Ипотечные квартиры на продажу

Сегодня вашему вниманию предлагаем статью на тему: ипотечные квартиры на продажу. Мы постарались описать все простым языком, понятым для любого жителя нашей страны. Все вопросы можно задать в комментариях после статьи.

Изображение - Ипотечные квартиры на продажу proxy?url=http%3A%2F%2Fipoteka-expert.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F01%2F1420835441_prodat-kvartiru-v-ipoteke1-300x181

Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2019 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

  1. Досрочное погашение займа.
  2. Самостоятельная продажа.
  3. Продажа с помощью банка.
  4. Продажа долговых обязательств.

Изображение - Ипотечные квартиры на продажу proxy?url=http%3A%2F%2Fipoteka-expert.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F01%2Fdosrochnoe-pogashenie1-300x169

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).
  1. Определение суммы задолженности по кредиту.
  2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
  3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
  4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
  5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
  6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Изображение - Ипотечные квартиры на продажу proxy?url=http%3A%2F%2Fipoteka-expert.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F01%2F43f1ee2882a396d3f5a548a02bc1d3ad7baf56cf1-300x200Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

  1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
  2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
  3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
  4. С квартиры снимается обременение.
  5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
  6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.

Изображение - Ипотечные квартиры на продажу proxy?url=http%3A%2F%2Fipoteka-expert.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F01%2Fkup1-300x200

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Такая схема не очень выгодна заёмщику: банк не особо заинтересован продать квартиру подороже. Ему важно вернуть долг, поэтому вполне достаточно того, чтобы сумма долга была аналогичной стоимости квартиры.

Изображение - Ипотечные квартиры на продажу proxy?url=http%3A%2F%2Fipoteka-expert.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F01%2Fkak-vernut-dolg-u-druga1-300x225

Данный способ подразумевает продажу заёмщиком своих долговых обязательств перед банком. В этом случае ипотечный кредит переоформляется на нового заемщика. Банк заключает договор с покупателем о переводе на него оставшейся части займа. Таким образом, уже новый заёмщик становится собственником ипотечной жилплощади и должником по кредиту.

Многие покупатели сами желают приобрести квартиру, находящуюся под обременением, ведь ипотечная недвижимость зачастую предлагается по более низкой стоимости. Для таких покупателей процедура оформления ипотечного займа почти не отличается от стандартной:

  • Кандидат предоставляет пакет документов для рассмотрения заявки на ипотечный заём.
  • В случае одобрения проводится оценка приобретаемой недвижимости.

Перерегистрацией залога в Росреестре занимается исключительно банк. Заёмщику остаётся только подписать документ о переуступке долгового обязательства.

В случае переоформления кредита в качестве покупателя может выступить и другая кредитная организация. В подобной ситуации ипотечный заём переводится на банк, который предоставил новый кредит для погашения старого. В наши дни это довольно частое явление, так как с каждым годом банки уменьшают процент по кредиту. А заёмщик, нашедший банк с более приемлемой процентной ставкой или более лояльными условиями, проводит перекредитование ипотеки, переведя долг в другую кредитную организацию.

Заёмщику данная процедура приносит несомненную выгоду. Однако далеко не каждый банк даёт согласие на подобную сделку: одни банки не разрешают перекредитование ни под каким предлогом, другие – накладывают на заёмщика штрафные санкции, которые порой достигают немалых сумм.

Продавцу ипотечного жилья следует учесть один нюанс: если недвижимость находится в его собственности менее 3-х лет и продана по более высокой стоимости, ему придётся заплатить налог с продажи квартиры (13%) .

Читайте так же:  Земля под домом не оформлена

Нюансы продажи недвижимости, купленной по военной ипотеке

Изображение - Ипотечные квартиры на продажу proxy?url=http%3A%2F%2Fipoteka-expert.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F01%2Fsberbank-voennaja-ipoteka1-300x200

Согласно закону, жильё, купленное с использованием целевого жилищного и ипотечного займов, до момента полного погашения кредита является залогом не только у кредитной организации, но и у Минобороны РФ.

Обременение будет снято с квартиры только после полного погашения займа и после достижения заёмщиком 20-летнего срока службы. Схема продажи такой квартиры обычно включает поиск средств для погашения ЦЖЗ.

Алгоритм проведения сделки следующий:

  1. Продавец уведомляет банк и Росвоенипотеку о своём желании продать жильё и снять обременение.
  2. Уточняет в банке сумму долга.
  3. Погашает сумму задолженности.
  4. Находит покупателя на жильё.
  5. Получает документ о снятии обременения.
  6. Получает в Росреестре документ на право собственности.
  7. Продаёт квартиру по обычной схеме.

Важно: для погашения долга перед Росвоенипотекой (как и для погашения части задолженности перед банком-кредитором в случае гражданской ипотеки) можно использовать средства, полученные в рамках материнского капитала.

Изображение - Ипотечные квартиры на продажу proxy?url=http%3A%2F%2Fipoteka-expert.com%2Fwp-content%2Fuploads%2F2016%2F01%2Fdokumenty-na-oformlenie-kvartiry1-300x205

Проведение процедуры продажи ипотечного жилья требует от заёмщика подготовки полного пакета документов. Что в него входит?
  • документ, подтверждающий платёжеспособность;
  • договор купли-продажи с покупателем;
  • справка об отсутствии задолженности по кредиту;
  • закладная по займу;
  • документ о зачислении покупателем средств на недвижимость, которыми будет погашён остаток по кредиту;
  • документ, подтверждающий снятие квартиры с обременения.

Таким образом, продать квартиру, находящуюся в ипотеке, можно. И даже несколькими способами. Главное – провести процедуру грамотно, не скрывая ничего ни от банка, ни от покупателя.

Ипотечные квартиры на продажу от банков – это реальная возможность приобрести жилье в новом доме по минимальной стоимости. Зачастую цена такого залогового имущества существенно ниже рыночной, но есть ряд подводных камней, которые могут привести не заключению выгодной для всех сторон сделке, а к многолетним судебным тяжбам с неизвестным концом. Но это не означает, что нужно отказываться от потенциально выгодных сделок. Можно прочитать советы специалистов, которые приведены в этом материале.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Учитывая все тонкости и секреты, можно с легкостью купить для себя квартиру, находящуюся в залоге у банка. При этом будут соблюдены все юридические формальности и исключены все потенциально возможные трудности в будущем.Изображение - Ипотечные квартиры на продажу proxy?url=https%3A%2F%2Fipotekoi.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F03%2Fipotechniye-kvartiri1

Понятие того, что такое ипотечные квартиры на продажу от банков, зафиксировано в законе об ипотеке. Это по своей сути залоговое имущество, право распоряжения которым переходит от заемщика к кредитору в судебном порядке после прекращения своевременного исполнения кредитных обязательств.

Говоря простым языком, банк получает право продажи квартиры после того, как он обратиться в суд с исковым заявлением. В нем будет указано о досрочном расторжении договорных отношений. Банк будет просить суд обязать заемщика досрочно выплатить всю оставшуюся сумму долга, включая накопившиеся штрафные санкции и пени. Помимо этого, в иске будет указано, что банк просит наложить взыскание на залоговое недвижимое имущество, на которое финансовая организация имеет закладную.

После решения суда появляются те самые ипотечные квартиры на продажу от банков вот только продавать их самостоятельно финансовые организации не имеют никакого права.

Таким образом, с первым аспектом разобрались. Банк выставляет объекты недвижимости на продажу абсолютно законным образом, по решению суда. Более того, эти квартиры являются залоговым имуществом. Поэтому они могут подлежать принудительной реализации даже в том случае, если:

  1. на этой жилплощади прописаны несовершеннолетние дети;
  2. в момент использования материнского семейного капитала заемщик оформил соглашение с органами опеки о том, что после выплаты ипотеки он выделит в этой квартире доли в право собственности своих несовершеннолетних детей;
  3. квартира или дом являются единственным видом доступного жилья для заемщика (в его распоряжении нет других объектов недвижимости, подходящих для проживания, людей выселяют в буквальном смысле этого слова – на улицу).

Таким образом, все ипотечные квартиры на продажу от банков являются абсолютно чистыми с юридической точки зрения. если опустить некоторые моральные аспекты, то можно сказать, что это идеальная сделка по приобретению недвижимости.Изображение - Ипотечные квартиры на продажу proxy?url=https%3A%2F%2Fipotekoi.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F03%2Fipotechniye-kvartiri2-1024x768

В настоящее время при возникновении финансовых трудностей у заемщика банки идут на встречу и допускают самостоятельную продажу квартиры заемщиком. На это отводится определённый срок (в среднем это 90 дней). После продажи недвижимого имущества заемщик передает вырученные финансовые средства в банк, тем самым производя досрочное погашение ипотечного дога. Этот способов выгоден в первую очередь кредитной организации, поскольку:

  1. заемщик вынужден продавать свое имущество по сниженной стоимости, чтобы уложиться в срок, предоставленный ему для реализации;
  2. потенциальный покупатель вынужден верить на слово продавцу на счет его добросовестной передачи денег в кассу кредитной организации;
  3. банк получает максимальное возмещение начисленных процентов и штрафных санкций, поскольку реализации арестованного имущества имеет свои тонкости и в этом случае при продаже квартиры обычно удается выручить примерно на 15 % меньше денег.

Преимуществами покупки ипотечной квартиры от банка является в первую очередь её юридическая чистота. Перед заключением сделки кредитная организация и её служба экономической безопасности тщательно проверят всю историю приобретаемой квартиры. Поэтому риск минимальный.

А вот в том случае, если квартира приобретается непосредственно у заемщика, который не в состоянии своевременно выплачивать платежи по кредиту, покупатель очень сильно рискует:

  • возможны различные противоправные действия, поскольку это уже не будет залоговая собственность, продавец может после сделки отказаться выписывать несовершеннолетних детей и привлекать на свою сторону органы опеки и попечительства;
  • могут возникать сложности с погашением суммы долга в банке, в результате чего у нового владельца окажется сделка в состоянии приостановки в Росреестре, поскольку банк откажется отзывать договор на закладную до момента поступления денег на его счет;
  • покупатель сможет столкнуться с трудностями при выселении бывших хозяев, а, так как квартира продана без судебного решения, то привлечь судебных приставов не получится.
Читайте так же:  Права потребителей обмен и возврат товара

Все эти спорные моменты следует учитывать. если вам скажут, что квартира продается, потому что нужно погасить ипотеку, рекомендуем настоятельно воздержаться от подобной сделки. Она очень рискованная как с юридической точки зрения, так и с бытовой в будущем.Изображение - Ипотечные квартиры на продажу proxy?url=https%3A%2F%2Fipotekoi.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F03%2Fipotechniye-kvartiri-1024x853

Существуют определённые недостатки покупки квартир, находящихся в залоге у банка. Ипотечные залоговые квартиры обременены наличие закладной до полного исполнения финансовых обязательств заемщика. если он не выплачивает своевременно ежемесячные платежи, банк начисляет проценты и штрафы. за счет этого сумма долга только постоянно увеличивается. Решение продать квартиру не является оптимальным выходом из данной ситуации. даже если банк разрешит заемщику реализовать это имущество, залоговое обременение будет снято только после закрытия кредитного договора.

Что происходит на деле? Квартира на момент покупки стоила 3 000 000 рублей. Покупатель внес 600 000 рублей в качестве первоначального взноса. И ему было насчитано за 20 лет ипотеки 2 500 000 рублей. таким образом полная стоимость ипотечного кредитного договора составила 4 900 000 рублей. Заемщик выплачивал ипотеку в течение 5-ти лет и выплатил 1 000 000 рублей. Таким образом, сумма его долга составляет 3 900 000 рублей, а продать квартиру по текущей рыночной стоимости с дисконтом за срочность он сможет в лучшем случае за 2 5000 000 рублей. Итого у банка на руках остается не полностью оплаченный кредитный ипотечный договор с разницей в 1 400 000 рублей. И до тех пор, пока эта сумма не будет полностью погашена, банк не отзовет закладную или Росреестра. Новый владелец объекта недвижимости не сможет вступить в полноправное владение. на квартире будет сохраняться обременение.

Нужно ли вам такое недвижимое имущество с массой нерешаемых проблем? Если нет, то никогда не покупаете залоговое недвижимое имущество без соответствующего судебного решения.

Ну и рассмотрим другие существенные недостатки покупки ипотечных квартир от банков:

  • имущество нельзя предварительно осмотреть, поскольку показом никто не занимается;
  • на момент продажи и перехода права собственности в квартире, как правило, продолжают проживать должник и его семья и после завершения процедуры оформления придется иметь дело с судебными приставами, которые проведут принудительное выселение;
  • нужно предусмотреть необходимость дополнительных расходов и временных затрат для проведения процедуры снятия залогового обременения, никто этого делать за покупателя не будет;
  • возможные визиты выселенных должников в будущем и различные формы морального воздействия.

Все эти нюансы следует учитывать в тот момент, когда принимаете решение о покупке залогового недвижимого имущества.

Как проводится продажа ипотечных квартир от банков?

Ну а теперь рассмотрим в деталях вопрос о том, как проводится законная и легальная продажа ипотечных квартир от банков. Итак, первое, что должен сделать банк – это обратиться в суд, который вынесет решение о возможности наложения обращения на залоговое имущество. Будет выдано судебное предписание или исполнительный лист. Затем банк передает эти документы в федеральную службу судебных приставов. Возбуждается исполнительное производство. В рамках его должник уведомляется о том, что в течение 5 (пяти) рабочих дней он обязан погасить образовавшуюся задолженность. Спустя этот срок начисляется дополнительный исполнительский сбор, который составляет 7 % от суммы, подлежащей к взысканию.

Если в течение 5 (пяти) рабочих дней должник не погасил всю сумму ипотечного кредита, начисленные штрафы, пени и проценты, судебные издержки банка, то судебный пристав исполнитель накладывает арест на объект недвижимости, находящийся в залоге у банка.

Затем начинается процедура электронных аукционных торгов. Лот описывается и выставляется в каталог реализуемого арестованного имущества. Заинтересованные в покупке лица должны внести залог (его размер также указывается в описании лота). Затем в опечатываемый конверт участник торгов закладывает бумажку, на ней указана сумма, за которую он готов купить данную квартиру.

В назначенное время все участники торгов собираются и производится вскрытие конвертов. Тот участник, который указал максимальную стоимость, объявляется победителем. Остальные – проигравшими. Все, кто вносил залог и проиграл аукцион, получают свои денежные средства обратно. Если человек внес залог, выиграл аукцион, но впоследствии отказался от сделки, деньги он свои обратно не получает.

Изображение - Ипотечные квартиры на продажу proxy?url=https%3A%2F%2Fstatic1.banki.ru%2Fugc%2Fcf%2Fd9%2F88%2Ffc%2Forlova

Бытует мнение, что квартиру, на которую оформлен ипотечный кредит, продать нельзя. На самом деле это мнение ошибочно. Продать квартиру сложно, но можно.

Зачем продавать ипотечную квартиру? Ипотечные кредиты берутся на длительные сроки — до 30 лет. Ипотечный заемщик — не раб, не крепостной, чтобы всю жизнь прожить в одном месте. В течение срока ипотеки у человека могут измениться обстоятельства: например, потребуется квартира большей или меньшей площади из-за изменения состава семьи либо изменится финансовое состояние заемщика — как в лучшую, так и в худшую сторону. А может, заемщик пожелает жить в более экологичном районе или ближе к центру города. Вариантов масса. Так как же быть?

При желании владелец квартиры может взять потребительский кредит или занять деньги у родных и близких и погасить оставшуюся задолженность, чтобы упростить процедуру продажи. В других случаях заемщик предпочтет замену предмета залога.

Давайте пошагово рассмотрим продажу квартиры с обременением.

Шаг первый. Получение разрешения от банка. Статья 37 федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке» гласит: «Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке». В банковских договорах, как правило, иное не предусматривается. Даже если попытаться продать квартиру без уведомления банка, регистрацию прав собственности на другого владельца в Росреестре все равно не обойти. А там указаны права банка на этот залог, и организация просто отклонит этот запрос.

Читайте так же:  Покупка квартиры по доверенности риски

При перепродаже строящейся квартиры по договору цессии потребуется разрешение застройщика, которое, как правило, является платным.

Шаг второй. Поиск покупателя и согласование условий сделки. Покупка ипотечной квартиры, так уж повелось, смущает людей. Тем не менее с покупателем можно договориться, как вариант — скинуть немного от стоимости квартиры.

В зависимости от того, обладает покупатель денежными средствами в размере стоимости квартиры или ему потребуется ипотечный кредит, сделка по продаже проводится по-разному.

Шаг третий. Сделка. При наличии у покупателя полной суммы она делится на две части. Первая часть, в размере остатка задолженности по кредиту, отправляется на полное досрочное погашение кредита, а вторая закладывается в банковскую ячейку с определенными условиями доступа. После этого документы на снятие обременения и перерегистрацию недвижимости на нового владельца подаются в Росреестр. По факту возвращения документов из Росреестра покупатель получает жилье и права на него, а продавец — разницу между ценой квартиры и суммой ипотеки, которая была заложена в ячейку.

В случае если покупатель приобретает жилье с помощью ипотеки, продавец после совершения регистрационных действий получает деньги от банка, выдавшего ипотеку покупателю, на счет или из банковской ячейки. Важно: кредит покупателю придется получать в том же банке, что и кредит продавца. На практике иное почти не осуществимо из-за сложности сделки перевода залогового кредита на другого заемщика в другой банк.

Форма договора. По вторичной недвижимости все просто: между продавцом и покупателем оформляется договор купли-продажи. При перепродаже строящейся квартиры, купленной по договору долевого участия в строительстве, оформляется договор переуступки права требования по договору долевого участия в строительстве. Причем заключить такой договор можно до получения ключей и подписания акта приема-передачи. После получения ключей и до регистрации прав собственности на построенное жилье наступает так называемый мертвый период, когда никакие сделки с недвижимостью не проводятся. После получения прав собственности заключается полноценный договор купли-продажи.

Для любой сделки купли-продажи недвижимости справедливо наличие разных вариантов ее проведения, специфические риски и сложности, множество нюансов. Поэтому банки часто идут навстречу заемщику, решившему продать квартиру, и помогают при проведении сделки, но не без своей комиссии.

Уважаемые пользователи, пишите в комментариях, на какие животрепещущие вопросы по ипотеке и другим банковским продуктам вы хотели бы получить ответы! Я и мои коллеги из Банки.ру постараемся на них ответить.

Можно ли продать квартиру в ипотеке в 2019 году? Помешает ли обременение?

Как продать квартиру находящуюся в ипотеке

Изображение - Ипотечные квартиры на продажу proxy?url=https%3A%2F%2Fbaikalinvestbank-24.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2F8c229cbbfa7d6f269f22caa2dd5c720a

Вопрос о возможности выставления на продажу квартиры, находящейся в ипотеке, очень важен. Некоторые владельцы ипотечной недвижимости сталкиваются с материальными трудностями: для них ежемесячные взносы становятся непосильными. У других возникает желание приобрести более просторное жильё. А третьи просто хотели бы заработать на ипотеке.

Эти и другие факторы заставляют владельца задуматься о продаже ипотечного жилья. Но ведь жилплощадь не принадлежит им полностью. Так можно ли продать квартиру, приобретённую в ипотеку?

Те, которых волнует данный вопрос, могут спокойно выдохнуть: ипотечную недвижимость можно продать и в текущем 2019 году. Только процедуру продажи необходимо осуществлять грамотно, руководствуясь установленными правилами. Статьи №29 и № 33 ФЗ, касающиеся ипотечного кредитования, предоставляют заёмщику право эксплуатации и продажи квартиры, купленной в ипотеку.

При этом владелец ипотечного жилья должен помнить ключевое правило: он не вправе совершать никаких сделок с квартирой (в том числе и продавать) без согласия кредитной организации. В ином случае все права на недвижимость передаются банку (ст. №301 ГК РФ).

Существует четыре способа продажи ипотечного жилья:

  1. Досрочное погашение займа.
  2. Самостоятельная продажа.
  3. Продажа с помощью банка.
  4. Продажа долговых обязательств.

Изображение - Ипотечные квартиры на продажу proxy?url=https%3A%2F%2Fbaikalinvestbank-24.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2Fcb074f72c5305887f3e94a9785acc36a

Этот способ подразумевает поиск покупателя, который согласится купить жильё с обременением и выдаст продавцу деньги для досрочного погашения оставшейся части долга. Найти такого покупателя непросто: обременение квартиры часто отпугивает потенциальных покупателей.

Схема досрочного погашения ипотеки актуальна при продаже строящегося жилья. Жилплощадь в новостройках с хорошей планировкой пользуется повышенным спросом, и у добросовестного застройщика обычно нет отбоя от покупателей на те квартиры, которые находятся на завершающем этапе строительства.

Как проводится процедура продажа квартиры по схеме досрочного погашения ипотеки? Первый шаг – это получение согласия банка. Заёмщику нужно будет указать причину досрочного погашения кредита, ведь банку это не очень выгодно. Дальнейшие этапы процедуры:

  1. Определение суммы задолженности по кредиту.
  2. Составление соглашения между заёмщиком и покупателем (заверяется у нотариуса).
  3. Выписка заёмщика и всех членов семьи (в том числе и несовершеннолетних) из ипотечной жилплощади.
  4. Внесение задатка в размере, необходимом для полного погашения ипотеки.
  5. Закрытие ипотеки и снятие обременения с квартиры.
  6. Заключительный этап: переоформление перехода права собственности на квартиру в регистрационной палате.

Изображение - Ипотечные квартиры на продажу proxy?url=https%3A%2F%2Fbaikalinvestbank-24.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2F35a186a9cf44209d600e38d42e66ad44Ключевая рекомендация для продавца: не следует скрывать от потенциального покупателя тот факт, что продаваемое жильё находится под залогом у банка. Такое поведение будет расценено как вовлечение покупателя в афёру.

Сама же сделка совершается просто. Главное – всё делать по закону. Допустим, квартира понравилась покупателю и он решил её приобрести, зная, что недвижимость находится под обременением. Дальнейший ход сделки таков:

  1. Покупатель обращается к кредитору с изъявлением желания о выкупе залога.
  2. Сотрудники банка составляют с ним предварительное соглашение купли-продажи и нотариально заверяют документ.
  3. Покупатель вносит необходимую для погашения задолженности сумму в одну банковскую ячейку, оставшуюся для заёмщика сумму — в другую.
  4. С квартиры снимается обременение.
  5. Оформляется договор купли-продажи в Росреестре.
  6. Банк и заёмщик получают доступ к ячейкам с деньгами.
Читайте так же:  Как предотвратить арест имущества

Изображение - Ипотечные квартиры на продажу proxy?url=https%3A%2F%2Fbaikalinvestbank-24.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2Fd9235610d7b4bb1f41674b0cc193025c

При использовании данной схемы продажи ипотечного жилья банк уже выступает не в качестве стороннего наблюдателя. Он ведёт сделку от начала и до конца, выдаёт свою ячейку, занимается всеми документами. От продавца требуются лишь подписи. Сотрудники банка будут самостоятельно связываться с Регпалатой.

Покупатель ипотечного жилья вносит денежные средства в банковскую ячейку кредитора, а разницу между стоимостью жилья и задолженностью по ипотеке кладёт в другую ячейку. Далее банк сообщает Регпалате о выплате кредита, и с объекта продажи снимается обременение.

Мнение банков относительно ипотечного кредитования

Многие кредитные агенты и риэлторы солидарны в том, что ипотека – самый безопасный вариант для продавцов недвижимости. Такая форма кредита подразумевает полный контроль от лица банка. Причем банковский посредник регулирует каждый этап сделки, начиная от получения задатка и заканчивая финальной выплатой. В ходе ипотеки на покупателя возлагается немалая часть ответственности.

Если сравнивать со стандартный сделкой купли-продажи, вариант с ипотечным кредитом дает собственнику больше уверенности в безопасности сотрудничества. Договор подписывается в присутствии банковских сотрудников, минимизируя риск мошенничества на всех этапах сотрудничества. Действия заемщика, в свою очередь, находятся в ведомстве страховщиков, что является гарантией для продавца. В сказанном уже убедились сотни отечественных семей.к содержанию ↑

Больше всего проблем связано со сроками: некоторые банки могут рассматривать заявки более 2 недель. Также ипотечные деньги продавец получает только через пару дней после полного оформления залога и договора страхования. Отдельным пунктом нужно рассмотреть подбор оценочной компании. Ведь всегда есть риск получить за недвижимость меньше, чем она действительно стоит. Банку в данном случае все равно – он выдает ипотеку на озвученную собственником цифру.

Не забывайте, что любые апартаменты со временем теряют в цене. При этом банки осуществляют расчет процентной ставки относительно первоначальной цены недвижимого имущества. В период действия ипотечного договора жилая площадь находится в залоге у кредитора. Следовательно, до полного погашения задолженности квартиру нельзя будет обменять, продать и т.д.к содержанию ↑

Покупка квартиры документы и порядок сделки 2019 по ипотеке

Купля-продажа квартиры 2019 подчиняется требованиям фз-218 «О государственной регистрации недвижимости», а также нормам Гражданского кодекса РФ, Семейного кодекса РФ, Порядку ведения Единого государственного реестра недвижимости, размер госпошлины регламентируется Налоговым кодексом РФ.

  • продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности
  • продажа квартиры/ доли в праве, принадлежащей несовершеннолетним или недееспособным
  • купля квартиры законными супругами в общую долевую собственность, а не в общую совместную
  • купля квартиры с залогом долей в пользу кредитора (покупка в ипотеку с оформлением долевой собственности)

По общим правилам распоряжения маткапиталом использовать средства сертификата на улучшение жилищных условий можно через 3 года после появления второго (последующего) ребенка. Однако часть. 6.1 ст. 7 закона о поддержке семей с детьми предусмотрены направления, по которым расходовать МСК разрешается сразу после рождения (усыновления) ребенка, дающего право на капитал. Среди них:

По закону для получения ипотеки с использованием средств МСК можно обратиться в любой банк, выдающий ипотечные кредиты. Однако заявителю могут отказать, так как при отсутствии стабильного дохода и хорошей кредитной истории, сертификат на материнский капитал не считается надежным подтверждением платежеспособности заявителя.

Сбербанк — договор купли продажи квартиры по ипотеке: образец на 2019 год

Первый вариант позволяет продать квартиру только покупателю, который уже имеет нужную сумму и готов платить. Второй – более вариативный и дает возможность продать как за полную стоимость, так и переоформить долговые обязательства, при этом клиент получит часть средств от реализации имущества.

  1. можно получить согласие банка и совершенно легально продать недвижимость;
  2. продать долговые обязательства по ипотечному кредиту, в этом случае вместе с квартирой покупатель переоформляет на себя займ;
  3. оформить потребительский кредит равный сумме задолженности и, оплатив остаток долга, снять обременение с имущества, а затем продать;
  4. найти покупателя, который согласиться передать продавцу нужную сумму для закрытия долга, до оформления договора купли-продажи и переоформления недвижимости.

Как происходит покупка квартиры в новостройке в 2019 году: пошаговая инструкция

Часто недобросовестные застройщики предлагают заключить так называемый предварительный договор долевого участия вместо полноценного. По их словам, эти документы равноценны, но по причине незавершенного строительства или отсутствия каких-то разрешений основной ДДУ они заключить не могут.

  • производится поиск подходящего застройщика и квартиры;
  • будущему покупателю необходимо уточнить у застройщика список банков, у которого он прошел аккредитацию;
  • затем подаются в банк документы, подтверждающие платежеспособность заемщика;
  • если банк одобряет заем, составляется трехсторонний договор долевого участия;
  • договор подписывается сначала с застройщиком, затем заявитель обращается в банк;
  • представитель банка принимает договор и перечисляет деньги застройщику;
  • ДДУ регистрируется в обычном порядке через МФЦ.
  1. Паспортные данные всех участников купли-продажи.
  2. Фактический адрес проживания каждой стороны.
  3. Точное описание характеристик и адреса квартиры.
  4. Срок, в течение которого должен быть подписан основной договор купли-продажи.
  5. Цена покупки и размер задатка.
  6. Срок, в течение которого продавец обязан вернуть залог, если сделка не состоялась, а также штрафные санкции.
  7. Срок в течение которого продавец обязан выписать из квартиры всех жильцов и забрать свое имущество.

Главное отличие сделку купли-продажи квартиры, совершаемой в ипотеку, заключается в отсутствии у покупателя необходимой суммы. Недостача покрывается заемными средствами банка, который в залог принимает приобретаемое жилье. С момента заключения кредитного договора (ипотечного договора) квартира поступает в залог к банку, поэтому покупатель становится собственником с ограничением, пока не погасит полностью задолженность перед банком-кредитором.

Читайте так же:  Требования к трудовому договору

Документы на квартиру для ипотеки в Сбербанке: вторичка, новостройка и сколько времени Сбербанк проверяет их

В стандартном виде данный документ представляет собой сшитую папку, в которой представлена наиболее полная информация по потенциальному залоговому имуществу, включая фотографии, данные документов о собственности, применяемые методы оценки, итоговую оценочную стоимость объекта и подпись, печать оценщика.

Для обозначения намерений покупателя в приобретении конкретного объекта недвижимости он заключает с продавцом предварительный договор купли-продажи. Обычно такой договор подписывается до момента одобрения ипотечной заявки Сбербанком. В нем прописываются условия сделки с использованием заемных средств, включая сроки расчета, но не указываются точные данные в отношении банка и заемщика (номер кредитного договора, его условия и т.д.).

Как только документы были собраны, время обращаться в налоговую инспекцию и приготовиться ждать. Пример, как именно правильно заполнить все документы, можно найти на официальном ресурсе Федеральной налоговой службы. Здесь же можно просмотреть, как выглядит бланк налоговой декларации, как её заполнить и как написать заявление.

Что касается заявления о получении имущественного вычета, то здесь возможно два варианта. Первый – направлять его вместе с пакетом документов и реквизитами, куда необходимо получить выплату, в адрес налоговой инспекции. Второй – писать заявление на имя работодателя, если вычет удобней и проще получить через него.

Какие документы нужны для возврата 13 процентов при покупке квартиры

Получить возврат по НДФЛ можно только при фактической передаче денежных средств за недвижимость продавцу. Этот факт подтверждается письменной распиской или иным документом (платежное поручение, выписка со счета о переводе денег, погашенный аккредитив и т.д.). При оформлении выписки необходимо убедиться, что сумма передаваемых средств соответствует стоимости объекта, указанной в договоре. Также в расписке должны быть точно указаны личные данные продавца и покупателя.

  1. декларационный бланк по форме 3-НДФЛ, в котором содержится расчет удержанного НДФЛ и суммы вычета;
  2. правоустанавливающие документы на объект недвижимости – выписка ЕГРН, свидетельство о праве;
  3. договор купли-продажи;
  4. передаточный акт к договору;
  5. расписка о передаче денежных средств за объект недвижимости, либо платежное поручение;
  6. справка 2-НДФЛ о размере доходов и удержанного подоходного налога, если заявитель является наемным работником;
  7. ипотечный договор и справка о сумме уплаченных процентов, если жилье приобреталось за счет банковского займа;
  8. паспорт или свидетельство о рождении на каждого собственника недвижимости.

Оформление купли продажи квартиры у нотариуса: как происходит сделка

Сделок, к которым относится требование об обязательном нотариальном удостоверении, немного. Они касаются разнообразных сфер гражданско-правовых отношений. Так, нотариус обязан удостоверять брачный договор, завещание, ренту. Применительно к недвижимому имуществу можно выделить сделки:

Первый риск – отсутствие установленного порядка расчетов. Этот аспект очень важен: стоимость недвижимости довольно велика. Порядок расчетов фактически определяет, кто несет ответственность за деньги. Если в тексте соглашения будет указана стандартная формулировка: «расчеты между сторонами произведены полностью до заключения договора», — риски возникнут у продавца.

  • руководству (это в местной администрации);
  • вышестоящей организации (министерство соответствующего региона);
  • в прокуратуру.

Важно: в компетенцию органов прокуратуры входит надзор за работой исполнительных властей. Они тщательно следят, чтобы сирот обеспечивали всем, что положено по закону.

Этой работой занимаются государственные органы опеки местной администрации. Только после признания статуса и получения соответствующего документа маленький гражданин большой страны может рассчитывать на господдержку, в том числе и на жилье детям-сиротам.

Документы на налоговый вычет при покупке квартиры в 2018 — 2019 годах

2. 3 млн руб. на погашение процентов по ипотеке, в случае если жилье приобреталось с привлечением кредитных средств. В данном случае вы можете дополнительно рассчитывать на получение до 390 000 руб. (3 000 000 × 13% = 390 000). Но использовать такой вычет можно будет только по одному объекту жилья.

Начиная с мая 2019 года в ООО «ИКС» на основании уведомления налогового органа перестали удерживать НДФЛ из заработной платы Козлова А. Н. В связи с этим он стал получать на руки 50 000, а не 43 500 руб., как было раньше (50 000 – 6 500). Итого с мая по декабрь 2019 года он получит по ООО «ИКС» налог в сумме 52 000 руб. (6 500 × 8 мес.). Кроме того, по месту работы ему вернут и сумму налога, удержанную за период с начала года, — 26 000 руб. (6 500 × 4 мес.).

Квартира в рассрочку может быть продана как на вторичном, так и на первичном рынке недвижимости. В первом случае субъектами договорных отношений выступают физлица, во втором – застройщик и покупатель. Но обычно рассрочка предоставляется застройщиком до момента ввода объекта в эксплуатацию (на период строительства).

  • общую стоимость квартиры;
  • сумму первого платежа (первоначального взноса) в процентах и числовом исчислении;
  • количество размер последующих финансовых траншей с конкретными датами,
  • порядок внесения платежей;
  • сроки полного погашения задолженности;
  • штрафные санкции за просрочку платежа (например, 0,3% от суммы задолженности за каждый день просрочки);
  • порядок расторжения сделки при непоступлении платежей (например, обращение в суд продавца при непоступлении денег в течение 30 дней и более).
Изображение - Ипотечные квартиры на продажу 589595566
Автор статьи: Ксения Абраменко

Добрый день! Меня зовут Ксения. Я уже более 6 лет работаю юристом. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю нужную информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима  консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 5 проголосовавших: 11

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here