Преимущественное право на земельный участок

Сегодня вашему вниманию предлагаем статью на тему: преимущественное право на земельный участок. Мы постарались описать все простым языком, понятым для любого жителя нашей страны. Все вопросы можно задать в комментариях после статьи.

Как реализуется преимущественное право покупки земельного участка?

Изображение - Преимущественное право на земельный участок proxy?url=https%3A%2F%2Festatelegal.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F12%2Fpreimushhestvennoe-pravo-pokupki-zemli

В зависимости от ситуации преимущественное право покупки земельного участка реализуется по-разному. Разберемся в статье, что это такое, кто может рассчитывать на первоочередное предложение и как отстоять это право.

В общем понимании преимущественное право покупки – это возможность приобрести объект недвижимости первым. Перед реализацией продавец обязан уведомить обладателя преимущественного права о предстоящей сделке. Он, в свою очередь, может купить объект или отказаться от покупки. Без направления уведомления продать недвижимость третьему лицу нельзя.

Преимущественное право при аренде земельного участка

Процесс аренды земельного участка регулируется посредством ЗК РФ и ГК РФ. Объектом аренды может быть любая земля, кроме изъятой из оборота. В качестве арендаторов выступают организации и частные лица, в том числе нерезиденты РФ.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно – попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

+7( 812) 627-15-68 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

В 2015 году в ЗК РФ были внесены корректировки, согласно которым положения о преимущественном праве были исключены из нормативного акта. Однако в ГК РФ эти указания сохранились.

В ст. 621 ГК РФ указано, что арендатор обладает преимущественным правом на переоформление договора аренды на новый срок. Обязательное условие – полноценное выполнение обязанностей, прописанных в соглашении.

Если арендатор желает воспользоваться своим правом, ему следует уведомить об этом арендодателя. Когда арендодатель отказывает в оформлении нового договора, он не может сдать объект другому лицу в течение года. В противном случае предыдущий арендатор вправе отстаивать свои права в судебном порядке.

Выкуп арендованной земли регулируется ст. 624 ГК РФ. Преимущественное право также устанавливается для арендатора.

Если предприниматель арендует земельный участок у государства или муниципалитета, то он также имеет возможность его приобрести по рыночной цене. Однако не все представители малого и среднего бизнеса вправе на это рассчитывать.

Так, не имеют преимущественного права покупки следующие представители предпринимательства:

  • инвестиционные фонды;
  • страховые компании;
  • финансово-кредитные фирмы;
  • ломбарды;
  • представители игорного бизнеса;
  • негосударственные пенсионные фонды;
  • участники рынка ценных бумаг;
  • иностранные организации;
  • компании, занимающиеся добычей и переработкой полезных ископаемых;
  • участники соглашений о разделе продукции.

Чтобы стал возможным выкуп земельного участка необходимо соблюсти три условия. Во-первых, договор аренды должен быть действующим на протяжении двух и более лет. Во-вторых, у предпринимателя не должно быть задолженности по арендной плате. В-третьих, арендуемое имущество не включается в список государственного или муниципального имущества, передаваемого в пользование бизнесменам.

Для реализации преимущественного права предпринимателю направляется предложение о заключении сделки и проект договора купли-продажи. Если бизнесмен согласен, он должен выкупить землю в течение 30 дней. В противном случае он утрачивает возможность приобретения участка.

Изображение - Преимущественное право на земельный участок proxy?url=https%3A%2F%2Festatelegal.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F12%2Fpreimushhestvennoe-pravo-pokupki-doli-zemli

Арендованные участки сельскохозяйственного назначения могут быть выкуплены без проведения торгов. Для возможности выкупа необходимо пользоваться наделом в течение минимум трех лет.

Необходимо собрать документы, подтверждающие надлежащее использование сельскохозяйственной земли. Уточнять перечень необходимо в Министерстве сельского хозяйства РФ.

Договором аренды может быть предусмотрена автоматическая передача участка в собственность арендатора по истечению срока действия соглашения. Это предусмотрено в ГК РФ.

Сельскохозяйственные организации и крестьянско-фермерские хозяйства вправе купить сельскохозяйственный надел по сниженной стоимости. Торги проводиться также не будут. Предварительно перечисленные организации могут владеть землей на правах аренды или постоянного бессрочного пользования. В некоторых случаях на усмотрение муниципалитета участки могут передаваться в собственность безвозмездно.

Если планируется продажа сельскохозяйственного участка частным лицом, то преимущественным правом обладает муниципалитет и государство. Продавец обязан уведомить учреждения о намерении совершить сделку купли-продажи. В уведомлении указывается цена, характеристики участка и сроки реализации. Срок не может превышать 90 дней.

В случае отказа государства или муниципалитета продавец вправе продать участок третьему лицу в течение одного года. Реализация возможна только по цене, указанной в уведомлении ранее.

Преимущественное право в рамках долевой собственности регулируется ст. 250 ГК РФ. В соответствии с этим нормативным актом, владелец доли в общем праве собственности обязан уведомить совладельцев, если планирует продажу имущества. Участники долевой собственности вправе купить реализуемую долю, если изъявят такое желание.

Право преимущественной покупки не может быть реализовано, если недвижимость продается на торгах. Еще одно исключение – наличие на «долевом» участке сооружения или дома. В последнем случае купить продаваемую долю в первую очередь может собственник постройки.

Читайте так же:  Имеет ли право судебный пристав обыскивать квартиру

Продавец обязан предоставить сособственникам возможность купить долю, направив письменное уведомление о планируемой сделке. В оповещении необходимо указать все условия, которые могут посчитаться существенными – цена продажи, способ оплаты и т.д.

Срок на раздумья для сособственников составляет 30 дней. Если в течение этого периода ни один из них не изъявит желания выкупить долю, то продавец может реализовать ее третьему лицу.

Уведомления не потребуется, если сделка заключается с одним из участников долевой собственности. Во всех остальных случаях его отправка обязательна. При нарушении установленного порядка ущемленный сособственник может обратиться в суд.

Если участок относится к сельскохозяйственным землям, то продать долю в нем можно исключительно другому участнику долевой собственности или члену крестьянско-фермерского хозяйства. Изменить этот порядок позволит только выделение доли в натуре. После этого новообразованный участок необходимо предложить государству или муниципалитету, так как преимущественное право переходит к ним.

Нет видео.
Видео (кликните для воспроизведения).

Изображение - Преимущественное право на земельный участок proxy?url=https%3A%2F%2Festatelegal.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2017%2F12%2Fpreimushhestvennoe-pravo-vykupa-doli-zemli

Земельные участки, принадлежащие муниципалитету или государству, на которых располагаются постройки, могут быть проданы собственнику этих построек без проведения торгов. Это предусмотрено в ст. 39.3 ЗК РФ.

Если собственников несколько, надел приобретается ими в общую долевую собственность. При этом размеры долей на землю будут равнозначными долям на строение. Иной порядок может быть установлен только по решению суда или соглашению совладельцев.

Для оформления земли потребуется обратиться в уполномоченный орган и написать соответствующее заявление. К нему прилагаются документы на строение.

Если владельцем участка является частное лицо, то тут будут действовать нормы, предусмотренные ст. 250 ГК РФ. При намерении продать землю владелец должен уведомить собственника здания. Только после его отказа от покупки допускается продажа надела третьему лицу.

При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Преимущественное право покупки земельного участка может быть по-разному реализовано в зависимости от конкретной ситуации. В случае ущемления ваших прав и законных интересов обращайтесь в суд.

Изменения в праве преимущественной покупки земельных участков

Изображение - Преимущественное право на земельный участок proxy?url=https%3A%2F%2Fwww.bp-u.ru%2FUPLOAD%2F2018%2F09%2F22%2F1490265969_2_390_390

Оформление права собственности на земельный участок требует длительного промежутка времени и крупной суммы денежных средств. Процедура имеет много нюансов. Закон устанавливает возможность выкупа в упрощенном режиме. Рассмотрим, кто из покупателей имеет право преимущественной покупки земельного участка.

Нормативное регулирование преимущественной покупки

Вопрос приобретения земельного участка в собственность регулируется следующими нормативными актами:

  • Земельный кодекс;
  • Гражданский кодекс;
  • ФЗ от 2008 года № 159 (регулирует сделки с недвижимостью);
  • ФЗ от 2006 года № 256 (для семей с детьми);
  • ФЗ от 2002 года № 101 (для сельскохозяйственных земель).

В 2015 году из Земельного кодекса исключено право преимущественного выкупа земельных участков. Однако другие нормативные акты содержат указанные нормы в полном объеме.

Оформить в собственность возможно только земельный участок, который прошел кадастровый учет (ст. 37 ЗК).

Кто имеет право преимущественной покупки земельного участка

Закон наделяет правом преимущественного выкупа земельного участка определенные категории покупателей. Среди них:

Важно! Некоторые категории покупателей наделяются правом упрощенного оформления выкупа земельного участка.

Преимущественным правом выкупа участка, который относится к землям сельхоз назначения, наделяется муниципальные органы. Стоимость участка для органа местного самоуправления не уменьшается. Величина платежа устанавливается собственником. Исключение составляет продажа объекта с публичных торгов.

Если собственник желает реализовать земельный участок с/х назначения, он должен уведомить региональное Правительство и орган местного самоуправления. Для этого необходимо оформить письменное уведомление и направить его заказным письмом или вручить самостоятельно секретарю организации или должностному лицу под расписку.

Уведомление должно включать следующую информацию:

  • размер участка;
  • местонахождение объекта;
  • стоимость;
  • сроки осуществления сделки.

Важно! Максимальный срок осуществления сделки должен составлять 3 месяца.

Региональное правительство или орган местного самоуправления должны ответить на уведомление в течение 1 месяца. В качестве ответа может быть направлено согласие на совершение сделки или отказ от приобретения объекта.

При наличии письменного ответа собственник может продать объект в течение 12 месяцев. Обязательным условием является сохранение требований уведомления для всех покупателей. Если владелец изменяет условия (уменьшает цену), требуется повторное направление информации.

Потенциальный покупатель, имеющий право на преимущественный выкуп, предоставляет:

  • банковскую выписку о наличии необходимой суммы;
  • документы, подтверждающие право преимущественного выкупа (договор аренды);
  • кадастровый паспорт объекта.

Если право преимущественного выкупа не будет подтверждено, участок будет выставлен на торги на общих условиях.

Собственник имеет право распоряжения земельным участком по своему усмотрению. Однако для долевых собственников предусмотрены определенные ограничения.

Гражданский кодекс наделяет владельца обязанностью уведомления сособственников о продаже объекта. Для этого необходимо оформить уведомление, направить или передать его другим владельцам.

Важно! Закон обязывает собственника заключить сделку на условиях, указанных в уведомлении.

Сособственники имеют право рассматривать предложение в течение 30 дней. Если граждане приняли решение об отказе в покупке доли, они могут оформить письменный отказ. При получении документа владелец имеет право совершить сделку до окончания срока, установленного законом.

Читайте так же:  Как написать долговую расписку - скачать образец

При отказе сособственников гражданин может продать долю постороннему лицу. Совладельцы не могут запретить продажу или иначе повлиять на совершение сделки.

Оформление отказа от преимущественного права покупки земельного участка

Если муниципальное образование или сособственники не желают выкупать земельный участок или его долю, то они должны оформить отказ от права преимущественного выкупа.

Документ подготавливается в письменном виде и передается собственнику в течение 30 дней со дня получения уведомления. Закон устанавливает возможность предоставления отказа до истечения срока.

В случае нарушения сроков, владелец должен доказать своевременное направление уведомления. Для этого можно предъявить уведомление о вручении или расписку должностного лица. После чего, владелец может совершить сделку с посторонним лицом.

Изменения Земельного кодекса не коснулись права преимущественного выкупа в целом. Другие нормативные акты продолжают включать возможность льготного оформления земель для определенных категорий граждан. Список льготников может различаться в зависимости от региона.

Статья 6. Порядок реализации преимущественного права покупки земельного участка

Статья 6. Порядок реализации преимущественного права покупки земельного участка

1. Ленинградская область в лице уполномоченного органа государственной власти Ленинградской области, а в предусмотренных настоящим областным законом случаях – муниципальные образования в лице уполномоченных органов местного самоуправления имеют преимущественное право покупки земельного участка по заявленной продавцом цене, за исключением случая продажи земельного участка с публичных торгов.

Решением Ленинградского областного суда от 25 января 2005 г. N 3-9/05 абзац 1 пункта 2 статьи 6 настоящего Закона признан недействующим с момента вступления в силу настоящего Закона, то есть с 14 июня 2004 г.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20 июля 2005 г. N 33-Г05-9 названное оставлено без изменения

2. Продавец обязан одновременно направить извещение о намерении продать земельный участок в письменной форме в Правительство Ленинградской области и администрацию муниципального образования, на территории которого полностью или преимущественно расположен этот земельный участок.

В извещении должны быть указаны: собственник земельного участка (для физических лиц – фамилия, имя, отчество и паспортные данные (номер паспорта, дата выдачи, кем выдан, место жительства), для юридических лиц – номер и дата свидетельства о государственной регистрации и внесении в единый государственный реестр юридических лиц), почтовый адрес продавца, сведения о государственной регистрации прав собственности на земельный участок и его кадастровом учете (кадастровый номер, кадастровый план), цена и иные существенные условия договора купли-продажи земельного участка.

Решением Ленинградского областного суда от 25 января 2005 г. N 3-9/05 пункт 3 статьи 6 настоящего Закона признан недействующим с момента вступления в силу настоящего Закона, то есть с 14 июня 2004 г.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20 июля 2005 г. N 33-Г05-9 названное оставлено без изменения

3. Если в извещении продавца о намерении продать земельный участок не указаны существенные условия договора купли-продажи земельного участка, из представленных документов невозможно установить собственника земельного участка, определить границу этого земельного участка, извещение считается не направленным и подлежит возврату отправителю без рассмотрения.

Решением Ленинградского областного суда от 25 января 2005 г. N 3-9/05 пункт 4 статьи 6 настоящего Закона признан недействующим с момента вступления в силу настоящего Закона, то есть с 14 июня 2004 г.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20 июля 2005 г. N 33-Г05-9 названное оставлено без изменения

4. Уполномоченный орган государственной власти Ленинградской области в течение четырнадцати календарных дней с момента получения извещения обязан принять решение о покупке земельного участка или о передаче преимущественного права его покупки муниципальному образованию, на территории которого расположен этот земельный участок, и направить копии такого решения в администрацию соответствующего муниципального образования и продавцу земельного участка.

5. Уполномоченный орган государственной власти Ленинградской области в течение одного месяца с даты принятия своего решения о покупке земельного участка обязан заключить договор купли-продажи соответствующего земельного участка на ранее заявленных условиях.

Решением Ленинградского областного суда от 25 января 2005 г. N 3-9/05 пункт 6 статьи 6 настоящего Закона признан недействующим с момента вступления в силу настоящего Закона, то есть с 14 июня 2004 г.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20 июля 2005 г. N 33-Г05-9 названное оставлено без изменения

6. Уполномоченный орган местного самоуправления в течение четырнадцати календарных дней с даты принятия уполномоченным органом государственной власти Ленинградской области решения о передаче преимущественного права покупки земельного участка вправе принять решение о покупке земельного участка и направить копии такого решения продавцу земельного участка и уполномоченному органу государственной власти Ленинградской области.

Решением Ленинградского областного суда от 25 января 2005 г. N 3-9/05 в признании недействующим пункта 7 статьи 6 настоящего Закона отказано

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20 июля 2005 г. N 33-Г05-9 названное оставлено без изменения

Читайте так же:  Документ о неразглашении информации

7. Продавец земельного участка вправе в течение года продать его любым третьим лицам по цене не ниже указанной в извещении, если по истечении месяца с даты поступления извещения в уполномоченный орган государственной власти Ленинградской области или уполномоченный орган местного самоуправления в его адрес не поступила копия решения уполномоченного органа государственной власти Ленинградской области или копия решения уполномоченного органа местного самоуправления о покупке этого земельного участка.

Решением Ленинградского областного суда от 25 января 2005 г. N 3-9/05 пункт 8 статьи 6 настоящего Закона признан недействующим с момента вступления в силу настоящего Закона, то есть с 14 июня 2004 г.

Определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20 июля 2005 г. N 33-Г05-9 названное оставлено без изменения

8. При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной продавец обязан направить новое извещение о намерении продать этот земельный участок по правилам, изложенным в настоящей статье.

9. Извещения продавцов о намерении продать земельные участки и копии всех решений о покупке земельных участков направляются заказными письмами с уведомлением о вручении или вручаются адресату лично под роспись.

Поэтому при продаже таких квартир требуется оповестить соседей, проживающих в одном блоке. Если здание не предусматривает наличия блоков – то соседей комнат, непосредственно примыкающих, к объекту сбыта. Это комнаты, имеющие общую стену, если помещения расположены «в линейку». Но в отношении коммунальных комнат принципы преимущественной покупки действуют слабо, на основании действия Федерального закона от 4.07.91, под № 1541-1 (ст.

Передача доли другому лицу (покупателю) может быть осуществлена только после документального отказа других участников от покупки, а также в случае если в течение одного месяца ни один из участников не купит продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество и в течение десяти дней на движимое имущество.

В случае если продажа доли проведена с нарушением права преимущественной покупки, любой участник общей собственности может в течение трех месяцев в судебном порядке требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Преимущественное право покупки земельного участка собственником здания

имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Порядок продажи доли в праве общей собственности иному лицу определен ст.

3. Не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действовавшим на момент национализации земельных участков.

Президент Российской Федерации может установить перечень видов зданий, сооружений, на которые это правило не распространяется. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного)

Преимущественное право оформления земельного участка

Но, если лицо заранее не выбрано, а желающих несколько, то продавец заключает с каждым из них договоры, а продаваемая доля делится между всеми покупателями соразмерно их участию в уставном капитале. При таком распределении долей уступка прав преимущественной покупки не допускается.

Оформление преимущественного права покупки акций, недвижимости и прочего имущества и отказ от преимущественных прав регламентируется статьей 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом участке. имеет преимущественное право покупки или аренды, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

N 102-ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации», который является постоянно действующим третейским судом и разрешает любой спор, вытекающий из гражданских правоотношений как юридических, так и физических лиц.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

в котором просило признать преимущественное право на приобретение в собственность земельного участка с кадастровым номером № общей площадью кв.м. расположенного в 1200 м по направлению на запад от ориентира населенный пункт, расположенного за пределами участка, адрес ориентира.

дер.Темьянь. Обязать ГАА заключить с ним договор купли-продажи вышеупомянутого земельного по цене соразмерной рыночной стоимости этого, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга ответчика, в порядке, предусмотренном ст.

Право преимущественной покупки земельного участка для владельца половины одного из трех зданий

Имел ли я право на преимущественную покупку земельного участка как владелец 1/2 одного из трех зданий находящихся на участке? В то время, как продажа состоялась без моего уведомления лицу который владеет второй половиной и двумя другими зданиями на этом участке.

Читайте так же:  Продажа товаров без регистрации ип

Изображение - Преимущественное право на земельный участок proxy?url=https%3A%2F%2Fm.pravoved.ru%2Fimages%2Fv3%2Fmobile%2Fpeople%2Flady-worker

Здравствуйте! Похожие вопросы уже рассматривались, попробуйте посмотреть здесь:

Сегодня мы уже ответили на 354 вопроса .
В среднем ожидание ответа – 14 минут.

Изображение - Преимущественное право на земельный участок proxy?url=https%3A%2F%2Fm.pravoved.ru%2Fimages%2Fdesign%2Favatar_male_lawyer_default

Здравствуйте Елена, относительно Вашего вопроса необходимо знать какая земля в чьей она собственности (муниципальной частной или другой), однако по таким вопросам например существуют позиция, о том, что лишенный преимущественного права покупки собственник части здания может требовать перевода на себя сделки в части предоставления земли под его зданием и необходимой для использования этого здания.

Обоснование

Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения

Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение. 5.

Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение

33 ЗК РФ. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке. имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Порядок продажи доли в праве общей собственности иному лицу определен ст.

(см. текст в предыдущей редакции ) 4. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе.

Отказ от реализации преимущественного права покупки

Преимущественное право покупки земельного участка. Способы защиты права

Автор: Анастасия Волкова

Нормы, предоставляющие преференции на приобретение земельных участков, содержатся в Гражданском и Земельном кодексах РФ, особенности распоряжения земельными участками сельхозназначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного отношения». Законодательство в отношении специальных преференций должно восприниматься в совокупности вышеназванных норм.

Правовые коллизии связаны с выбором способа защиты права, конкуренцией между первичными и вторичными обладателями права. Практика указывает на специальный способ защиты лица, считающего себя обладателем первичного преимущественного права. Требования о переводе прав и обязанностей покупателя исключает недействительность (ничтожность) сделки, в предмет доказывания входит наличие первичной преференции на приобретение. В данном примере интерес представляет и позиция ВАС РФ, высказанная по поводу отнесения юридического лица к сельскохозяйственной организации.

Пример. ООО «Фермалэнд» просит признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи земельного участка, ссылаясь на нарушение преимущественного права приобретения земельного участка из земель сельхозназначения. Судами первой, апелляционной и кассационной инстанций установлено, что между обществом с ограниченной ответственностью «СХП «Крепь» и КФХ Штепо А.В. был заключён договор купли-продажи земельного участка по результатам торгов по продаже имущества должника («СХП «Крепь» признано банкротом, введено конкурсное производство). ООО «Фермалэнд» полагает, что указанный договор нарушает преимущественное право покупки земельного участка сельскохозяйственной организацией. В удовлетворении требований Обществу было отказано. Судами установлено, что на момент отчуждения имущества должника сумма выручки общества от реализации сельскохозяйственной продукции составляла менее 50 % общей суммы выручки. При этом КФХ Штепо А.В. имеет вторичное преимущественное право приобретения имущества должника («СХП «Крепь»), поскольку расположено в одной местности с должником.

Следует отметить, что ВАС РФ оставил решение первой инстанции без изменения, указав, что судами неправильно применены нормы материального права. А именно, согласно ФЗ от 29.12.2006 № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства», у юридического лица–сельхозпроизводителя доля дохода от реализации сельхозпродукции составляет не менее чем 70 % за календарный год. ВАС РФ указал на то, что способом защиты для лица, считающего себя обладателем первичным преимущественным правом, будет иск к покупателю о переводе прав и обязанностей.

При вынесении решения суды не проверяли покупателя КФХ Штепо А.В. на соответствие нормам ФЗ от 29.12.2006 № 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства». Таким образом, отказ в удовлетворении требований связан также и с невозможностью признания недействительным (ничтожным) договора купли-продажи. Выбранный способ защиты не может служить основанием для восстановления нарушенного, по мнению истца, права.

Такой способ защиты, как признание недействительным (ничтожным) договора купли-продажи, может быть выбран в случае, если предшествующая договору отчуждения земельного участка сделка признана недействительной (ничтожной).

Пример. Администрацией муниципального района и ООО «Маркет Плюс» был заключён договор аренды земельного участка из земель сельхозназначения. ООО «Маркет Плюс» и ООО «Агро Вектор (К)» заключили договор уступки прав и передачи обязанностей по указанному договору аренды. В последующем ООО «Агро Вектор», воспользовавшись преференцией для арендаторов (п. 4 ст. 10 ФЗ от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»), приобрело в собственность спорный земельный участок. Спустя три года договор уступки прав и передачи обязанностей между ООО «Маркет Плюс» и ООО «Агро Вектор (К)» был признан судом недействительным. Учитывая указанные обстоятельства, ООО «Маркет Плюс» обратилось с иском о признании сделки по продаже земельного участка недействительной, сославшись на отсутствие у ООО «Агро Вектор (К)» преимущественного права покупки. Со ссылкой на п. 1 статьи 167 ГК РФ иск был удовлетворён судом первой инстанции, решение оставлено в силе судами апелляционной и кассационной инстанций. (постановление ФАС ЦО от 18.04.2014 дело № А14-5876/2013).

Читайте так же:  Статья 133 уголовного кодекса

Судебная практика идёт по пути единства земельного участка и недвижимого имущества, расположенного на нём. При принятии решений суды учитывают, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Пример из судебной практики. ООО «Энвентиз» продало ООО «Вэйгуан» нежилое здание и доли в праве собственности на земельный участок (земля под объектом). ООО «Вэйгуан», в свою очередь, заключило договор купли-продажи объекта и доли в праве собственности на земельный участок. Новый собственник ООО «РИМА» зарегистрировал своё право в установленном законом порядке. ООО «Энвентиз» обратилось с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя в части продажи доли. Истец сослался на его нарушенное преимущественное право покупки доли как участника долевой собственности. Отказывая в иске, суды отметили, что доля земельного участка отчуждалась по договору не как самостоятельный объект права, а в совокупности с объектом недвижимости. Указанное единство соответствует нормам статей 273 и 552 ГК РФ, а также статей 1, 35 ЗК РФ. Указанную позицию поддержал ВАС РФ.

Преимущественное право на приобретение земельного участка имеют и собственники объектов незавершённого строительства. Защищая свое право, собственнику объекта следует доказать отсутствие оснований для признания здания, строения, сооружения самовольной постройкой. Показательным будет следующий пример из судебной практики (из определения ВС РФ от 05.03.2013).

Гражданка Ч. обратилась с иском к администрации муниципального района, гражданину К. о признании частично недействительными сделок, применении последствий их недействительности, признании преимущественного права на приобретение в собственность земельного участка. Судом первой инстанции был принят к производству встречный иск гражданина К. к истице об устранении препятствий в пользовании земельным участком, сносе объекта незавершённого строительства, а также встречное требование гражданина К. к администрации о признании незаконными постановления о предоставлении в собственность истицы земельного участка и разрешения на строительство. Судами установлено, что гражданка Ч. на основании постановления администрации получила в собственность спорный земельный участок, а также разрешение на строительство жилого дома. Впоследствии постановление администрации о предоставлении гражданке Ч. участка под строительство жилого дома по протесту прокурора отменено. Постановление отменено в связи с предоставлением гражданам участков под ИЖС из земель сельхозназначения.

Отменено также и постановление о выдаче разрешение на строительство. Администрация, в свою очередь, предоставила спорный участок в аренду, а потом в собственность КФХ с изменённым видом разрешённого использования. Покупатель заключил договор купли-продажи с гражданином К. Судом указанные договоры в части земельного участка, на котором находится объект незавершённого строительства, признаны недействительными (ничтожными). При принятии решения суды учитывали, что на момент отмены постановления истица по первоначальному иску возвела жилой дом на 60 %, в деле отсутствуют доказательства проведения строительных работ после отмены постановления. Строительство осуществлялось на законных основаниях, признаки самовольной постройки отсутствуют.

Таким образом, администрация фактически сначала заключала договор аренды, а потом и продала участок под зданием истицы, не знать о существовании объекта недвижимого имущества местные власти не могли.

Формируя свою правовую позицию по делу, истцам и ответчикам следует учитывать вышеуказанные моменты. Как видно из примеров, оспариваемой в судебном порядке сделке обычно предшествует ряд других, признанная недействительность одной из которых ведёт к ничтожности конечного договора. Злоупотребления правами со стороны органов муниципальной власти при продаже земельных участков встречаются в каждом втором случае. Препятствием для удовлетворения исков о переводе права и обязанностей покупателя является срок, установленный статьёй 250 ГК РФ и применяемый не только к участникам долевой собственности, но и к остальным субъектам права, имеющим преимущество. Вместе с тем, недействительность (ничтожность) сделки имеет общий срок для обращения с иском. Таким образом, нарушенное преимущественное право покупки может быть восстановлено решением суда, а при наличии запрета на право распоряжаться спорным земельным участком до принятия решения по существу риски дальнейшей перепродажи станут минимальными.

Изображение - Преимущественное право на земельный участок 589595566
Автор статьи: Ксения Абраменко

Добрый день! Меня зовут Ксения. Я уже более 6 лет работаю юристом. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю нужную информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима  консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.5 проголосовавших: 15

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here