Особенности договора аренды недвижимости

Сегодня вашему вниманию предлагаем статью на тему: особенности договора аренды недвижимости. Мы постарались описать все простым языком, понятым для любого жителя нашей страны. Все вопросы можно задать в комментариях после статьи.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Объектом этого договора является аренда недвижимого имущества — здания или сооружения.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменнойформе путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооруже­ния влечет его недействительность. Договор аренды здания или соору­жения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государ­ственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Размер арендной платы — существенное условие договора аренды здания или сооружения, отсутствие которого не позволяет считать до­говор заключенным. Если иное не предусмотрено договором, установ­ленная в договоре арендная плата рассматривается как включающая в себя плату за пользование земельным участком.

По общему правилу, судьба части земельного участка, занятой сда­ваемой в аренду недвижимостью и необходимой для ее использова­ния, следует судьбе этой недвижимости.

Как и переход права собственности на само арендованное здание или сооружение, переход права собственности на земельный участок, на котором находится арендованная недвижимость, не влияет на со­держание и объем правомочий арендатора.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил передачи.

66. Договор финансовой аренды (лизинг). 66

По договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей.

Договор лизинга является одной из разновидностей договора аренды. Отношения, возникающие в связи с заключением договора финансовой аренды, регулируются помимо ГК Федеральным законом «О лизинге».

Предметом лизинга могут быть любые неупотребляемые вещи, в том числе предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другое движи­мое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. Предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты, а также имущество, которое федеральными законами запрещено для свободного обращенияили для которого установлен особый порядок обращения.

Особенности данного договора: 1) в договоре участвуют три лица: арендодатель, арендатор, продавец имущества; 2) по общему правилу выбор имущества и продавца осуществляется арендатором, договором может быть предусмотрен такой выбор за арендодателем; 3) предметом договора могут быть любые непотребляемые вещи (как движимые, так и недвижимые), кроме земельных участков и других природных объектов.4) Риск арендатора в договоре лизинга состоит в том, что в случае случайной гибели или порчи арендованного имущества арендатор обязан возместить арендодателю убытки, причиненные невозможностью возврата объекта аренды.

Существенные условия: предмет договора, срок, цена, порядок балансового учета предмета.

Виды: долгосрочный (3 года), среднесрочный (от 1,5), краткосрочный.

Обяз-ти лизингодателя: 1) приобрести в собственность имущ-во на основании договора к-п; 2) передать имущ-во в соот-вии с договором.

Приобретая имущество, арендодатель должен уведомить продавца о назначении имущества: оно будет передано в аренду определенному лицу. Имущество, являющееся предметом договора финансовой аренды, передается продавцом непосредственно арендатору в месте нахождения последнего, если иное не предусмотрено договором. Если имущество не передано арендатору в установленный срок (или разумный срок, при отсутствии другого указания) по вине арендодателя, то арендатор вправе требовать расторжения договора и возмещения убытков. Риск случайной гибели или порчи арендованного имущества переходит к арендодателю после передачи ему имущества, если иное не предусмотрено в договоре. Арендатор вправе предъявлять к продавцу требования, вытекающие из договора купли-продажи, в отношении качества, комплектности имущества, сроков поставки и др. Однако он не вправе расторгнуть договор купли-продажи без согласия арендодателя.

Арендодатель не отвечает перед арендатором за продавца.

Под договором аренды (имущественного найма) понимается такой договор, по которому одна сторона – арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне – арендатору (нанимателю) определенное имущество за плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

Договор аренды является консенсуальным, двусторонним, возмездным договором.

В ГК РФ договору аренды посвящена гл. 34, из содержания которой явствует, что договор аренды представляет собой самостоятельный вид договорных обязательств, направленных на передачу индивидуально-определенных вещей в пользование. Договору аренды свойственны следующие характерные черты, которые и позволяют рассматривать его в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров:

– направленность договора на передачу имущества во владение и пользование без перехода права собственности;

– выделение отдельных видов договора аренды в современном российском законодательстве произведено не на основе единого классификационного признака, а в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества.

К числу существенных условий договора аренды, не достижение сторонами соглашения по которым влечет признание договора незаключенным, относятся:

Согласно общим положениям об аренде, в случае когда не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы, стороны должны руководствоваться условиями арендной платы, обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст. 614 ГК РФ). Только для договоров аренды здания (сооружения) условие о размере арендной платы признается условием, не включение которого в договор влечет за собой признание такого договора незаключенным (ст. 654 ГК РФ);

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

– цена – сумма арендной платы.

Предметом договора аренды всегда выступает индивидуально-определенная, не потребляемая вещь. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).

Читайте так же:  Исковое заявление на алименты и установление отцовства

ГК РФ установлено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором. В случае если срок в договоре не указан, то договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. Правовые последствия заключения договора аренды без указания срока его действия сводятся к тому, что каждая из сторон получает право отказаться от договора в одностороннем порядке с соблюдением условия о предварительном предупреждении контрагента. В случае аренды движимого имущества предупреждение должно быть сделано за один месяц до предполагаемой даты прекращения договора, а при аренде недвижимого имущества – за 3 месяца (п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены предельные сроки отдельных видов договора аренды или аренды отдельных видов имущества; в таком случае независимо от срока, указанного в договоре, договор аренды считается прекращенным по истечении предельного срока (п. 3 ст. 610 ГК РФ).

Так, в соответствии с п. 7 ст. 22 ЗК РФ земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. Согласно п. 10 той же статьи в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия. В соответствии со ст. 9 ФЗ “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ (ред. от 18.07.2005) договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Согласно ст. 31 ЛК РФ участки лесного фонда могут сдаваться в аренду на срок от одного года до 99 лет.

Действующее законодательство предусматривает преимущественное право арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности по договору, по истечении срока договора на заключение договора на новый срок (ст. 621 ГК РФ).

Субъектами договора аренды недвижимого имущества являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодателем по договору аренды недвижимого имущества, как, впрочем, и любого иного, выступает его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). В силу закона правом передавать недвижимое имущество в аренду обладают субъекты права хозяйственного ведения – унитарные государственные и муниципальные учреждения, однако только при условии наличия согласия собственника в лице его уполномоченного органа (ст. 295 ГК РФ). Казенные предприятия как субъекты права оперативного управления могут выступать арендодателями недвижимого имущества только с согласия собственника. Учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в аренду недвижимое имущество, закрепленное за ним собственником или приобретенное за счет средств, выделенных по смете. Недвижимое имущество, приобретенное на средства, полученные от приносящей доход разрешенной учредительными документами деятельности, учреждение вправе передавать по договору аренды самостоятельно.

Специальными законами для образовательных учреждений, в том числе высшего и послевузовского профессионального образования, но только федеральных, сделано исключение: им законом предоставлено право выступать в качестве не только арендатора, но и арендодателя . В соответствии со ст. 31 ЛК РФ правом самостоятельно сдавать в аренду участки лесного фонда наделены лесхозы Федерального агентства лесного хозяйства.

Арендодателями недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности и не закрепленного за унитарными государственными предприятиями и учреждениями, выступают Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом и его территориальные органы. Арендодателями недвижимого имущества, находящегося в собственности субъектов Федерации и муниципальных образований и не закрепленного за унитарными государственными и муниципальными предприятиями и учреждениями, выступают уполномоченные органы государственной власти субъекта Федерации или местного самоуправления. Перед регистрацией аренды должна быть в обязательном порядке осуществлена регистрация права собственности соответствующего публичного собственника. Из правила об обязательной первичной регистрации есть исключение, установленное ФЗ от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ “О введении в действие Земельного кодекса РФ” (в ред. от 08.12.2003): до разграничения государственной собственности на землю регистрация права государственной собственности для распоряжения землями, находящимися в государственной собственности, не требуется (ст. 10).

Арендатором может выступать всякий дееспособный гражданин либо организация.

Особое внимание необходимо обратить на то, что применительно к недвижимости схема правового регулирования арендных отношений строится иначе, чем регулирование договора купли-продажи. В последнем случае ГК РФ установлены специальные правила купли-продажи любых объектов недвижимого имущества (§ 7 гл. 30, ст. 549 – 558 ГК РФ). В гл. 34 ГК РФ, посвященной договору аренды, специальные правила, касающиеся договора аренды любого недвижимого имущества, помещены в § 1 гл. 34, регламентирующем общие положения об аренде (п. 2 ст. 607, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 617).

В самостоятельный вид договора аренды выделена аренда зданий и сооружений (§ 4 гл. 34 ГК РФ). По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Следовательно, в первую очередь к договорам аренды зданий и сооружений применяются специальные нормы указанного параграфа, а правила, касающиеся аренды любого недвижимого имущества, применяются в качестве общих положений об аренде, но только в том случае, если нормами § 4 гл. 34 ГК РФ не установлено иное. К особенностям правового регулирования аренды зданий и сооружений следует отнести и регламентацию прав арендатора на земельный участок, на котором расположено арендуемое здание или сооружение.

По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением (ст. 652 ГК РФ). Заметим, что по общему правилу аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК РФ).

Читайте так же:  Как разобраться с коллекторами

Устойчивость отношений по аренде зданий и сооружений обеспечивается также правилом, закрепленным в норме ст. 653 ГК РФ, согласно которому в случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами, тогда как передача в аренду иного недвижимого имущества передаточным актом не оформляется.

Отношения по аренде и субаренде земельных участков урегулированы ст. 22 ЗК РФ; так, следует иметь в виду, что арендатору земельного участка предоставлено право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права земельного участка в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключения нового договора аренды земельного участка не требуется. Кроме того, за арендатором земельного участка закреплено право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Предусматривая обязательность условия о размере арендной платы только для договора аренды здания (сооружения), закон тем не менее не включает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендных платежей.

Стороны договора аренды любого недвижимого имущества могут договориться о таких формах арендной платы, как:

– твердая денежная сумма за весь объект;

– твердая денежная сумма в расчете за 1 кв. м общей площади передаваемого по договору объекта;

– доля доходов арендатора от использования недвижимости, переданной по договору;

– услуги со стороны арендатора, оказываемые арендодателю (например, охрана объектов, принадлежащих арендодателю);

– возложение на арендатора затрат на капитальный ремонт объекта недвижимого имущества, переданного по договору аренды.

Главное, чтобы встречное представление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело денежную оценку.

Необходимо учитывать также положение, содержащееся в п. 2 ст. 13 Закона о государственной регистрации, согласно которому регистрация договора аренды объекта недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в ЕГРП. Государственная регистрация договоров аренды производится по заявлению любой из сторон договора – арендодателя или арендатора. Государственная регистрация аренды производится посредством регистрации договора аренды (п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации). Запись о сделке вносится в подразд. III-4, одновременно в специально предназначенную ч. III-1 вносится запись об аренде как обременении (ограничении), поскольку аренда обременяет недвижимость. Номер регистрации сделки, на основании которой возникает ограничение (обременение) права договором аренды, указываемый в графе “Номер регистрации” подразд. III-4, и номер регистрации ограничения (обременения) права аренды, указываемый в графе “Номер регистрации” подразд. III-1, III-2 и т.п., являются одинаковыми. На листе записи об аренде в графу “Описание предмета аренды” заносятся данные об арендуемом объекте недвижимости или его части.

Если объект недвижимости арендуется целиком, то в этой графе пишется: “Весь объект”. При аренде участка лесного фонда (леса) в данной графе также указываются виды лесопользования. В графу “Срок” приложения N 3 заносятся даты начала и окончания аренды или дата начала аренды и ее продолжительность. В случае, если срок аренды не определен, вместо продолжительности аренды пишутся слова: “Срок не определен” (п. 43 – 45 Правил ведения ЕГРП).

Предусмотренная п. 73 Правил ведения ЕГРП выдача свидетельства о регистрации аренды осуществляется на основании регистрации договора.

Глава 45. Аренда. Договор аренды недвижимости § 1. Понятие и юридическая характеристика

Сфера правового регулирования. Предмет. Форма. Государственная регистрация договора.

1. Гражданский кодекс посвящает отдельный параграф только нормам, регулирующим договор аренды зданий и сооружений (§ 4 гл. 34ГК). Практике пришлось распространить эти нормы и на договор аренды нежилых помещений. Аренда земельных участков регулируется гражданским законодательством в соответствии с общими положениями о договоре аренды с учетом особенностей, установленных специальным законодательством (п. 2 ст. 607ГК,п. 3 ст. 3Земельного кодекса). Аренду земельных участков целесообразно рассматривать как аренду недвижимости.

Что касается жилых помещений, то они могут предоставляться в аренду только юридическим лицам с использованием таких помещений исключительно для проживания граждан. Наем жилых помещений гражданами образует самостоятельный вид договора (гл. 35ГК), к которому нормы об аренде недвижимости не применяются даже по аналогии. Аренда предприятия выделена в ГК в особую разновидность договора аренды (§ 5 гл. 34ГК).

2. По своей юридической природе договор аренды недвижимости, как и общая конструкция арендного соглашения, является:

– двусторонне обязывающим (взаимным).

Читайте так же:  Размен квартиры при разводе

3. Исходя из сферы правового регулирования аренды недвижимости предметом договора являются:

– здание или сооружение;

Указанное имущество способно быть предметом договора аренды (как и всяких сделок) только в том случае, если оно признано объектом недвижимости в результате государственной регистрации права собственности на него в ЕГРП.

4. Так же, как и в договоре купли-продажи недвижимости, форма договора аренды недвижимого имущества – простая письменная. Под страхом недействительности договор должен быть составлен в виде одного документа, подписанного сторонами.

Что касается государственной регистрации, то имеются существенные особенности по сравнению с продажей недвижимости. Государственной регистрации подлежит не право, а договор аренды, и только в том случае, если он заключен на срок не менее одного года. Сама аренда трактуется как ограничение (обременение) права собственности на недвижимость. Государственная регистрация такого ограничения производится автоматически в случаях, когда государственной регистрации подлежит договор аренды.

Абз. 6 п. 6Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.

Правило о государственной регистрации договора аренды установлено в ст. 651ГК для аренды здания или сооружения. Судебная практика распространила эти правила на договор аренды нежилого помещения.

П. 2Информационного письма Президиума ВАС РФ от 1.06.2000 N 53.

В отношении земельных участков то же самое правило установлено в Земельном кодексеРФ.

Договоры аренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. (п. 2 ст. 26Земельного кодекса РФ).

Существует богатая судебная практика по вопросу о том, в каких случаях договор аренды считается заключенным на срок более одного года.

П. 8Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59.

В ГК имеются положения, позволяющие определить как общие признаки объектов недвижимого имущества, так и примерный перечень объектов недвижимости.

В соответствии со ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся

    1. земельные участки,
    2. участки недр,
    3. обособленные водные объекты и
    4. все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;
    5. подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда , суда внутреннего плавания , космические объекты .

Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Таким образом, основными признаками недвижимости являются:

    • прочная связь с землей;
    • невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению.

Однако указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К числу таких объектов недвижимости относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые названы в ГК и являются самостоятельными основными объектами недвижимости. Указанные объекты недвижимости в юридической литературе нередко относятся к так называемой недвижимости по природе.

Понятие договора аренды недвижимости (на примере аренды здания и сооружения)

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

Данный договор выделен в отдельный вид договора аренды исключительно по признакам особенностей передаваемого в аренду имущества : зданий и сооружений, – требующих установления специальных правил, регламентирующих правоотношения, связанные с арендой указанных объектов.

По своей юридической природе договор аренды недвижимости:

    • консенсуальный ( порождает граж­данские права и обязанности с момента достижения сторонами со­глашения; последующая передача вещи или совершение иных действий осуществляется уже с целью их исполнения);
    • возмездный (встречное предоставление в виде платы);
    • двусторонний (порождает обязательства у обоих сторон);
    • синаллагматический (взаимнообязывающий, каждое из двух встречных обязательств является условием для другого; опосредует обмен встречными обязательствами-предоставлениями).
    1. арендодатель – собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
    2. арендатор – всякий дееспособный гражданин либо организация.

Существенными условиями договора аренды является:

    1. его предмет (имущество, передаваемое в аренду, а также действия субъектов по договору – арендодателя и арендатора);
    2. срок аренды ( исходя из определения договора аренды );
    3. арендная плата ( ст. 654 ГК РФ).
    1. недвижимое имущество, передаваемое в аренду;
    2. действия арендодателя и арендатора по передаче, содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.

Если предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами.

Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости:

    • особой ценностью этих объектов,
    • их непотребляемостью в процессе использования,
    • неразрывной связью с землей и т.п.

ГК предусматривает, что договор аренды заключается на срок, определенный договором, однако допускает заключение договора и без указания в нем срока аренды имущества. В этом случае договор аренды будет считаться заключенным на неопределенный срок.

Правовые последствия оформления договора без указания срока аренды заключаются в том, что каждая из сторон такого договора получает право отказаться от него в любое время в одностороннем порядке при условии предупреждения об этом другой стороны за один месяц, а при аренде недвижимости – за три месяца (пп. 1, 2 ст. 610 ).

Законом могут быть предусмотрены предельные сроки договора в отношении отдельных видов аренды или аренды отдельных видов имущества. В этом случае, независимо от того, указали ли стороны какой-либо срок аренды в договоре, по истечении установленного законом предельного срока договор аренды будет считаться прекращенным (п. 3 ст. 610 ГК).

В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате ( ст. 654 ГК). Если объектом аренды является здание или сооружение, при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным.

Предусматривая обязательность для договора аренды здания (сооружения) условия о размере арендной платы, ГК не включает каких-либо специальных правил относительно формы арендной платы, порядка и сроков внесения арендатором арендных платежей. Поэтому в этой части сохраняют свое действие общие положения об аренде (ст. 614 ГК).

Читайте так же:  Как узнать о задолженности в банках

И применительно к договору аренды здания или сооружения условие об арендной плате вовсе не обязательно должно определяться в форме твердой суммы платежей, вносимых периодически или единовременно. Стороны могут договориться об иных формах арендной платы, в частности: в виде установленной доли доходов арендатора от использования здания (сооружения); в форме услуг со стороны арендатора, оказываемых арендодателю; путем возложения на арендатора затрат на капитальный ремонт здания (сооружения), и т.д. Главное, чтобы встречное предоставление арендатора, получаемое арендодателем в качестве арендной платы, имело бы в договоре денежную оценку, что позволяло бы говорить о наличии соглашения сторон относительно размера арендной платы.

Форма и государственная регистрация договора аренды здания (сооружения)

Специальные требования к форме договора аренды здания (сооружения) состоят в том, что такой договор должен быть заключен в виде единого документа, подписанного сторонами ( ст. 651 ГК РФ). Несоблюдение этих требований влечет недействительность договора.

Договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации ( п. 2 ст. 609 ГК РФ). Отсюда и четкое юридическое последствие: договор аренды недвижимого имущества считается заключенным с момента его государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК).

ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения, впрочем, как и любой другой сделки с недвижимостью, за исключением случаев, установленных законом.

В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Гражданский Кодекс РФ проводит разграничение между видами до-говора аренды и арендой отдельных видов имущества. См. П.З Ст. 610 / П.З Ст.614 / Ст.625 ГК РФ Виды договоров аренды – это те наи-более важные социально значимые случаи аренды, которые специа-льно урегулированы в параграфе 2 – 6 главы 34 ГК.

Примерами, подтверждающими существование различий между ви-дами аренды и арендой определенных видов имущества, могут слу-жить п.2 cт. 609 и п.2 ст.615 ГК. В п.2 ст.609 речь идет об аре-нде недвижимого имущества – аренда определенного вида имущества, а в п.2 ст.651 – об аренде зданий и сооружений как отдельной ра-зновидности недвижимого имущества.

Аренда транспортных средств, зданий (сооружений) и пре-дприятий выделяется в зависимости от вида объекта (предмета) аренды. В то же время стоит отметить, что ряд широко распространенных на практике договоров аренды во-обще не урегулирован в ГК. Например, практически ничего не ска-зано об аренде земли. Правда, законодатель мог исходить из того, что этот вид аренды будет подробно урегулирован в новом Земель-ном кодексе. Однако нельзя забывать, что аренда всегда тяготе-ла к гражданскому законодательству. Нелогично отсутствие в ГК и такого вида договора, как аренда недвижимости.

В практике применяются различные виды договоров аренды транспортных средств – с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства и без предоставления таких услуг.

В первом случае объединены два вида обязательств:

а) непосредственно связанных с предоставлением транспортного средства в аренду – во временное владение и пользование за плату;

б) связанных с оказанием арендатору услуг по управлению и технической эксплуатации транспортного средства.

Договор аренды транспортных средств (с экипажем) заключается только в письменной форме независимо от срока его действия. Это правило касается как юридических, так и физических лиц, т.е. устанавливает изъятие из нормы, предусмотренной п.1 ст. 609 ГК (допускающей для договоров, заключаемых физическими лицами на срок не более года, устную форму). Комментарий к ГК РФ, части второй (постатейный), под ред. О. Н. Садикова. М.: Инфра-М. 1998. С.207.

Договор аренды транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации регулирует лишь арендные отношения. Специфика его связана лишь с особенностями предмета аренды и условиями использования. К такому договору не применимы правила, предусмотренные ст. 621 ГК о возобновлении аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок после истечения срока ранее действовавшего договора.

Объектами аренды недвижимости могут являться земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, транспортные средства и другие вещи (исходя из смысла ст.130 ГК РФ) – которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.

Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, содержатся в гл. 17 Гражданского кодекса РФ (ст. 260 / 264 / 270 ГК), которая вступает в действие со дня введения нового Земельного кодекса РФ. До этого времени сохраняет силу Земельный кодекс РСФСР 1991 года (в части не противоречащей более позднему законодательству).

В настоящее время оборот земельных участков регулируется указами Президента РФ и Постановлениями Правительства РФ, принятыми в их исполнение.

Право граждан и юридических лиц – собственников земельных участков сдавать в аренду земельный участок, предусматривает Указ Президента РФ от 27 октября 1993 года, «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» СА РФ 1993. № 44 ст. 4191. .

Передача в пользование (в том числе и на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется соответствующими законодательными актами: Законом о недрах, Водным кодексом, Основами лесного законодательства.

Предоставление названных объектов в пользование имеет ряд особенностей:

участки недр и водные объекты предоставляются в пользование по лицензиям, которые выдаются уполномоченными государственными органами и служат основанием для заключения договоров (ст. 11 Закона о недрах, ст. 46 – 53 Водного кодекса). Участки лесного фонда – на основе лицензий, а также лесорубочных и лесных билетов (ст. 28 Основ лесного законодательства);

Читайте так же:  Договор хранения транспортного средства

водные объекты могут использоваться только на основе договора, заключаемого в соответствии с лицензией (ст. 46 / 54 Водного кодекса); участки недр – на основе лицензий как без оформления договора, так и с заключением договоров (ч. 3 ст. 11 Закона о недрах); договоры аренды участков лесного фонда заключаются при предоставлении их в долгосрочное пользование (на срок до 50 лет);

специальное законодательство содержит особые требования к условиям договоров на пользование природными объектами, в том числе предельные сроки такого пользования. Условия договора должны соответствовать лицензии, на основе которой он заключается, иначе договор будет признан недействителен.

данные, содержащие необходимые сведения о предмете аренды, отнесены к существенным условиям договора, при отсутствии которых он считается незаключенным. П. 2. Ст. 607 ГК РФ

Наем зданий и сооружений – подвид аренды, дифференцированный по видам имущества. Аренда земельного участка регулируется в ГК лишь постольку, поскольку земельный участок неразрывно связан с находящимися на нем зданиями и сооружениями (ст. 652 / п.1 ст. 654).

При аренде здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное вла-дение и пользование или во временное пользование арендатору зда-ние или сооружение (п.1 ст.650 ГК),

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном уча-стке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, до-пускается без согласия собственника участка, если это проти-воречит условиям пользования таким участком, установленным за-коном или договором с собственником земельного участка (п.3 ст.652 ГК). Таким образом, согласие собственника земельного участ-ка на сдачу в аренду расположенного на нем здания или сооружения требуется в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или договором или когда условия пользования участком изменяются. Под изменением условий пользования следует понимать такое их ухудшение, которое в соответствии с действующим законодательст-вом может служить основанием для досрочного прекращения права арендодателя здания или строения на земельный участок, например использование его, не по назначению.

Здания на земельном участке подразделяются на основные и служебные, что соответствует традиционному, для гражданского права делению вещей на главную вещь и ее принадлежность. Ст. 135 ГК РФ Основным считается здание «главенствующее по капитальности» постройки, по архитектурным признакам и по своему назначению. Такое деление значимо для четкого определения, объекта договора аренды здания и сооружения, который должен совпадать с объектом государственной регистрации недвижимого имущества. Если здания классифицировать по такому важному критерию как их назначение, они дифференцируются на две взаимоисключающие группы: жилые и нежилые с двумя разными правовыми режимами использования. Юридические лица ограничены в аренде жилых помещений (жилых домов): они вправе использовать их исключительно для проживания граждан. П. 2. Ст. 671 ГК РФ

Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений только после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной регистрации (ст. 131 ГК) и технической инвентаризации в установленном порядке.

Аренда предприятий получила широкое распространение в конце восьмидесятых – начале девяностых годов. Предприятие как объект права в процессе своего функционирования постоянно изме-няет свой состав за счет выбытия одних компонентов и появления новых, что и требует специального урегулирования его аренды. Более того, суть пользования предприятием как раз и состоит в постоянной замене его компонентов. Поэтому арендатору предприятия предоставлено право без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованно-го предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды н отношении таких ценностей дру-гому лицу при условии, что это не влечет изменения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды пре-дприятия (ст.660 ГК).

В то же время предприятие как объект аренды не подпадает це-ликом под общее понятие предприятия, содержащееся в ст.132 ГК. Отличительных признаков предприятия как объекта аренды, как мин-имум три – и все они связаны с тем, что при аренде предприятие переходит из рук в руки, в то время как при формулировании об-щего понятия предприятия этот аспект не учитывается.

Если земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, то остальные компоненты, то-лько в порядке, на условиях и в пределах, определяемых догово-ром. В то же время понятие предприятия, закрепленное в ст.132 ГК, подобных различий не проводит. Такой подход ГК позволяет арендодателю предприятия самостоятельно определить объем оборот-ных средств, прав на природные ресурсы, исключительных прав, а также прав требования и долгов, передаваемых в составе предпри-ятия в аренду.

При передаче предприятия в аренду специально сделана ого-ворка о том, что передача прав владения и пользования находящи-мся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмот-ренном законом и иными правовыми актами. При определении соста-ва предприятия в ст.132 ГК такая оговорка отсутствует. Это оз-начает, что ряд прав не может быть передан в аренду в составе предприятия при наличии в законодательстве соответствующего за-прета.

Установлен специальный порядок передачи предприятия в аренду, при наличии в составе предприятия долгов перед кредиторами (ст. 657 ГК).

Отдельно регламентируется передача в аренду в сос-таве предприятия прав полученных на основании лицензии (разреш-ения). Обычно при утверждении правил лицензирования какого-либо вида деятельности прямо указывается, что лицензия /разрешение/ – непередаваема. Однако это происходит не всегда. Некоторые виды лицензий /разрешений/ могут быть переданы, например, в сфере внешнеэкономической деятельности.

Изображение - Особенности договора аренды недвижимости 589595566
Автор статьи: Ксения Абраменко

Добрый день! Меня зовут Ксения. Я уже более 6 лет работаю юристом. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю нужную информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима  консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.5 проголосовавших: 15

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here