необходимо внимательно ознакомиться со всеми пунктами договора при его подписании. Также важно обсудить все спорные моменты, которые могут вызвать конфликты в будущем.

Но следует учитывать, что если в договоре не обозначена возможность изменения размера арендной платы, арендодатель не вправе ее увеличить без согласия арендатора. Если хозяин все же настаивает, то в этом случае защитить свои права можно иском о признании изменений об оплате в соглашении недействительными. При этом необходимо приложить оспаривание отчета о рыночной стоимости, который подготовлен арендодателем.

Однако следует быть готовым к тому, что при признании действительности наступивших изменений в рыночной стоимости требование о повышении оплаты будет удовлетворено.

○ Арендодатель выселяет за отказ от повышения оплаты.

Хозяин квартиры может сделать это самовольно только при отсутствии договора найма. При наличии заключенного соглашения, расторгнуть его досрочно может только наниматель. Хозяину необходимо для этого обращаться в судебные органы. Поэтому отказ платить большую сумму не может считаться основанием для расторжения договора и выселения из квартиры без соответствующего судебного решения.

Читайте так же:  Как восстановиться на работе после сокращения

Обратиться в суд может и наниматель, на основании несоблюдения хозяином предусмотренных соглашением обязательств.

Таким образом, следует проявлять максимальную внимательность и осторожность при заключении договора аренды. При этом особенно важно учитывать возможность хозяина увеличить плату за проживание.

Если в заключенном соглашении указана возможность хозяина помещения увеличивать плату за проживание в одностороннем порядке, квартиросъемщику придется согласиться на такие изменения. Единственная возможность оспорить такое требование – обратиться в суд с иском о признании требования о повышении неправомерным. Для этого необходимо подготовить оспаривание существенных изменений рыночной стоимости жилого помещения.

✔ Арендодатель принуждает к новому договору с новой ценой.

Если между сторонами заключено соглашение с определенным сроком действия, арендодатель не вправе его досрочно расторгать. Если срок действия не указан, он считается заключенным на 5 лет. Поэтому арендодатель не может принуждать к новому договору до истечения срока действия старого.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Имеет ли право арендодатель повышать арендную плату

Имеет ли право арендодатель повышать арендную плату

В данном случае расчет, уведомление или иной документ, содержащий измененный размер арендной платы, автоматически не изменит размера арендной платы, даже если он «является неотъемлемой частью договора» или «является обязательным для арендатора» с определенного момента. Изменение размера арендной платы в этом случае должно произойти путем взаимного согласования воль сторон договора.

Необходимо учитывать, что из условия об изменении договора только по соглашению сторон могут быть сделаны исключения путем прямого указания на то, что данное правило не распространяется на изменение арендной платы. 632 Гражданского кодекса Украины.

Подробный обзор возможных способов защиты от повышения оплаты, защита своих прав в суде

Если при заселении в съемную квартиру не был составлен письменный договор, это дает определенную свободу каждой стороне сделки.

Так, арендодатель имеет право не только повышать арендную плату, но и менять сроки ее внесения. При возникновении споров в подобной ситуации, возможно лишь достижение согласия путем переговоров, потому что хозяин квартиры может выселить при отказе. «Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. 3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

4 примера, как противостоять повышению арендной платы

Размер арендной платы можно менять не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Поэтому первое, что Вам нужно сделать, это выяснить, были ли изменения сумм арендных платежей за 12 месяцев.

Затем поручите юристам изучить договор аренды. В нем может быть предусмотрено, что арендодатель имеет право в одностороннем порядке менять условия договора при наступлении, например, таких событий:

  1. повышения кадастровой стоимости недвижимости или рост рыночных цен.
  2. смена вида деятельности компании на территории арендуемого помещения или земли (например, помещение используется не как склад, а как производственный цех);
  3. рост ставки налога на землю или рост рыночных цен;
  4. изменение методики расчета арендной платы, установленной муниципальными органами;

ВОПРОС: Между сторонами заключен договор аренды нежилого помещения (недвижимости) сроком на один год.

В договоре предусмотрено право арендодателя на повышение арендной платы два раза в год. Сколько раз в течение срока действия такого договора арендодатель может повысить арендную плату? Кроме того, необходимо учитывать и то, что ставка арендной платы может быть установлена в договоре аренды не только в твердой денежной сумме, но и быть эквивалентной, например, определенной сумме в иностранной валюте (доллар или евро).

В пункте 3 ст. 614 ГК РФ сказано: если иное не предусмотрено договором, размер платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Следовательно, право арендодателя на одностороннее изменение (увеличение) арендной платы должно быть закреплено в самом договоре. Если в договоре не предусмотрено такое право, повысить арендную арендодатель может только с согласия арендатора в порядке п.

Что делать если повышают аренду за квартиру? Подробный обзор возможных способов защиты от повышения оплаты, защита своих прав в суде.

Традиционно наименее защищенной стороной договора аренды недвижимого имущества считается арендатор — арендодатели, как правило, имеют возможность настоять на своих условиях договора. Но даже с учетом такой сильной позиции у арендодателя тоже возникают определенные риски. Обычно они связаны с некорректными формулировками договора, которые могут привести к совсем не тем последствиям, на которые рассчитывал арендодатель. А также с неурегулированностью в договоре некоторых моментов, при наличии которых можно было бы избежать лишних споров.

Читайте так же:  Как грамотно заполнить акт приема передачи товара, образец бланка

Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Эта норма носит диспозитивный характер, то есть договор может предусматривать право арендодателя изменять арендную плату в одностороннем порядке. Но для этого нужно установить конкретный порядок оформления такого изменения. Например, можно указать, что арендодатель письменно уведомляет арендатора об изменении арендной платы, и условие договора об арендной плате считается измененным с момента получения уведомления.

Риски. Если процедуры одностороннего изменения арендной платы в договоре нет, то иной порядок изменения договора (то есть не по соглашению сторон) считается неустановленным. В этом случае любые изменения возможны только по соглашению сторон (п. 1 ст. 450, п.1 ст. 452 ГК РФ). Соответственно, уведомление арендодателя о повышении арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора (постановление Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа 02.08.10 по делу № А59-6902/2009).

Даже если в договоре есть процедура уведомительного изменения арендной платы, этого недостаточно в случаях, когда договор зарегистрирован. В данной ситуации тоже действует правило о том, что соглашение об изменении договора должно заключаться в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). То есть соглашение должно пройти процедуру госрегистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ, п. 9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59). Суды руководствуются этим правилом, даже когда договор предусматривает уведомительный порядок изменения арендной платы (определения ВАС РФ от 29.09.09 № ВАС-11402/09, от 27.04.09 № ВАС-4694/09). Но при попытке представить в органы Росреестра для регистрации уведомление арендодателя возможны сложности. Не исключено, что регистрации этого документа придется добиваться через суд, и все это время изменение договора в части арендной платы будет несостоявшимся.

Что указать в договоре. Если договор не требует регистрации, достаточно прописать в нем процедуру уведомительного порядка изменения арендной платы арендодателем. Если же договор заключен на срок не меньше года, то лучше закрепить условие об индексации твердой суммы арендной платы по уведомлению арендодателя при изменении какого-либо конкретного показателя: стоимости коммунальных услуг, коэффициента инфляции и т. д. В таком случае новая сумма арендной платы считается не изменением ее размера, а расчетом размера на основании механизма, установленного в договоре (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). Следовательно, регистрация не требуется.

Бывает, что арендодатели включают в договор условие об изменении арендной платы по соглашению сторон, а не в уведомительном порядке, но при возникновении определенных обстоятельств (например, при изменении официально установленного уровня инфляции). Такое условие воспринимается арендаторами как менее жесткое, чем односторонний порядок повышения арендной платы арендодателем. Но в то же время арендодатель полагает, что в случае отказа арендатора от его предложения заключить соглашение о повышении арендной платы в связи с ростом инфляции арендодатель легко добьется изменения договора в судебном порядке по подпункту 2 пункта 2 статьи 450 кодекса. Согласно этой норме, договор может быть изменен по требованию одной из сторон в случаях, предусмотренных договором.

Риски. Само по себе включение в договор условия о том, что арендная плата может быть изменена по соглашению сторон в связи с теми или иными обстоятельствами, не является принятием сторонами сделки конкретных обязательств по безусловному заключению соглашения об изменении договора в этой части. Это условие предполагает согласование изменения договора при наступлении предусмотренных в нем обстоятельств без какого-либо понуждения. То есть отказ арендатора от заключения соглашения еще не дает арендодателю права требовать в судебном порядке изменения договора: необходимо условие о том, что не урегулированный во внесудебном порядке спор об изменении арендной платы подлежит передаче на рассмотрение суда (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10).

Что указать в договоре. Чтобы условие об изменении арендной платы в случае роста инфляции сработало даже при отказе арендатора от подписания такого соглашения, требуются точности в формулировке. Во-первых, важно указать, что арендная плата при изменении уровня инфляции не просто «может быть изменена» по соглашению сторон, а «подлежит изменению». Без такого условия арендодатель не вправе требовать повышения платы, ссылаясь на инфляционные процессы (постановление Президиума ВАС РФ от 13.04.10 № 1074/10).

Во-вторых, нужно включить условие о том, что при отказе арендатора от заключения соглашения спор об изменении арендной платы передается на рассмотрение суда или договор расторгается досрочно (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.12.06 по делу № А56-37923/2005).

Арендодатели заинтересованы в установлении механизмов воздействия на арендатора при возникновении задолженности по арендной плате. Конечно, можно установить право арендодателя на отказ от договора, а если арендатор отказывается освобождать помещение и погашать долг — обратиться в суд с иском о выселении и взыскании задолженности. Но для добровольной уплаты долга гораздо эффективнее прекратить доступ арендатора в помещение, а также удерживать оставшееся там имущество до погашения задолженности.

Ответственность за нарушение требований пожарной безопасности несут как собственники имущества, так и лица, уполномоченные владеть, пользоваться или распоряжаться имуществом, в том числе арендаторы (ст. 38 Федерального закона от 21.12.94 № 69-ФЗ «О пожарной безопасности»). Согласно пунктам 10 и 38 Правил пожарной безопасности в РФ (ППБ 01-03, утверждены приказом МЧС России от 18.06.03 № 313), собственники должны обеспечивать своевременное выполнение требований пожарной безопасности, предписаний, постановлений и иных законных требований госинспекторов по пожарному надзору, а арендаторы должны выполнять противопожарные требования норм для данного типа зданий. На практике по итогам проверок Роспожарнадзора между арендодателями и арендаторами часто возникают споры относительно того, кто из них и за что должен отвечать в области пожарной безопасности. Для устранения неясностей лучше привести в договоре аренды или приложении к нему объем конкретных обязанностей арендатора и арендодателя в сфере пожарной безопасности (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 16.12.08 по делу № А48-2636/08-6). Это поможет установить субъект ответственности.

Читайте так же:  Просрочка по договору долевого участия

Что указать в договоре. Если договор прямо предусматривает право арендодателя в период действия договора прекращать доступ арендатора в помещение при возникновении задолженности по арендной плате, а также удерживать оставшееся там имущество арендатора до погашения задолженности, то в случае судебного спора, суд скорее всего будет на стороне арендодателя (постановления федеральных арбитражных судов Уральского округа от 27.04.10 по делу № А60-25828/2009-С12, Центрального округа от 03.07.06 № А68-ГП-109/А-04, Северо-Западного округа от 26.03.09 по делу № А56-10770/2008). В договоре можно предусмотреть не только право арендодателя при возникновении задолженности ограничить доступ в помещение, но и право на отключение подачи электроэнергии. Для торговых площадей это сделает использование помещения по назначению невозможным, и никакие дополнительные способы ограничения доступа (смена замков, привлечение охраны и т. д.) могут не понадобиться.

Арендодатель в одностороннем порядке повышает стоимость аренды. Как отстоять интересы арендатору?

Достаточно распространенной является практика включения в договор аренды помещения права арендодателя увеличивать стоимость аренды в одностороннем порядке. Что делать в таких случаях арендатору, тем более в столь непростое для всех время? Об этом ниже.

Своим клиентам, во избежание злоупотреблений со стороны арендодателя, я рекомендую исключать такое условие, в особенности, при заключении договора сроком до 11 месяцев. Если же арендодатель отказывается исключить условие об одностороннем увеличении стоимости аренды, важно предусмотреть право арендатора расторгнуть договор в одностороннем порядке с условием возврата обеспечительного платежа.

Арендатору, уже заключившему договор с условием об увеличении стоимости аренды в одностороннем порядке, необходимо знать следующее:

1. Изменять цену можно не более 1 раза в год

Возможность изменять размер арендной платы не более 1 раза в год установлена п. 3 ст. 614 ГК РФ. Кроме того, Президиум ВАС РФ дополнительно разъяснил, что условие договора о размере арендной платы не может изменяться в течение года (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66).

Судебная практика идет по тому же пути (Постановление ФАС ЗСО от 14.08.2012 г. по делу №А70-12407/2011, Определение ВАС РФ от 15.07.2014 № ВАС-8955/14 по делу № А56-34659/2013 и др.).

Таким образом, арендатор вправе оспаривать повторное увеличение арендодателем стоимости аренды в течение одного года.

2. Увеличение стоимости аренды может быть признано судом злоупотреблением правом

Арендатор имеет право в судебном порядке требовать признания действий арендодателя по увеличению стоимости аренды злоупотреблением правом, с учетом соблюдения следующих условий:

  • стоимость аренды увеличена непропорционально изменению средних рыночных ставок за аренду аналогичного имущества в той же местности;
  • цена существенно превысила среднерыночные ставки аренды.

(См. п. 22 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73).

Признав действия арендодателя злоупотреблением правом, суд выносит решение об отказе во взыскании с арендатора арендной платы в части, превышающей средние рыночные ставки.

При этом, арендатор должен доказать размер среднерыночных ставок аренды аналогичного имущества в той же местности. В данном случае, арендатору стоит провести независимую экспертизу арендных ставок. Дополнительными доказательствами могут служить также сведения из открытых источников: объявления об аренде с сайтов и газет (cian.ru, irr.ru, avito.ru и т.д.); аналитические обзоры ставок аренды, публикуемые информационными изданиями (Коммерсантъ, РБК и т.д.); любые другие независимые аналитические исследования. Хорошо, если будут представлены сразу несколько доказательств, подтверждающих позицию арендатора.

3. Размер арендной платы может быть уменьшен в судебном порядке

Частью 4 ст. 614 ГК РФ предусмотрено право арендатора уменьшить размер арендной платы, в случае изменения в худшую сторону состояния имущества или условий его использования по независящим от арендатора причинам.

Например, основанием для уменьшения стоимости аренды, могут быть следующие обстоятельства:

  • ограничение доступа к арендуемым помещениям;
  • несанкционированное отключение коммуникаций;
  • проведение несогласованных работ, препятствующих использованию арендуемого помещения;
  • расхождение условий аренды, декларируемых в коммерческих предложениях арендодателя или обещанных им арендатору иным образом до момента подписания договора (например, число посетителей торгового центра меньше заявленного, несоответствие целевой аудитории и т.д.);
  • несоответствие арендуемого помещения целевому назначению, указанному в договоре.
Читайте так же:  Как подготовить документы на продажу квартиры

Таким образом, в случае наличия вышеуказанных обстоятельств, арендатор вправе обратиться в суд с иском об уменьшении размера арендной платы.

Использование арендатором вышеуказанных рекомендаций, наряду с активной позицией, даст возможность защитить свои права в случае недобросовестных действий арендодателя.

Арендодатель повышает арендную плату в одностороннем порядке. Как помочь арендатору? (Ткаченко Г.)

Дата размещения статьи: 03.09.2015

Арендаторы, подписывая договор аренды, не всегда уделяют должное внимание фразе о том, что “арендодатель может в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы из-за повышения курса доллара или изменения рыночной стоимости аренды”. Но не учитывают, что в результате стоимость аренды в конечном итоге может возрасти ровно в два раза, а то и больше. О том, что может предпринять арендатор, если договор аренды уже подписан и от арендодателя получено уведомление о повышении арендной платы, пойдет речь в данной статье.

ЧТО ДОЛЖЕН ЗНАТЬ АРЕНДАТОР?

РЕКОМЕНДАЦИИ АРЕНДАТОРАМ

ПОДВЕДУ ИТОГ ВЫШЕСКАЗАННОМУ:

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Изображение - Что делать если повышают аренду за квартиру подробный обзор возможных способов защиты от повышения о proxy?url=http%3A%2F%2Flexandbusiness.ru%2Fimg%2Farrow

Вернуться на предыдущую страницу

Изображение - Что делать если повышают аренду за квартиру подробный обзор возможных способов защиты от повышения о proxy?url=https%3A%2F%2Fimg.dni.ru%2Fbinaries%2Fblogger%2Fblogger65

При наличии достаточных оснований полагать, что арендодатель злоупотребил своим правом и повысил арендную плату несоразмерно изменению средних рыночных ставок, арендатор вправе защитить нарушенные права в судебном порядке.

Рассматриваемые нами способы защиты прав арендаторов касаются прежде всего юридических лиц, которые арендуют недвижимость, находящуюся в федеральной (муниципальной) собственности

Порядок повышения арендной платы ввиду изменения рыночной стоимости аренды либо рыночной стоимости помещений, передаваемых по договору аренды, предполагает направление арендатору извещения о производимом изменении. При этом высланное уведомление должно быть подкреплено отчетом об оценке стоимости арендной платы, либо об оценке рыночной стоимости арендуемого помещения (в случае если она рассчитывается из стоимости объекта). Изменения к договору аренды вступают в силу либо в сроки, согласованные сторонами в договоре аренды, либо в сроки, указанные непосредственно в уведомлении.

В указанной ситуации действия арендодателя правомерны, соответствуют положениям договора и действующего законодательства. Поэтому, обжалование в судебном порядке непосредственно самого уведомления об одностороннем изменении размера арендной платы либо признание недействительной односторонней сделки, совершенной арендодателем в виде уведомления об изменении размера арендной платы повлечет отказ в удовлетворении исковых требований.

Более того, судебная практика при рассмотрении исковых требований о признании недействительной односторонней сделки, совершенной в виде уведомления об изменении размера арендной платы указывает, что изменение размера арендной платы в результате проведения оценки рыночной стоимости аренды, предусмотренной условиями договора, не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к п. 3 ст. 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора (Решение Арбитражного суда Красноярского края от 29.09.2015 г. по делу № А33-14137/2015; Постановление АС Уральского округа от 03.10.2014 года по делу № АФ09-6590/14; Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16.12.2010 г. по делу № А33-1332/2010, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.11.2010 г. по делу № А33-1327/2010 и других).

Обращаю внимание арендаторов, что указанная в уведомлении арендодателя стоимость не становится обязательной автоматически, а потому в качестве одного из способов защиты своего права арендатор может заявить исковые требования о признании недействительными изменений в договор аренды в одностороннем порядке с обязательным оспариванием отчета о рыночной стоимости арендодателя. Доказывание недостоверности отчета осуществляется посредством представления “своего” варианта отчета об оценке, проверенного в порядке ст. 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”. (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 25.08.2014 N Ф09-5681/14 по делу N А60-48953/2013).

Наши юристы занимались оспариванием повышения размера арендной платы ввиду изменения ее рыночной стоимости. Решение Арбитражного суда города Москвы от 05.02.2016 года состоялось в пользу арендатора, заявившего требования о признании величины ежемесячной арендной платы по договору аренды недостоверной, установлении размера арендной платы, исходя из рыночной стоимости арендной платы. Оспаривание величины арендной платы производилось путем назначения судебной экспертизы с целью установления рыночной стоимости спорного имущества. Поскольку определенная экспертом рыночная стоимость была ниже той, на которой арендодатель основывал свое уведомление о повышении арендных платежей, решение суда состоялось в пользу арендатора.

Изображение - Что делать если повышают аренду за квартиру подробный обзор возможных способов защиты от повышения о proxy?url=http%3A%2F%2Fimg.dni.ru%2Fbinaries%2Fv3_addition_to_material%2F1117619

При отсутствии в деле названных доказательств либо при подтверждении в судебном порядке достоверности рыночной стоимости, указанной в отчете, представленном арендодателем, суды отказывают арендатору в удовлетворении требований. (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 16.08.2013 г. по делу № А27-13528/12, Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.04.2013 г. № А38-1849/2012, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 03.10.2014 № Ф09-6590/14 по делу N А60-44281/2013 и других).

Изображение - Что делать если повышают аренду за квартиру подробный обзор возможных способов защиты от повышения о 589595566
Автор статьи: Ксения Абраменко

Добрый день! Меня зовут Ксения. Я уже более 6 лет работаю юристом. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю нужную информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима  консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 5 проголосовавших: 11

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here