Покупка жилья в ипотеку поиск, нюансы оформления документов, как избежать рисков

Сегодня вашему вниманию предлагаем статью на тему: покупка жилья в ипотеку поиск, нюансы оформления документов, как избежать рисков. Мы постарались описать все простым языком, понятым для любого жителя нашей страны. Все вопросы можно задать в комментариях после статьи.

Ипотека – долгосрочное кредитование. Среднестатистическому заемщику, у которого источником доходов является заработная плата, приходится около 15-20 лет выплачивать взятые в долг деньги. Банки, предлагая ипотечные программы, в первую очередь заботятся о своих рисках и получении доходов от деятельности. Исходя из этого, даже самые привлекательные, на первый взгляд, предложения могут содержать скрытые нюансы.

Это – деньги, которые занимают под залог недвижимости. Ипотечные кредиты оформляют на покупку дома, квартиры. Права и обязанности сторон отношений регулируются ФЗ-102 «Об ипотеке».

В 2017-2018 годах действуют государственные и банковские программы кредитования с различными условиями для приобретения недвижимости на первичном и вторичном рынке. Первый шаг для заемщика – соотнести желания с возможностями, выбрать тип квартиры, предельную стоимость и определить для себя объем ежемесячных платежей, которые «потянет» семейный бюджет. Ежемесячный платеж – часть основного долга + проценты. Его размер не должен превышать 40% общих доходов.

Выбрав банк, следует уточнить перечень документов для подачи заявки. Как правило, это – стандартный набор, включая справку о платежеспособности. Если постоянного дохода нет, нужно искать кредиторов, которые не требуют 2-НДФЛ. Еще один важный вопрос – первоначальный взнос. Он может составлять 0-30% стоимости недвижимости, в зависимости от выбранной программы. Но при этом минимальный начальный платеж может повлечь за собой повышенную процентную ставку (порядка 2-3%).

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Покупка квартиры в ипотеку: на что обратить внимание

Поиск вариантов начинается после получения положительного решения. Для новостроек лучше сверить перечень компаний, аккредитованных в банке. Поскольку строящаяся недвижимость не введена в эксплуатацию, в залог переходит не имущество, а право требования несуществующего объекта. Собственность регистрируется после ввода в эксплуатацию. Кредитор проверяет застройщика, его благонадежность, документы на землю, объект и следит за степенью готовности строительства. Это поможет снизить риски банка при кредитовании и заемщика при покупке квартиры.

Относительно жилья на вторичном рынке нужно учитывать, что каждый кредитор выставляет свои требования и ограничения. Например, финансируется только покупка дома не старше 30 лет. Комнаты в коммуналках, малосемейках не кредитуют, потому что имущество считается неликвидным и в качестве залога не рассматривается. По этой же причине отрицательно относятся к «хрущевкам», полуподвальным и цокольным этажом.

Важный момент – готовность продавца провести сделку по полной стоимости. Согласно НК РФ, если квартира находится в собственности менее 3 лет, продажа облагается налогом. Требование банка – чтобы в договоре указывалась реальная цена. На фальсификацию ни один кредитор не пойдет.

Выбирая жилье, стоит ориентироваться не только на город, район, но и на особенности первички и вторички.

При покупке квартиры в строящемся доме у застройщика нужно потребовать:

  • инвестиционный контракт;
  • проектную декларацию;
  • проектную документацию с госэкспертизой;
  • разрешение на строительство;
  • свидетельство о собственности на земельный участок;
  • договор страхования или поручительства;
  • выписку из ЕГРН;
  • учредительные документы компании.

Оценка степени готовности дома снизит риски покупателя. Не лишним будет поинтересоваться о перспективах строительства рядом объектов, которые впоследствии могут причинить массу неудобств (например, строительство аэропорта, автомагистрали).

Удобнее всего заключать ДДУ. Он регистрируется в соответствующей службе. По ФЗ-214 при банкротстве застройщика, требования дольщика будут обеспечены залогом. Кроме того, ДДУ защищает от риска двойной продажи.

На что обратить особое внимание при покупке квартиры на вторичном рынке?

Можно заняться поиском самостоятельно или обратиться к опытному риэлтору, у которого есть база для выбора. При осмотре вариантов следует обратить внимание на коммуникации, проводился ли капремонт и когда, какие соседи и прочие бытовые условия.

Основной нюанс – проверка юридической чистоты. Иными словами, у жилья с «историей» могут внезапно «всплыть» какие-то наследники, законные собственники и другие лица, чьи права были нарушены. Доказывание добросовестного приобретения в судах отнимет много времени. Это все нужно выяснить до подписания договора.

Все функции контроля банк берет на себя. Поэтому выбранная недвижимость должна быть им одобрена. Договор купли-продажи, и ипотека заключаются одновременно.

В кредитном договоре, помимо процентной ставки, нужно обращать внимание на:

  • комиссионное вознаграждение и порядок его выплат. Иногда размер комиссии может существенно увеличить ежемесячные расходы;
  • наличие графика платежей с четким указанием суммы и сроков. Заверяется печатью банка и подписями обеих сторон;
  • штрафные санкции, когда и в каком размере применяются, есть ли штраф за досрочное погашение;
  • условия расторжения ипотеки и случаи реализации имущества. Обычно это – просрочка платежей;
  • перечень форс-мажорных обстоятельств, влияющих на повышение процентной ставки, досрочное расторжение договора. Такие туманные понятия, как «изменение конъюнктуры рынка», должны насторожить, поскольку под это определение можно подвести любой процесс. Лучше, чтобы четко указывалось, например, процент повышается при повышении ставок ЦБ РФ;
  • какая нужна страховка и когда она оформляется. Застраховать объект недвижимости придется в любом случае. Страхование жизни и здоровья не является обязательным, но многие банки при отказе от этого повышают процент по ипотеке до 1,5%.
Читайте так же:  Что нужно знать при покупке подержанного автомобиля

Заемщик – сторона договора, поэтому не нужно подписывать все безоговорочно. Если что-то не устраивает, следует решать вопрос с банком сразу. Например, можно просить кредитора включить условия о возможности рефинансировании кредита на случай каких-либо изменений (потеря работы, рождение ребенка и других). Если он не идет на уступки, а условия оставляют желать лучшего, стоит поискать другой банк.

Для приобретения новостроек нет никаких особых схем. Покупатель перечисляет застройщику первоначальный взнос, а кредитор – заемные средства

Покупка недвижимости на вторичном рынке имеет свои особенности. После получения решения банка нужно в определенный срок (до 4 месяцев) найти оптимальный вариант и договориться с продавцом с внесением аванса. В течение срока договора (около месяца) нужно сделать проверку документов, произвести оценку квартиры, согласовать моменты купли-продажи с банком и СК.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

После соблюдения всех процедур подписывается договор кредитный и страхования, оплачиваются комиссии, деньги поступают на счет заемщика, оформляется покупка. Право собственности на недвижимость переходит к покупателю после государственной регистрации в ФРС, а не в момент подписания договора купли-продажи (ФЗ-122). На этом этапе возможны случаи, когда Росреестр отказывает или приостанавливает регистрацию прав по причинам:

  • непредоставления необходимых документов или их несоответствие установленным формам;
  • сомнения в подлинности документации или сведений, содержащихся в ней;
  • отсутствует согласие третьего лица на сделку при его необходимости;
  • судебные споры, наличие запрета или обременения в отношении имущества.

Подробный перечень определен в законе. Срок приостановки регистрации составляет до 3 месяцев. Если нарушения не будут устранены, переход права собственности считается невозможным, сделка не состоится. При этом госпошлина, уплаченная за регистрацию, не возвращается.

Если собственность зарегистрирована, покупатель и продавец подписывают акт приема-передачи, который и завершает процесс.

Относительно передачи наличных денег существуют безопасные способы расчета:

  • деньги помещаются в банковскую ячейку, для чего оформляется отдельный договор с условиями доступа к ним сторон. Продавец получает причитающуюся сумму после регистрации. Если по каким-либо причинам регистрация не состоялась, покупатель забирает деньги обратно;
  • вся сумма разбивается на 3 части. Оплата происходит по мере наступления события: 50% после регистрации, 40% после выписки жильцов, проживающих в квартире, 10% после фактического освобождения жилплощади, передачи ключей и подписания акта приема-передачи.

Внесение всей суммы сразу до регистрации собственности не практикуется. Если продавец на этом настаивает, лучше поискать другие варианты жилья.

Переданные в обеспечение объекты на время действия договора находятся в собственности заемщика, но распоряжаться ими единолично не получится. На все требуется согласие банка.

Залогодатель не может:

1. Сдать купленное помещение в аренду. ФЗ-102 не запрещает такую возможность (п.1.ст.40), если:

  • она согласована с залогодержателем;
  • срок найма не превышает срока ипотеки;
  • имущество приобреталось именно для сдачи в аренду.

Однако для банка эти действия всегда связаны с риском ухудшения состояния залогового имущества. Он не сможет даже вернуть свои деньги за счет страховки. СК не делают страхового возмещения, когда объектом пользовались третьи лица, а не собственник.

Банк не может дать согласия, но и препятствовать не имеет права, если найм оформляется официально, со всеми вытекающими для заемщика последствиями:

  • аренда на срок не более 12 месяцев.
  • с уведомлением страховой компании;
  • с увеличением платежей по страховке;
  • с уплатой налогов на прибыль.

Не редки случаи, когда такие вещи делаются втайне от кредитора. Если платежи по кредиту не задерживаются, у кредитора нет необходимости проверять залог. Но в случае просрочки и обнаружения нарушений банк может применить санкции, предусмотренные договором.

2. Сделать перепланировку. Приобретая квартиру или дом, владельцы стремятся обустроиться на новом месте. На все, что выходит за рамки обычного ремонта при ипотеке, нужно:

  • согласие банка;
  • проект перепланировки;
  • разрешение соответствующих органов.

Собранные документы передаются в страховую и кредитору для согласования и оценки. Если работы узаконить невозможно (например, перенос стояков водоснабжения), их делать нельзя. Иначе при обнаружении таких фактов банк потребует надлежащего оформления или возврата состояния в первоначальное положение. Хотя случаев, когда из-за этого требовали расторгнуть кредитный договор, практически не бывает.

Читайте так же:  Как не платить долг по расписке

3. Переоформить, как нежилое помещение. В рамках заключенного кредитного договора это сделать нельзя. Действующие программы для покупки коммерческой недвижимости предполагают более высокие ставки и другие условия кредитования. Кроме того, в выписке из ЕГРН будет стоять отметка об обременении, что, согласно ст.22 ЖК РФ, будет препятствием для переоформления.

Залоговую недвижимость также нельзя подарить, обменять. Продажу без участия кредитора осуществить невозможно. Первое, что нужно – объявить о своих намерениях, согласовать все действия. При этом вырученные деньги будут направлены на досрочное погашение кредита или его части.

Изображение - Покупка жилья в ипотеку поиск, нюансы оформления документов, как избежать рисков proxy?url=https%3A%2F%2Fipoteka.finance%2Fwp-content%2Fplugins%2Fa3-lazy-load%2Fassets%2Fimages%2Flazy_placeholderВопросы и ответы

Ипотечный кредит в долларах. Что делать, чтобы снизить платежи?

Спрогнозировать ситуацию на валютном рынке достаточно сложно. Искать работу, где платят в долларах, и ждать улучшений – сомнительный выход. Лучше всего погасить кредит досрочно, перезаняв деньги у другого кредитора, но уже в национальной валюте. Это даст возможность застраховаться от дальнейшего роста курса. Перекредитоваться можно в «своем» банке, если вы считаетесь добросовестным клиентом. При этом залогом выступит все та же недвижимость. Если ее оценки окажется мало для обеспечения, может потребоваться дополнительное поручительство или залог. Еще один вариант – просить у кредитора реструктуризации долга, что снизит размер платежей, но увеличит срок кредитования.

В первую очередь – процент, максимальная сумма и срок кредитования, нужен ли первоначальный взнос, справка о доходах. Важны требования к приобретаемому жилью, виды страхования. Если на примете уже есть подходящий вариант, попросите кредитного менеджера приблизительно просчитать все затраты и размер ежемесячных платежей.

Сбербанк – один из главных игроков на рынке ипотечного кредитования. Существенных требований к приобретаемой недвижимости не предъявляет, лояльно относится к старому фонду, новостройкам и вторичному жилью. Это его основное преимущество перед другими кредиторами. Не допускается кредитование квартир и домов с самовольными перепланировками. От заемщика требуется наличие первоначального взноса. Решение о выдаче займа принимает в течение 4 месяцев. До совершения сделки купли-продажи покупатель и продавец заключают предварительный договор по форме банка, в котором согласовывают все условия. Есть только один способ рассчитаться с продавцом – банковская ячейка и получение денег после регистрации недвижимости. Другие варианты не рассматриваются.

Нюансы покупки квартиры в ипотеку: ТОП 10 рисков покупателя и советы специалистов

Покупка недвижимости в ипотеку давно является чуть ли не единственной возможностью обзавестись жильем. Но помимо ситуаций, когда кредитор не может расплатиться с банком и теряет квартиру, существует ряд других рисков.

Изображение - Покупка жилья в ипотеку поиск, нюансы оформления документов, как избежать рисков proxy?url=https%3A%2F%2Fmyrealproperty.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2015%2F12%2Fico_author

Изображение - Покупка жилья в ипотеку поиск, нюансы оформления документов, как избежать рисков proxy?url=https%3A%2F%2Fmyrealproperty.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F04%2Fff25166b5fdd1b39796559d57b78680e-750x400

Вся процедура осуществляется на основании ФЗ № 102 «Об ипотеке». Даже при покупке жилья в ипотеку могут возникать сложности. Особенно, если служба безопасности кредитного учреждения плохо провела проверку недвижимости.

Выясним, чего опасаться при покупке квартиры при ипотеке:

  1. Выбор банка. Это главное условие для удачной покупки. Если квартира приобретается в новостройке, то лучше оформить договор с банком, который сотрудничает с застройщиком. К тому же это должно быть крупное и хорошо зарекомендовавшее себя кредитное учреждение.
  2. Первый взнос. Не стоит сразу отдавать за ипотеку все свои сбережения. Обязательно нужно учитывать форс-мажорные обстоятельства, оставив небольшую сумму в запасе и уменьшив риски при покупке квартиры по ипотеке.
  3. Потеря задатка. Найдя подходящую квартиру, покупатель обязуется оставить продавцу определенную сумму (около 10%) задатка. Но так как решение банка о предоставление ипотечного кредита пока неизвестно, покупатель рискует потерять эти деньги.

Установить, правда ли настоящий владелец является инициатором сделки, довольно сложно. Поэтому, при любых сомнениях лучше отказаться от такой покупки. Как вариант, можно найти хозяина и обсудить сделку лично с ним, также рекомендуется юридическая помощь в покупке квартиры в ипотеку.

  • Квартира была куплена за мат. капитал. По закону доли такой недвижимости должны быть выделены детям. Если родители не сделали этого при оформлении прав собственности, сделку легко оспорить.
  • Покупка квартиры в новостройке. Еще один довольно опасный способ приобретения недвижимости в ипотеку. Юристы рекомендуют очень тщательно проверять всю документацию, предоставленную застройщиками. Особое внимание следует обратить на разрешение на строительство.
  • Выбор валюты. При оформлении ипотечного договора следует осознавать риски, связанные с постоянными валютными колебаниями. Чтобы обезопасить себя, нужно брать ипотеку в той валюте, в которой кредитор получает свой основной доход.
  • Страховка. Этим пунктом ипотечного договора лучше не пренебрегать. И страховать нужно не только недвижимость, но и лицо, которое будет выплачивать ипотеку.
  • Вот такие существуют нюансы при покупке квартиры, взятую в ипотеку. И это только основные.

    Приобретение жилья с таким обременением возможно двумя способами – предварительной оплатой кредита и его оплатой после совершения сделки.

    В первом случае покупатель может столкнуться со следующими рисками:

    1. Болезнь, смерть или пропажа владельца недвижимости. Если ипотека уже погашена задатком, а продавец исчез, получить деньги обратно очень тяжело. Банк их не вернет, а для истребования средств с продавца придется обращаться в суд. Минимизировать эти риски практически невозможно.
    2. Отказ продавца от сделки. Задаток в этом случае также придется возвращать покупателю самостоятельно. И хотя продавец несет ответственность за срыв сделки, но отдавать их он может очень долго.
    Читайте так же:  Зачем нужен техпаспорт на квартиру

    Второй способ покупки недвижимости с обременением заключается в том, что покупатель самостоятельно решает финансовые вопросы после приобретения. Но и здесь существуют различные препятствия.

    Покупка квартиры с обременением по ипотеке, риски для покупателя

    1. Квартира может быть заложена несколько раз. В этом случае снять обременение у покупателя не получится. Чтобы не допустить такого развития событий, квартиру нужно как можно тщательней проверить.
    2. Запрет на регистрационные действия. Это происходит, если в отношении продавца был подан иск. Новый собственник просто не сможет зарегистрировать свои права на недвижимость. Поэтому такую информацию также нужно проверять.
    3. Неверный расчет средств. Банк может затребовать гораздо больше денег, чем было оговорено с продавцом. Нередко стороны просто забывают о штрафах и пенях, что приводит к уменьшению суммы, которую получит продавец. Это нередко приводит к срыву сделки. Поэтому покупателю лучше самостоятельно проверить данные по кредиту.

    Поэтому, если планируется покупка квартиры по ипотеке, советы наших специалистов лучше соблюдать:

    1. Рассчитывать сумму платежей. Ипотеку нужно платить, когда есть средства. Это главный залог того, что все выплачено в срок, а квартира перейдет в собственность заемщика.
    2. Еще один важный аспект – это срок. Обычно банки дают ипотеку не больше, чем на 30 лет. Но специалисты рекомендуют не брать на себя обязательства на такой срок. Максимум для человека, который реально может взять недвижимость в ипотеку, составляет 10–15 лет.
    3. Рассчитать процентную ставку. Следует выбирать ту ипотеку, проценты по которой за весь срок не превышают саму сумму кредита. Иначе это настоящий грабеж, а не покупка квартиры.
    4. Для приобретения жилья у банка лучше воспользоваться помощью ипотечного брокера. Несмотря на то, что придется немного потратиться на его услуги, специалист гарантирует безопасность сделки и оформления ипотеки.
    5. Проводить финансовые операции с помощью банковской ячейки. Этот способ очень подходит при покупке квартиры, которая является залогом в банке.
    6. Взять выписку из домовой книги для определения количества прописанных в квартире людей. Да и вообще, лучше собрать как можно больше информации об объекте недвижимости и ее владельцах.

    Стоит ли брать ипотеку, подводные камни и другое смотрите в видео:

    Покупка жилья в ипотеку: поиск, нюансы оформления документов, как избежать рисков?

    Изображение - Покупка жилья в ипотеку поиск, нюансы оформления документов, как избежать рисков proxy?url=https%3A%2F%2Ftopurist.ru%2Fthemes%2Fmedia-responsive-theme%2Fcss%2Ftelimg

    Изображение - Покупка жилья в ипотеку поиск, нюансы оформления документов, как избежать рисков proxy?url=https%3A%2F%2Ftopurist.ru%2Fthemes%2Fmedia-responsive-theme%2Fcss%2Ftelimg

    Изображение - Покупка жилья в ипотеку поиск, нюансы оформления документов, как избежать рисков proxy?url=https%3A%2F%2Ftopurist.ru%2Fthemes%2Fmedia-responsive-theme%2Fcss%2Ftelimg

    Ипотека сделала доступным собственное жилье для многих граждан. Но данный вид кредитования предполагает множество «подводных» камней, знание которых обязательно для каждого, кто собирается воспользоваться им. В этой статье мы подробно разберем все особенности ипотеки, которые позволят сделать максимально выгодную покупку.

    Ипотека – один из видов кредитования, объектом которого выступает недвижимость.

    “По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

    Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

    Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании”(п.1 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» от 16.07.1998 №102-ФЗ).

    На сегодняшний день подобную услугу предлагают многие банки, что дает возможность выбора самого выгодного пакета. На что же обратить внимание, принимая окончательное решение?

    1. Первый и самый важный критерий выбора – кредитная ставка. Важно, чтобы это была подъемная сумма, которую можно позволить себе платить каждый месяц. При этом не нужно соблазняться выгодными предложениями, предлагающими подозрительно низкие проценты. Скорее всего, они будут компенсироваться другими скрытыми комиссиями (за открытие счета, его ведение, денежные переводы и т.д.).
    2. Возможность получения скидки. Если вы являетесь зарплатным клиентом определенного банка, скорее всего, для вас будут специальные условия получения кредита.
    3. Первоначальный взнос, от которого часто и зависит ставка. Определяя сумму, которую вы готовы сразу внести, не забудьте учесть необходимость других расходов – страховка, комиссия, обращение к нотариусу и т.д.
    4. Срок кредитования. От него зависит размер ставки и переплата. Просчитайте, как вам удобнее платить: существенную сумму, но несколько лет или делать небольшие взносы на протяжении десятка лет.
    5. Схема погашения: стандартный (дифференцированный) или аннуитентный. В первом случае вы вносите существенную сумму, которая уменьшается с каждым платежом, во втором – фиксированную плату.
    6. Дополнительные условия. Сюда, как правило, входят услуги по страхованию и нотариальному сопровождению сделки. Узнайте их стоимость в каждом банке и сравните.
    Читайте так же:  Оформление доли земельного участка в собственность

    Чтобы провести максимально точное сравнение банковских предложений, воспользуйтесь онлайн-калькулятором. На нем можно сделать быстрые расчеты с разными ставками и сроками, что позволит выбрать максимально выгодные условия.

    ✔ Как выбрать ипотечную программу с наилучшими условиями?

    Чтобы сделать лучший выбор, нужно, чтобы обе стороны пришли к согласию. Это значит, что и банку должен подходить именно этот клиент, и клиент должен выбрать данную организацию из всех, работающих на рынке кредитования. Поэтому, прежде чем подавать заявку на получение займа, узнайте о требованиях банка и своем соответствии им.

    Приступать к выбору жилья нужно после того, как узнаете, какую сумму вам одобрили. Здесь важно учитывать, что желание банка оплатить вашу квартиру напрямую связано с ее типом. Если это квартира на вторичном рынке или уже сданной в эксплуатацию новостройке, банковские риски существенно снижаются. Сложнее дело обстоит с жильем в еще строящемся доме. Здесь к риску невозврата кредита с вашей стороны добавляется риск того, что строительство так и не завершится. Поэтому крупные банки обычно дают заем на покупку квартиры в новостройке только у аккредитованных в организации застройщиков. Плюс покупателя здесь в том, что риск того, что дом не достроят, минимален, потому что этапы строительства контролируются банком. Но есть и минус – так сужается выбор банков, где вы сможете взять ссуду.

    Что касается коммунальных квартир и долевых покупок, на такие сделки кредитные организации идут крайне неохотно. Поэтому, прежде чем приступать к поискам квартиры, уточните у банка, в каком сегменте недвижимости вы можете искать.

    Подготовка документов и подача заявки.

    Чтобы максимально увеличить вероятность получения положительного ответа на свою заявку, подавая заявление, представьте копию:

    • Паспорта.
    • СНИЛС.
    • ИНН.
    • Военного билета (для мужчин до 27 лет и действующих военных).
    • Диплома об образовании (при наличии).
    • Свидетельства о браке (при наличии).
    • Брачного договора (при наличии).
    • Свидетельства о рождении ребенка (детей).
    • Трудовой книжки, заверенной работодателем.

    А также справку 2-НДФЛ за последние полгода трудовой деятельности.

    Кроме того, могут дополнительно понадобиться следующие документы:

    • Справка о регистрации.
    • Паспорта всех лиц, проживающих совместно с вами.
    • Пенсионное удостоверение и подтверждение получения пенсионных выплат (справка из ПФР) при наличии неработающих родственников.
    • Свидетельство о смерти супруга, родителей, детей (при наличии).
    • Подтверждение наличия дорогого имущества.
    • Подтверждение банковских счетов (депозитов, ячеек).
    • Справки о том, что не состоите на учете у нарколога и/или психиатра.

    Такой же пакет документов должен представить и созаемщик и/или поручитель (при наличии).

    Банк может потребовать дополнительные документы, но, как правило, перечисленного перечня хватает для оформления заявки.

    После оформления заявки, получения одобрения банком и выбора недвижимости, наступает время заключения сделки купли-продажи. Для этого банку необходимо представить:

    • документы продавца;
    • правоустанавливающие документы на квартиру;
    • кадастровый и технический паспорт недвижимости;
    • подтверждение отсутствия долгов по коммунальным услугам.

    После того, как банк проверит действительность всех документов, нужно провести экспертную оценку жилплощади. Это нужно банку для того, чтобы установить соответствие заявленной продавцом стоимости жилья рыночной. Эта экспертиза оплачивается заемщиком, поэтому нужно учесть необходимость выделения финансовых средств на данную операцию.

    После завершения перечисленных манипуляций, приходит время заключения кредитного договора. Он оформляется в соответствии с нормами законодательства и включает следующие пункты:

    • Сведения о сторонах сделки.
    • Сведения о недвижимости.
    • Права и обязанности сторон.
    • Форма погашения задолженности.
    • Сроки погашения займа.
    • Ответственность за несоблюдение условий договора.
    • Возможность наступления форс-мажорных обстоятельств.
    • Реквизиты сторон.

    Обязательное страхование залогового имущества – одно из главных условий многих банков. Связано это со значительными сроками кредитования. Учитывая, что ссуда будет возвращаться в течение десятка лет, банк стремится снизить свои риски.

    1. Страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной.
    2. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, – на сумму не ниже суммы этого обязательства (ст. 31 №102-ФЗ).

    Исходя из настоящего закона, страхование недвижимости диктуется не законодательством, а банком. Поэтому заключать подобный договор или нет, решать вам. Основные положения, которые он должен заключать:

    • Сведения о сторонах сделки.
    • Предмет договора (вид страхования: на случай смерти, временной нетрудоспособности или наступления инвалидности I и II групп).
    • Риски, подлежащие страхованию (пожар, затопление, стихийные бедствий и т.д.).
    • Страховая сумма (рассчитывается на основе стоимости квартиры).
    • Срок страхования.
    • Страховая премия.
    • Обязательства участников.
    • Дополнительные условия.
    • Реквизиты сторон, подписи, дата.
    Читайте так же:  Что такое дсаго. подробный обзор полиса дсаго, расчет стоимости и правила оформления

    Способ передачи финансовых средств устанавливается банком. На сегодняшний день существует 3 способа:

    1. Через банковскую ячейку. В данном случае деньги хранятся в специальном сейфе до прохождения государственной регистрации перехода права собственности. После того, как заемщик станет обладателем новой квартиры, деньги будут переданы продавцу.Плюсом данного способа является высокая степень надежности. К минусам можно отнести то, что продавец должен доверять банку, потому что денег до завершения сделки он не увидит.
    2. Через аккредитив. Банк открывает специальный счет, куда зачисляет заемные средства. Они заблокированы до завершения государственной регистрации перехода права собственности. После завершения процедуры продавец забирает деньги без участия заемщика или банка, а если сделка по каким-то причинам не состоится, деньги остаются у банка. Преимуществом данного способа также является высокий уровень надежности.
    3. Наличными. Это самый рискованный способ расчета, потому что если передавать деньги после сделки, продавец рискует не получить их, а если до нее – то покупатель рискует не получить квартиру и потерять деньги. Именно участие третьей стороны (банка) делает первые два способа передачи финансов надежными.

    Обычно банк предлагает два способа внесения платежей: стандартный (дифференцированный) или аннуитентный. В первом случае вы вносите существенную сумму, которая уменьшается с каждым платежом, во втором – фиксированную сумму.

    Хитрость в том, что при аннуитентной схеме вы оплачиваете все проценты в первые платежи, поэтому в досрочном погашении уже через коротко время смысла нет – проценты вы уже и так отдали банку. Поэтому если вы планируете быстро закрыть кредит – выбирайте стандартную схему.

    В этом случае логичнее всего взять ипотеку в том же банке, который является залогодержателем выбранной квартиры. В этом случае сумма займа и первоначальный взнос покупателя идут на погашение долга продавца. В результате таких манипуляций банк, бывший кредитором продавца, становится кредитором покупателя.

    Существуют следующие виды обременений и связанные с ними ипотечные риски:

    Получается, что покупать нельзя только квартиру, на которую наложен арест или находящуюся в аварийном доме. В остальных случаях, сделка будет действительной при согласии третьих лиц.

    ○ Риски, связанные с приобретением недвижимости в ипотеку?

    Хотя возможность получения собственного жилья, пусть и на заемные деньги, выглядит привлекательно, не стоит забывать о рисках, связанных с подобной покупкой. Так, приобретая квартиру в ипотеку, вы рискуете:

    1. Переплатить. Кроме процента за пользование кредитом, вас ждут различные комиссии, которые в сумме составят внушительную цифру.
    2. Ограничение прав на квартиру. Кроме стандартных запретов, таких как продажа жилья до выплаты процентов или перезалог без согласия банка, есть и другие. Например, банк может запретить досрочно погашать кредит.
    3. Валютные риски. Срок кредитования здесь существенный, поэтому невозможно предугадать, что будет с валютным рынком за все это время. Следовательно, существует риск резкого повышения ежемесячных выплат. Из этого следует, что заключать кредитный договор необходимо только в национальной валюте.

    Несмотря на такие «подводные» камни, покупка квартиры в ипотеку остается привлекательным вариантом кредитования для многих граждан, которые не имеют собственного жилья.

    ✔ Какие условия ипотечного договора могут ввести в заблуждение и иметь неблагоприятные последствия для покупателя?

    Можно не заметить скрытые комиссии, ответственность за просрочку и иные финансовые ловушки. Они обычно пишутся мелким шрифтом в конце документа, чтобы повысить вероятность того, что заемщик не заметит подобные условия. Поэтому внимательное ознакомление с кредитным договором является непременным условием выгодной ипотеки.

    Если вы придете в банк, уже зная, какую квартиру собираетесь купить, это существенно повысит возможность получения выгодных условий. Объясняется это тем, что при расчете процентов, будет сразу учитываться вид жилья (вторичный/новостройка), уровень риска предоставления займа (стадия строительства).

    Юрисконсульт Оксана Дегтярева расскажет о покупке квартиры по ипотеке.

    Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

    Изображение - Покупка жилья в ипотеку поиск, нюансы оформления документов, как избежать рисков 589595566
    Автор статьи: Ксения Абраменко

    Добрый день! Меня зовут Ксения. Я уже более 6 лет работаю юристом. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю нужную информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима  консультация с профессионалами.

    Обо мнеОбратная связь
    Оцените статью:
    Оценка 5 проголосовавших: 11

    ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

    Please enter your comment!
    Please enter your name here