Покупка квартиры у должника. подробный обзор покупки квартир, преимуществ и недостатков наличия долг

Сегодня вашему вниманию предлагаем статью на тему: покупка квартиры у должника. подробный обзор покупки квартир, преимуществ и недостатков наличия долг. Мы постарались описать все простым языком, понятым для любого жителя нашей страны. Все вопросы можно задать в комментариях после статьи.

Изображение - Покупка квартиры у должника. подробный обзор покупки квартир, преимуществ и недостатков наличия долг proxy?url=http%3A%2F%2Fdomzalog.ru%2Fupload%2Fimg_articles%2F256BE213-CD64-4B9B-8D39-B9BE36478B49

Долги по этим платежам переходят к новым собственникам (158 ЖК РФ). В том случае, если квартира находится в залоге у банка по ипотечному кредиту и у продавца за долги была изъята, то купить ее можно уже у самого банка.

Если причины ареста квартиры были иные, то продажа происходит через торги. Продажа арестованной квартиры происходит через открытые торги.

Изображение - Покупка квартиры у должника. подробный обзор покупки квартир, преимуществ и недостатков наличия долг proxy?url=http%3A%2F%2Fdomzalog.ru%2Fwp-content%2Fplugins%2Fwp-special-textboxes%2Fthemes%2Fstb-metro%2Fwarning

К примеру, вы покупаете объект, который не видели, не можете оценить её действительное состояние, понять, требуется ли проведение ремонта и т.д. Одно из недостатков торгов по отчуждению недвижимости – нельзя осмотреть выставленный товар. Обусловлено это тем, что служба приставов не показывает арестованные объекты.

Покупатели во время торгов опираются только на характеристики объекта:

  1. наличие ремонта и т.д.
  2. этаж;
  3. количество комнат;
  4. метраж;

Другим минусом покупки арестованной квартиры является неприятная аура.

Изображение - Покупка квартиры у должника. подробный обзор покупки квартир, преимуществ и недостатков наличия долг proxy?url=http%3A%2F%2Fdomzalog.ru%2Fwp-content%2Fplugins%2Fwp-special-textboxes%2Fthemes%2Fstb-metro%2Falert

Арестованные метры: как приобрести жилье, изъятое за долги

Да, можно приобрести двухкомнатную квартиру на улице Черниговской общей площадью в 45,2 кв.м за 1 млн. 270 тыс. руб. А однокомнатную на улице Адмирала Макарова за 2 млн. 56 тыс. руб. Но есть в таком приобретении и серьезные минусы.

Во-первых, вы покупаете кота в мешке. Вы квартиру не видели, и оценить ее состояние не можете – требует она ремонта или нет, нужна перепланировка или нет, на какую сторону выходят окна и балкон, кто соседи? Ведь «посмотреть» арестованную квартиру, прицениться, перед тем, как приобрести ее на аукционе, нельзя.

Видео (кликните для воспроизведения).

— Служба судебных приставов не занимается показом арестованных квартир, — поясняет Ольга Кабалова. – Покупателям на торгах приходится опираться лишь на общие сведения о квартире – метрах, количестве комнат, да на свою интуицию.

Во-вторых, аура в квартире из которой выселили хозяев — не слишком приятная.

Долг в нагрузку. Чем рискует покупатель квартиры, выставленной банком на торги?

Ведь обременение распространяется на вещь (квартиру), а не на человека (должника).

Фото: DP/Legion-mediaСуществует второй вариант развития данной ситуации, когда должник просто прекращает выплаты по кредиту, и банк выставляет помещение на продажу во внесудебном порядке. Но в силу прямого указания закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» для жилых помещений, принадлежащих на праве собственности гражданам, это неприменимо.

Изображение - Покупка квартиры у должника. подробный обзор покупки квартир, преимуществ и недостатков наличия долг proxy?url=http%3A%2F%2Fdomzalog.ru%2Fwp-content%2Fplugins%2Fwp-special-textboxes%2Fthemes%2Fstb-metro%2Finfo

В этом случае цена залоговой квартиры является завышенной или заниженной. Во многом это будет зависеть от целей, которые преследует продавец (банк), опыта и заинтересованности посредника — риэлтора.

Иногда банк находит покупателя, готового вместе с недвижимостью взять на себя обязательства по выплате оставшейся суммы по ипотеке.

Это бывает очень выгодно, если большая часть залога уже выплачена предыдущим заемщиком.

Аукцион, торги Выгоднее всего приобретать недвижимость, впрочем, и другое имущество также с аукциона или торгов, куда квартира попадает по решению суда.

Ее первоначальная продажная стоимость устанавливается в ходе судебного разбирательства по соглашению сторон или по оценке независимого эксперта. Как показывает практика, уже на этом этапе она на 20-30% отличается от среднерыночных цен.

Как это делается и что будет с прежним владельцем?

Если жилье единственное, оно вообще не подлежит взысканию. На него может быть наложено обременение, но принудительная продажа незаконна. Исключением будет ситуация, когда квартира приобреталась в ипотеку и выступает в качестве залогового имущества.

В таком случае она может быть арестована.

В дальнейшем недвижимость продается, а вырученные средства идут в счет погашения кредита. Если после этого часть средств остается, она передается должнику. Автомобиль может быть арестован в том случае, когда это целесообразно относительно суммы задолженности.

Нередки ситуации, когда собственник отказывается предоставлять транспортное средство судебным приставам. Лучше не усугублять положение, так как в этом случае автомобиль будет включен в базу со статусом «автоугон». Предметы культуры и искусства могут быть арестованы за долги в первую очередь, так как относятся к роскоши, то есть не являются вещами первой необходимости, как, скажем единственное жилье.

Как правильно купить квартиру через аукцион: каковы риски и особенности такого приобретения для покупателя?

При желании приобрести недвижимость на торгах необходимо придерживаться такого плана: Собрать необходимую сумму для покупки квартиры.

Изображение - Покупка квартиры у должника. подробный обзор покупки квартир, преимуществ и недостатков наличия долг proxy?url=http%3A%2F%2Fdomzalog.ru%2Fwp-content%2Fplugins%2Fwp-special-textboxes%2Fthemes%2Fstb-metro%2Falert

Изображение - Покупка квартиры у должника. подробный обзор покупки квартир, преимуществ и недостатков наличия долг proxy?url=http%3A%2F%2Fdomzalog.ru%2Fwp-content%2Fplugins%2Fwp-special-textboxes%2Fthemes%2Fstb-metro%2Fwarning

Получить ЭЦП, которая обязательно потребуется для участия в торгах.

Зарегистрироваться в качестве участника торгов по лотам в отношении понравившихся квартир.

Внести обеспечительную меру для участия в торгах в виде .

Читайте так же:  Приостановка регистрации автомобиля

Покупка квартиры у должника. Подробный обзор покупки квартир, преимуществ и недостатков наличия долга и особенностей оформления.

2 ст. 153 ЖК РФ: «Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.» При приобретении квартиры непосредственно у должника есть два варианта:

  • Покупатель берет долговые обязательства на себя.
  • Обязательства по погашению долга остаются у продавца.

В первом случае дополнительно к договору купли-продажи заключается соглашение о передаче долга.

Документ оформляется в присутствии нотариуса и заверяется им.

При отсутствии такого соглашения управляющая компания или иная организация, которой задолжал продавец, не вправе требовать погашения долга с нового собственника.

Когда покупатель не согласен принимать на себя долги, это должно быть отражено в договоре.

Закон о банкротстве увеличил риски при покупке недвижимости

И заранее предвидеть такой поворот событий невозможно.

Согласно букве того же Федерального Закона о банкротстве, сделка, которая заключена несостоятельным гражданином (банкротом) может быть признана недействительной. Так, могут аннулироваться сделки, которые: 1.

Заключены несостоятельным гражданином за год до принятия заявления о признании его банкротом или после принятия заявления, в тех случаях, когда стоимость сделки отличается от стоимости аналогичных сделок или прочих условий в худшую для должника сторону (подозрительная сделка), согласно статье 61.2, пункт 1 Закона. Иначе говоря, суд может признать сделку недействительной в том случае, когда фактическая стоимость недвижимости намного более высокая, нежели сумма, которая указана в договоре купли-продажи.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Покупка квартиры у должника. Подробный обзор покупки квартир, преимуществ и недостатков наличия долга и особенностей оформления.

Изображение - Покупка квартиры у должника. подробный обзор покупки квартир, преимуществ и недостатков наличия долг proxy?url=https%3A%2F%2Ftopurist.ru%2Fthemes%2Fmedia-responsive-theme%2Fcss%2Ftelimg

Изображение - Покупка квартиры у должника. подробный обзор покупки квартир, преимуществ и недостатков наличия долг proxy?url=https%3A%2F%2Ftopurist.ru%2Fthemes%2Fmedia-responsive-theme%2Fcss%2Ftelimg

Изображение - Покупка квартиры у должника. подробный обзор покупки квартир, преимуществ и недостатков наличия долг proxy?url=https%3A%2F%2Ftopurist.ru%2Fthemes%2Fmedia-responsive-theme%2Fcss%2Ftelimg

Чужие долги могут стать «головной болью» для нового собственника. Однако такие квартиры обычно стоят дешевле аналогичных вариантов.

Так может не все так плохо? Расскажем в статье, что делать, если приобрели квартиру с долгами, какие риски подстерегают в этом случае и как избежать проблем.

○ Особенности купли-продажи жилья

В целом, процесс купли-продажи жилья с долгом происходит по стандартной схеме. Алгоритм будет следующим:

  1. Проверка правоустанавливающих документов на квартиру.
  2. Проверка наличия обременений.
  3. Проверка выписки с лицевых счетов.
  4. При наличии долгов необходимо решить, кто их будет оплачивать и в каком порядке.
  5. Оформление договора.
  6. Регистрация сделки в Росреестре.

Крайне важно указать точную сумму долга и прочие условия, касающиеся погашения.

В общем порядке купля-продажа регулируется Главой 30 ГК РФ. К ситуации с наличием долга имеют отношение следующие документы:

  1. Ст. 153 ЖК РФ обязывает собственника своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.
  2. Ст. 196 ГК РФ устанавливает, что срок исковой давности по искам, касающимся долга составляет три года. Это значит, что выплачивать задолженность, образовавшуюся ранее, не нужно.
  3. Ст.ст. 447-449 ГК РФ регулируют порядок проведения торгов в отношении недвижимости, изъятой за долги.
  4. Ст. 391 ГК РФ указывает на то, что долг может быть переведен на другое лицо по соглашению между старым должником и новым.

Важно учитывать, что по закону выплачивать долги предыдущего владельца новый собственник не обязан.

Это следует из пп. 5 п. 2 ст. 153 ЖК РФ:

“Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.”

При приобретении квартиры непосредственно у должника есть два варианта:

  1. Покупатель берет долговые обязательства на себя.
  2. Покупатель берет долговые обязательства на себя.
  3. Обязательства по погашению долга остаются у продавца.

В первом случае дополнительно к договору купли-продажи заключается соглашение о передаче долга. Документ оформляется в присутствии нотариуса и заверяется им. При отсутствии такого соглашения управляющая компания или иная организация, которой задолжал продавец, не вправе требовать погашения долга с нового собственника.

Когда покупатель не согласен принимать на себя долги, это должно быть отражено в договоре. В этом случае обезопасить себя от претензий со стороны управляющей компании можно оформив письменное обязательство продавца погасить задолженность.

Отдельного внимания требует вопрос оплаты за капитальный ремонт многоквартирного дома. Согласно законодательству, эта обязанность, а в том числе и долги предыдущего владельца, переходят к новому собственнику.

Пункт 3 ст. 158 ЖК РФ:

“Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.”

Если квартира была предметом залога по ипотечному кредиту и была изъята за долги, то купить ее можно у банка-кредитора. В том случае, когда произошел арест недвижимости по другой причине, продажа осуществляется с торгов. Рассмотрим особенности проведения сделки и в том, и в другом случае.

Реализация арестованного имущества осуществляется путем проведения открытых торгов. Покупателем становится тот, кто предложит наибольшую цену. Аукцион проводится специальными организациями в течение двух месяцев с даты ареста.

Список имущества с характеристиками размещается на сайте УФССП. Первоначальная стоимость назначается судебными приставами.

Чтобы стать участником торгов необходимо выбрать подходящую квартиру на сайте и заключить договор о задатке с продавцом. В случае проигрыша задаток возвращается в полном объеме. После перечисления оплаты подаются документы:

  • Заявка установленной формы.
  • Подтверждение выплаты задатка.
  • Документы, подтверждающие личность.
  • Опись документов с указанием даты и времени подачи заявки.
  • Запечатанный конверт с предлагаемой суммой продажи.

Все документы проверяются. Отказать в участии могут только в случае несоответствия документов требованиям.

В назначенный день все участники собираются для вскрытия конвертов. Тот, кто указал самую высокую стоимость может приобрести квартиру с учетом выплаченного задатка. По итогу проведения торгов оформляется протокол аукциона. Этот документ заменяет договор купли-продажи.

Залоговая квартира не является арестованной. Собственник такого жилья перестал выплачивать ипотеку и банк изъял недвижимость для реализации с целью погашения долга в досудебном порядке.

Залоговая квартира может продаваться тремя способами:

  1. Самим собственником по согласованию с банком. При этом стоимость жилья не будет значительно отличаться от среднерыночной.
  2. Продажей занимается риэлторское агентство, курируемое банком.
  3. Проведение открытых торгов. Этот способ возможен уже после ареста квартиры по решению суда.

После продажи квартиры вырученные средства поступают в банк в счет уплаты долга, а остаток получает бывший собственник.

Приобретение такого жилья привлекает людей относительно низкой стоимостью. Однако есть и определенные риски, которые заставляют задуматься о целесообразности покупки.

К примеру, если квартира приобретается с торгов, ее предварительный просмотр невозможен. Покупателю будет известен только адрес, этаж, метраж и количество комнат. Оценить можно только здание, а вот внутрь квартиры зайти не удастся.

Предыдущий собственник может предпринимать попытки вернуть квартиру в свое владение. Такая позиция может привести к появлению дополнительных сложностей у нового хозяина.

На подобные квартиры в некоторых случаях накладывается обременение, снимать которое придется новому собственнику. Процедура потребует времени и дополнительных финансовых затрат.

Приобретение квартиры с долгами практически не представляет опасности для нового собственника. Но, как и у любого юридического действия у покупки жилья с долгами есть свои недостатки и преимущества.

К плюсам можно отнести:

  • Низкую цену.
  • Прозрачность истории квартиры.
  • Срочность сделки.
  • Возможность оформления ипотеки по льготным условиям, если квартира – предмет залога.

Если квартира служила обеспечением по ипотечному кредиту, значит, банк предварительно осуществлял проверку на юридическую чистоту, поэтому в этом аспекте «сюрпризов» не возникнет.

Покупатель сталкивается с определенными рисками. К примеру, бывший собственник арестованного жилья может обращаться в судебные инстанции с целью обжалования предыдущего решения. Если суд удовлетворит его требование, нового владельца настигнут проблемы.

Если на квартире есть долги за услуги ЖКХ, то покупатель может столкнуться с трудностями с управляющей компанией. Сотрудники иногда упорно требуют с нового собственника погашения долга, несмотря на законодательные нормы.

○ Как избежать проблем при покупке арестованного жилья?

Избежать проблем поможет правильная подготовка документов и оформление заявки на участие в торгах. В противном случае можно получить отказ в возможности участия.

Так как потенциальным покупателям известен адрес квартиры, рекомендуется максимально изучить ее историю. По адресу можно получить выписку из ЕГРН, просмотреть была ли квартира предметом судебных споров до ареста и т.д.

Долги предыдущего владельца, по большому счету, не должны волновать нового собственника. Исключение – задолженность по взносам за капитальный ремонт. Ее придется погасить текущему владельцу.

Что касается долга по услугам ЖКХ, налогу на имущество, ипотечному кредиту, алиментам и т.д. – новый собственник не имеет к ним никакого отношения. Однако после регистрации перехода имущественных прав рекомендуем уведомить заинтересованные органы о том, что квартира больше не принадлежит должнику.

✔ Если сделка заключена, а первоначальные характеристики с торгов не соответствуют действительности.

Оспорить сделку, признать проведение торгов и их результаты недействительными можно только в судебном порядке. Заинтересованное лицо вправе обратиться в суд общей юрисдикции с исковым заявлением, приложив документы, подтверждающие информацию, изложенную в иске.

✔ Выиграл в торгах на покупку квартиры, но не приготовил вовремя документы.

Как правило, стороны подписывают протокол о результатах торгов в тот же день. Этот документ заменяет договор купли-продажи. Предметом торгов может быть также право на заключение договора. Тогда он должен быть подписан в течение 20 дней (или иного предусмотренного организаторами срока) после даты завершения торгов. Если одна из сторон уклоняется от подписания договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием заключения договора принудительно. Уклоняющаяся сторона также будет обязана оплатить другой стороне все понесенные убытки.

Адвокат Инна Белякова расскажет о рисках при покупки квартир должников, выставленных на торги банком

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Покупка квартиры с чужими долгами может стать проблемой для ее нового собственника, однако, стоят такие квартиры, как правило, дешевле своих аналогов. Поэтому, в некоторых случаях приобретение квартиры у должника может рассматриваться как выгодное вложение. В статье рассмотрим как купить квартиру у должников, какие при этом могут возникать проблемы, а также как избежать этих проблем.

Порядок купли-продажи квартиры с долгами будет происходить по обычной схеме:

  • Первым делом проверяется наличие обременений;
  • После этого проверяется выписка с лицевого счета;
  • Решается вопрос о том, кто будет оплачивать долги, а также порядок оплаты;
  • Оформляется договор купли-продажи;
  • Сделка регистрируется в Росреестре.

Важно! В соглашении необходимо указать сумму долга, а также условия и порядок его погашения.

Если приобретается квартира у должника, то варианта будет два:

  • Долговые обязательства переходят к покупателю;
  • Долговые обязательства остаются за продавцом.

При первом варианте помимо самого договора купли-продажи также заключается соглашение относительно перехода долга. Такой документ оформляется у нотариуса и им же заверяется. Если такого соглашения нет, то та организация, перед которой у продавца долг не должна требовать его погашения с нового владельца.

Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 317-60-16

Из других регионов РФ звоните: 8 (800) 550-34-98

Если покупатель долг на себя брать не хочет, это должно указываться в договоре. А для того, чтобы обезопасить покупателя от претензий, например, от управляющей компании, продавец может оформить обязательство о погашении задолженности.

Важно! Отдельно стоит обратить внимание на оплату капремонта многоквартирного дома. Долги по этим платежам переходят к новым собственникам (158 ЖК РФ).

В том случае, если квартира находится в залоге у банка по ипотечному кредиту и у продавца за долги была изъята, то купить ее можно уже у самого банка. Если причины ареста квартиры были иные, то продажа происходит через торги.

Продажа арестованной квартиры происходит через открытые торги. Покупателя выбирают того, кто предлагает большую цену. Проводят аукцион в течение 2 месяцев после ареста квартиры специальными организациями. Имущество, которое продается через торги со всеми его характеристиками размещают на сайте УФССП, при этом приставы же назначают и первоначальную стоимость.

Для того, чтобы физлицо стало участником торгов необходимо выполнить следующие действия: выбрать квартиру на указанном сайте, после чего заключить с продавцом договор о задатке. Если торги физлицо не выигрывает, то задаток ему возвращается. После того, как задаток перечислен, покупатель подает следующие документы:

  • Документ, подтверждающий оплату задатка;
  • Документ, удостоверяющий личность;
  • Опись документов, в которой также будет указана дата подачи заявки и время;
  • Конверт в запечатанном виде, в котором будет указана сумма, за которую человек готов купить квартиру.

После этого все документы подлежат проверке, в том случае, если какие-либо из документов не будут соответствовать требования, в участии в торгах могут отказать. Организаторами торгов назначается день, когда собираются все участники и вскрываются конверты. Выигрывает тот, кто предложил большую цену. По итогам торгов оформляют протокол аукциона, который будет заменять соглашение купли-продажи.

Если квартира находится в залоге, то арестованной она не считается. Если собственник квартиры перестает выплачивать ипотеку, то банк изымает ее для реализации и дальнейшего погашения долга. Продажа залоговой квартиры может осуществляться одним из способов:

  • Через риэлторское агентство, которое курирует банк;
  • Через открытые торги, но только если по решению суда квартира будет арестована.

После того, как квартиру продадут, средства, вырученные с продажи поступят в банк для погашения кредитного долга, а оставшуюся сумму получит бывший собственник квартиры.

Покупка такого жилья привлекательна низкой ценой, однако, риски, связанные с таким приобретением должны заставлять покупателя подумать о том, целесообразно ли это.

Например, когда квартиру покупают с торгов, ее не возможно предварительно посмотреть. Покупатель будет знать только следующую информацию: адрес квартиры, площадь, число комнат. Конечно, он может оценить дом, но внутрь квартиру попасть не удастся.

Бывший собственник квартиры может пытаться вернуть свою квартиру, это может привести к дополнительным сложностям для настоящего владельца.

Помимо всего перечисленного, часто на квартиры с долгами накладывают обременение, снимать которое должен будет уже новый собственник. Такая процедура потребует определенных затрат времени и денег (Читайте также статью ⇒ Как проверить историю квартиры перед покупкой).

Как правило, особой опасности для покупателя покупка квартиры с долгами опасности не представляет. Однако, такая сделка имеет свои плюсы и минусы. Плюсами покупки квартиры у должников можно назвать следующие:

  • «Прозрачная» история у квартиры;
  • Сделка проводится очень быстро;
  • Если квартира находится в залоге, покупатель может на льготных условиях оформить ипотеку.

В том случае, если квартира находится в залоге у банка, она являлась обеспечением ипотечного займа. Это означает, что банк предварительно произвел проверку этой квартиры на «чистоту», поэтому можно быть уверенным, что проблем с этой стороны возникнуть не должно.

К минусам покупки можно отнести те риски, которые могут ожидать покупателя. Например, бывший владелец захочет обратиться в суд для обжалования решения о продаже. В случае, если суд примет положительное решение, нового собственника будут ожидать проблемы.

Если за квартирой числится долг по коммунальным услугам, то претензии можно ожидать со стороны управляющей компании. Несмотря на то, что долг бывшего владельца на нового не переходит, сотрудники обслуживающих компаний стараются заставить его погасить этот долг.

Как избежать неприятностей при покупки арестованной квартиры

Для того, чтобы покупателю избежать возможных проблем, связанных с покупкой арестованной квартиры, необходимо правильно подготовить документы и оформить заявку для участия в торгах. Помимо этого, можно запросить выписку из ЕГРН, которая позволит выяснить участвовала ли квартира в судебных спорах еще до ее ареста. Получить выписку не составит труда, так как адрес квартиры будет известен.

Важно! В том случае, если торги выиграны, сделка совершена, а характеристики квартиры, представленные на торгах действительности не соответствуют, сделку можно оспорить. Для этого обратиться нужно в суд с иском и подтверждающими документами.

Протокол по результатам торгов подписывается в день торгов. Такой документ заменит договор купли-продажи. Если предметом договора является право на его заключение, то подписать его необходимо в срок до 20 дней. Если одна сторона от подписания договора уклоняется, то другая может обратиться в суд для его принудительного заключения. Та сторона, которая уклоняется от подписания договора также будет обязана возместить понесенные убытки (Читайте также статью ⇒ Как правильно купить квартиру у юридического лица).

Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 317-60-16

Из других регионов РФ звоните: 8 (800) 550-34-98

Особенности и риски покупки арестованной квартиры с торгов и у банка

Изображение - Покупка квартиры у должника. подробный обзор покупки квартир, преимуществ и недостатков наличия долг proxy?url=http%3A%2F%2Flaw03.ru%2FContent%2FNewsImages%2FContentImages%2Fb853183a-0197-4777-8ffa-68b1e75839b7

​Рынок недвижимости очень широк, и определенную нишу здесь занимает такая категория имущества, как арестованные квартиры. Это объект недвижимости, который арестован судебными приставами у собственника за долги, а затем выставлен на реализацию. Таких случаев достаточно много, поэтому купить арестованную квартиру вполне возможно. Но для начала необходимо разобраться во всех нюансах такой покупки, а также оценить все плюсы и минусы покупаемого имущества.

Арест имущества происходит за долги собственника тому или иному учреждению, по факту обращения последнего в судебные инстанции. Что касается квартир, то здесь чаще всего задолженность образуется за непогашенный ипотечный кредит банку. Но бывают и другие случаи задолженности. При аресте обязательным условием является то, что квартира находится в залоге. И когда долги систематически не выплачиваются, а только растут и растут, приумножаясь на проценты, неустойки и штрафные санкции, кредитор обращается в судебные инстанции. И уже после судебного решения, приставы описывают имущество должника, а затем это имущество арестовывают, с целью дальнейшей реализации.

Положительные и отрицательные стороны покупки арестованной квартиры

Покупка арестованной квартиры привлекательна тем, что имеет достаточно низкую стоимость, по сравнению с текущей рыночной, поскольку при продаже самое главное – это погасить все долги, а не нажиться на этой операции. Многие соблазняются ценой, а также «прозрачностью» истории квартиры, если она арестована за долги по ипотеке. Ведь, перед тем, как одобрить ипотечный кредит, банк все тщательно проверил. Но так ли все гладко бывает на самом деле?

К минусам приобретения арестованного недвижимого имущества можно отнести:

  1. Просмотр квартиры перед покупкой невозможен. Такую услугу не предоставляют ни банки, ни другие залогодержатели, ни тем более, судебные приставы-исполнители. Можно довольствоваться лишь адресом, этажом, количеством метров и комнат. Оценивать квартиру приходится лишь по внешним признакам – можно посмотреть на дом (из какого материала сделан, какой год постройки и т.д.), состояние подъезда, поговорить с соседями. А вот какова атмосфера внутри, какой там ремонт, состояние канализации и прочее – посмотреть невозможно. С другой стороны, чаще всего, квартиры попадают на торги за неуплату ипотеки, а ипотеку в большинстве случаев дают на новостройки.
  2. Неприятности, создаваемые бывшими жильцами, которые могут быть не согласны с решением суда. И поэтому они могут обивать пороги этой квартиры, грозить и т.п. Что и говорить, сама аура в квартире, из которой выселили людей (неважно, по какой причине) – не самая приятная. Хуже всего то, что должник может обратиться в вышестоящие инстанции с обжалованием решения, вынесенного судом, и результат может быть для него положительным. А это значит, будут новые судебные разбирательства.
  3. Дополнительные сложности с оформлением квартиры. Как правило, снятием обременения с приобретенного имущества будет заниматься ее покупатель. А это время, неудобства, дополнительные затраты.
  • Москва и область: +7-499-350-97-04
  • Санкт-Петербург и область: +7-812-309-87-91
  • Федеральный: +7-800-511-69-34

Непосредственно у банка залоговую квартиру приобрести можно. Но есть один нюанс – в этом случае она не является арестованной, поскольку арест имущества происходит через суд. Продажа залоговой квартиры значит, что ее собственник не выплачивает ипотечные платежи, и банк пытается урегулировать вопросы задолженности самостоятельно, не прибегая к помощи суда. Приобрести такую квартиру можно тремя способами:

  1. Продажей имущества занимается сам должник, по согласованию с банком. В этом случае стоимость квартиры ничем не будет отличаться от других вариантов недвижимости – ведь продать собственнику квартиру надо за максимально возможную сумму, чтобы и с долгами расплатится, и что бы еще что-то осталось. По сниженной цене должник продает ее только уже когда поджимают сроки (а банк на продажу дает всего-то 3 месяца), либо когда покупатель не соглашается, ссылаясь на возможные проблемы, связанные с обременением имущества, которое еще придется снимать.
  2. Продажей квартиры занимается банк через риэлтерские агентства, должным образом аккредитованные. Само банковское учреждение не имеет права заниматься реализацией имущества. Цена квартиры зависит от риэлтора, который может продать ее как по заниженной, так и по завышенной стоимости. Поскольку банку, в принципе, все равно – он не получает никаких прибылей, ему важно погасить все имеющиеся задолженности должника. Схема сделки такова: заключается договор банка с должником о переходе прав на квартиру, затем она реализуется, погашаются все долги, а остаток возвращается бывшему собственнику квартиры. Банк может продать залоговое имущество и новому клиенту, который обратился к нему за получением ипотеки, и дать ему сниженную ставку по этому кредиту.
  3. Открытые торги. Они проводятся в отношении уже арестованной квартиры, по решению суда. То есть тогда, когда банк обратился за взысканием долгов в судебные инстанции.

Реализация арестованной квартиры должна проводиться на открытых торгах, где покупателем выбирается тот, кто назовет самую высокую цену. Такие торги проводит только специализированное учреждение, судебные приставы таких мероприятий не организуют. Продажа квартиры таким способом должна быть проведена в течение 2х месяцев, начиная с даты ареста.

Перечень арестованного имущества можно найти на сайте УФССП, по регионам. Там будет указан адрес конкретного объекта и некоторые его характеристики – метраж, количество комнат, этаж и т.д. Следуя законодательству, отдел судебных приставов назначает первоначальную цену, по которой реализуется конкретная квартира. За основу назначения первоначальной цены, берется стоимость, указанная в исполнительном листе либо в судебном решении. Причем стартовая цена и реальная рыночная стоимость, как правило, далеки друг от друга.

Торги состоятся, если в них участвует более 2 потенциальных покупателей и в предложениях от них существует надбавка к первоначальной стоимости. В ином случае, торги признаются несостоявшимися. Они могут быть назначены повторно, но с уже уменьшенной стартовой ценой на 15%, о чем залогодержатель просит у суда, который и назначает новую стоимость. На вторых торгах как раз есть шанс приобрести квартиру очень дешево.

Перед тем, как попасть на торги, предварительно необходимо стать их участником. Поэтому придется совершить несколько действий – на сайте ФССП выбирается подходящая квартира (здесь же указан и размер ее задатка), заключается договор непосредственно с продавцом о задатке, этот задаток оплачивается. Всем проигравшим торги задаток возвращается в полном размере. А вот если покупатель выиграл торги, но отказался ее приобретать, то задаток он в этом случае теряет.

После оплаты задатка подается следующий пакет документов:

  1. Заявка на участие в установленной форме.
  2. Подтверждение оплаты задатка за квартиру – платежные документы с отметками банка.
  3. Документы, подтверждающие личность.
  4. Опись всех документов, с указанием даты и времени поступления заявки на участие в торгах.
  5. Конверт, где указана предлагаемая сумма продажи – не ниже стартовой цены. Конверт должен быть надлежащим образом запечатан.

После этого, специальной комиссией, в назначенный день регистрации участников торгов, все представленные документы проверяются. И осуществляется допуск или не допуск конкретного заявителя к проводимым торгам. Отказать в участии могут по нескольким причинам – несоответствие, либо отсутствие каких-либо документов. Все это оформляется протоколом. Если заявитель допущен к торгам, то он становится их участником.

Изображение - Покупка квартиры у должника. подробный обзор покупки квартир, преимуществ и недостатков наличия долг 589595566
Автор статьи: Ксения Абраменко

Добрый день! Меня зовут Ксения. Я уже более 6 лет работаю юристом. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю нужную информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима  консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.5 проголосовавших: 15

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here