Расторжение договора субаренды

Сегодня вашему вниманию предлагаем статью на тему: расторжение договора субаренды. Мы постарались описать все простым языком, понятым для любого жителя нашей страны. Все вопросы можно задать в комментариях после статьи.

Соглашение (дополнительное соглашение) о расторжении договора субаренды является документом, фиксирующим намерение сторон прекратить субарендные правоотношения в рамках договора.

Субаренда может быть прекращена:

  • во внесудебном порядке – при указании на это в законе или тексте соглашения;
  • в судебном порядке – при нарушении одной из сторон условий договора.

Если одна из сторон сделки решила прекратиться все правоотношения в рамках субаренды, то она должна уведомить вторую сторону об этом в письменном виде. При взаимном согласии расторжение производится посредством подписания допсоглашения к договору.

Санкт-Петербург, Ленинградская область звоните: +7 (812) 317-60-16

Из других регионов РФ звоните: 8 (800) 550-34-98

Ст. 619 ГК Р содержит перечень оснований, которые могут быть предметом искового заявления от арендодателя при его желании расторгнуть договор субаренды. Но он также должен предварительно уведомить арендатора об этом. Несоблюдение этого правила приведет к отказу в принятии иска судом, так как претензионный порядок должен соблюдаться до того, как граждане решили привлечь к делу судебную инстанцию.

Законодатель в ст. 618 ГК РФ уточняет, что действие соглашения о субаренде прекращается в тот момент, когда заканчивается основной договор аренды (если иное не содержится в тексте соглашения). На практике встречаются случаи, когда владелец помещения не настаивает на прекращении субаренды. Негласно получается, что субарендатор становится основным арендатором. При этом в законе отсутствует обязанность сторон подписать новый договора аренды, если он не будет подлежать госрегистрации.

Видео (кликните для воспроизведения).

Порядок оформления допсоглашения о расторжении

К соглашению о субаренде применяются те же нормы ГК РФ, что и к арендным правоотношениям (ст. 615 ГК РФ). Исключение составляют случаи прямо указанные в законе. Сделка по субаренде заключается в письменной форме. Что касается регистрационных процедур, то возможно 2 варианта развития событий:

  • если договор подлежал госрегистрации, то и соглашение о расторжении должно быть зарегистрировано;
  • если договор не регистрировался, то и соглашение достаточно подписать сторонами сделки.

Документ о расторжении должен содержать в себе следующую информацию:

  • наименование документа;
  • данные договора, который расторгается (дата и номер);
  • дата и место заключения;
  • данные сторон;
  • сведения об объекте недвижимости, который является предметом сделки;
  • подписи сторон.

Для справки! Если договор субаренды был заключен в отношении нескольких объектов недвижимости, но расторгается он лишь в части, в допсоглашении необходимо указать характеристики объекта недвижимости, позволяющие его идентифицировать.

Соглашение о расторжении договора составляется в 2 экземплярах, если оно не подлежит госрегистрации и, соответственно, в 3 экземплярах, если подлежит.

Если в договоре субаренды отсутствуют пункты о возможности расторгнуть соглашение по инициативе субарендатора, то он может уведомить арендодателя о своем желании завершить правоотношений в марках субаренды и при получении от него согласия расторгнуть договор. При отсутствии такого согласия, субарендатору придется обратиться в суд.

Основания для расторжения могут быть следующие:

  • отказ арендодателя в передаче имущества;
  • передача недвижимости в состоянии, не соответствующем условиям договора;
  • арендодатель отказывается выполнять обязанности по осуществлению капитального/текущего ремонта;
  • при наступлении обстоятельств, не зависящих от воли субарендатора, которые привели к тому. Что использовать помещение по назначению не представляется возможным.

Арендодатель может заявить о расторжении сделки:

  • на это право указывает одно из условий договора;
  • на это имеется указание законодателя.

Для справки! В договоре может быть предусмотрена причина одностороннего расторжения ли безмотивированный вариант прекращения правоотношений в рамках договора.

Вариант расторжения, описанный выше, допускается без обращения в суд, во внесудебном порядке. Но если ни указания закона, ни статьи договора не имеется, то, в соответствии со ст. 310 ГК РФ, расторжение возможно посредством составления искового заявления в связи с существенным нарушением условий договора одной из сторон.

Важно! Расторжение в одностороннем порядке допустимо только для договоров, заключенных на неопределенный срок; если речь идет о срочных контрактах, то без включения условия об одностороннем договоре в текст документа это невозможно.

Важно! Арендодатель должен письменно уведомить субарендатора о расторжении договора аренды, и только после этого обращаться в суд.

Арендатор, получивший в пользование некое имущество от собственника, может сдать его в субаренду. Но для этого необходимо получить письменное соглашение от владельца. Расторжение договора субаренды происходит в том же порядке, что и договор аренды.

Изображение - Расторжение договора субаренды proxy?url=https%3A%2F%2Finfobankov.ru%2Fmedia%2Fupload%2Fimages%2Fsoglashenie_o_rastorzhenii_dogovora_subarendy

Расторжение договора субаренды по инициативе субрарендатора

У данной сделки есть две стороны:

  • субарендатор – это тот, который получает право временного пользования на основании договора;
  • субарендодатель – дающий право пользования имуществом, с письменного согласия собственника.

Инициатором прекращения отношений может стать одна из этих сторон. Расторжение может произойти так:

  • стороны договорились между собой и расторгли соглашение по обоюдному согласию;
  • в судебном порядке, если субарендодатель не желает расторгать договор;
  • в одностороннем порядке, если есть нарушение.
Читайте так же:  Покупка свободного земельного участка для строительных целей

Причины расторжения могут быть следующие:

  • имущество по договору не передано в пользование;
  • имущество передано, но не в том состоянии, которое заявлено в договоре;
  • субарендодатель отказывается выполнять свои обязанности;
  • невозможно использовать помещение по назначению;
  • больше нет возможности платить по договору;
  • иные причины.

Как уведомить о расторжении договора субаренды в одностороннем порядке

Рекомендуется направить уведомление о своих намерениях. Это необходимо для того чтобы решить ситуацию в досудебном порядке. Таков порядок!

Уведомление должно быть письменным, направленным на адрес второй стороны договора. Кроме того, инициатор должен убедиться в том, что оно доставлено и противоположная сторона уведомлена должным образом. Для этого рекомендуется:

  • лично вручить уведомление в руки, и попросить расписаться в получении;
  • направить почтовое отправление на адрес другой стороны. Отправление должно быть с уведомлением, так как в нём указывается календарная дата получения.

В уведомлении нужно указать:

  • сведения о сторонах;
  • реквизиты ранее заключённого договора субаренды;
  • причины, по которым инициатор желает расторгнуть соглашение;
  • дальнейшие действия инициатора, если не будут выполнены обязательства со второй стороны.
Видео (кликните для воспроизведения).

Обязательно нужно отразить, что договор расторгается в одностороннем порядке.

Нужно дождаться от противоположной стороны письменного ответа. Но не нужно ждать долго. Для рассмотрения уведомления отводиться 30 дней с момента получения. Если ответ будет направляться почтой, то на отправлении должен стоять штемпель в пределах 30 дней.

Если виновная сторона согласна исправить ошибку, и исполнить свои обязательства, то конфликт может быть решён, и договор можно не расторгать. Если же ответа не последует, или будет отказ в исполнении обязательств, инициатор имеет право подать в суд.

Если стороны смогли договориться, они могут составить соглашение и расторгнуть договор согласно этому документу. Законодательством не предусмотрена особая форма данного соглашения. Но, оно должно быть составлено в соответствии с требованиями ГК РФ к договорам различной формы.

Основные условия, которые должны быть отражены:

  • данные о каждой стороне сделки. Физические лица указываются полностью ФИО, паспортные данные и адрес регистрации. Юридические лица указывают название (в соответствии с учредительными документами), ИНН и КПП, юридический адрес, документ, на основании которого осуществляется деятельность, а также ФИО и должность руководителя;
  • предмет данного соглашения – это расторжение конкретного договора субаренды. Нужно указать реквизиты «первичного» договора, а также календарную дату, с которой прекращает действие этот документ. Нужно также дополнительно обговорить порядок приёма – передачи предмета сделки;
  • прочие положения. Если у сторон возникнут спорные ситуации, их необходимо будет урегулировать. Эти нюансы стоит прописать в соглашении;
  • дата составления соглашения;
  • подписи сторон, а также расшифровка.

Если предмет сделки объект недвижимости или другое имущество, то в соглашении нужно более подробно описать характеристики:

  • наименование. Например, «гараж» или «квартира»;
  • указать точный адрес, по которому располагается имущество;
  • указать площадь;
  • кадастровый номер;
  • если речь идёт об участке земли, то указать категорию земли, описать границы и прочее.

Это необходимо для того чтобы, в случае возникновения спорных ситуаций (если дело дойдёт до суда), предмет соглашения можно было идентифицировать по родовым признакам.

Если договор субаренды был зарегистрирован в органах Росреестра, то и соглашение о расторжении тоже нужно обязательно зарегистрировать. Для этого необходимо составить 3 экземпляра, каждый должен быть подписан обеими сторонами. Вместе с пакетом документов они должны быть переданы в территориальное отделение Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости.

После того как соглашение будет зарегистрировано, по одному экземпляру должны взять стороны сделки и один останется в Росреестре. В реестре будет сделана соответствующая запись о снятии обременения.

Образец соглашения о расторжении договора субаренды

Во избежание судебных тяжб, соглашение о расторжении, точно также как и сам договор субаренды, должно быть составлено досконально, с учётом всех нюансов.

В договоре аренды имущества предусмотрено право Арендатора на заключение договоров субаренды. Сейчас Арендодатель намерен лишить Арендатора этого права, подписав с Арендатором соответствующее Изменение к договору аренды. Как Арендатору правильно расторгнуть (прекратить) ранее заключенные договоры субаренды?

к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если только иное не установлено законом (ст. 615 ГК РФ).

В Вашем случае возможны 2 варианта:

1. Если субарендатор согласен на досрочное расторжение договора, то составляется соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи. Если не согласен, необходимо смотреть на условия договора.

2. Согласно п. 1 ст. 618 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Читайте так же:  Штамп о прописке в паспорте

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист».

«Если арендатор согласен на досрочное расторжение договора без какого-либо конфликта, то юристу арендодателя остается лишь подготовить к подписанию соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи.

Однако чаще арендодатель сталкивается с нежеланием арендатора досрочно прекращать договорные отношения. В этих случаях арендатор также может преследовать различные цели: выиграть время на поиск нового помещения, либо добиться досрочного расторжения договора на более выгодных для себя условиях, либо же отстоять свое право пользоваться помещением до конца срока аренды.

Оптимальное для арендодателя решение вопроса о расторжении договора зависит от двух обстоятельств:

Досрочное расторжение договора аренды в судебном порядке

Арендодатель имеет право обратиться в суд с требованием расторгнуть договор аренды в следующих случаях:

1. Расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств

Расторжение договора аренды в связи с существенным изменением обстоятельств возможно только в судебном порядке и при соблюдении условий, предусмотренных статьей 451 Гражданского кодекса РФ. Существенность изменения обстоятельств в каждом конкретном случае будет оцениваться судом. В связи с этим использование указанного механизма для арендодателя крайне затруднительно.

Чаще всего суды не признают существенными (и достаточными для расторжения договора в одностороннем порядке) те обстоятельства, на которые ссылаются арендодатели.

2. Расторжение договора аренды в связи с существенным нарушением арендатором условий договора

Существенные нарушения договора аренды дают право на досрочное расторжение договора в одностороннем порядке путем обращения в суд с соответствующим иском. Этим они отличаются от несущественных нарушений, которые право на расторжение договора не предоставляют.

Все возможные существенные нарушения арендатором условий договора аренды можно разделить на две группы.

1. Существенные нарушения условий договора аренды, указанные в статье 619Гражданского кодекса РФ:

  • использование недвижимого имущества с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
  • существенное ухудшение имущества;
  • невнесение арендной платы в установленный договором срок более двух раз;
  • невыполнение арендатором обязанности по проведению капительного ремонта недвижимого имущества, когда такая обязанность возложена на него законом или договором.

2. Существенные нарушения условий договора аренды, указанные в самом договоре.

В договоре могут быть прописаны в качестве существенных любые нарушения договорных условий, не указанные в статье 619 Гражданского кодекса РФ (абз. 6 ст. 619 ГК РФ).

Также в договоре могут быть конкретизированы или уточнены сами положения статьи 619 Гражданского кодекса РФ.

Пример конкретизации в договоре положений статьи 619 Гражданского кодекса РФ

«Существенным нарушением договора будет считаться просрочка внесения арендных платежей на пять или более банковских дней».

Указанная формулировка будет являться способом уточнения существенного нарушения договора, предусмотренного в пункте 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ.

Отдельные нарушения арендатором условий договора могут быть признаны судом существенными, даже если в самом договоре они не названы таковыми. В частности, это относится к случаям нецелевого использования сдаваемого в аренду помещения. Скажем, если по условиям договора помещение сдается под офис, а фактически арендатор использует его для других целей (производство, склад и пр.).

3. Расторжение договора аренды в связи с иными обстоятельствами, указанными в договоре

В договоре можно указать основания для досрочного расторжения договора, которые не будут связаны с какими-либо нарушениями со стороны арендатора. Этот вывод следует из пункта 25 информационного письма № 66. В частности, такими основаниями могут служить увеличение численности работников арендодателя или реорганизация арендодателя путем присоединения к иной компании. При согласовании условий договора арендодатель может включить подобные пункты в договор аренды, чтобы обеспечить себе возможность досрочного расторжения договора при наступлении определенных обстоятельств.

Досрочное расторжение договора аренды во внесудебном порядке

Пример условия договора, наделяющего правом на отказ от договора во внесудебном порядке каждую из сторон

«Любая из сторон в соответствии с пунктом 1 статьи 450.1 имеет право в одностороннем порядке без обращения в суд отказаться от исполнения настоящего Договора с предварительным уведомлением другой стороны в письменном виде за 30 (тридцать) календарных дней».

В этом случае арендодатель также будет нести риск того, что его контрагент в любое время может отказаться от договора, а арендодателю в срочном порядке придется искать клиента на освободившееся недвижимое имущество. Поэтому при согласовании текста договора необходимо взвесить все риски, связанные с возможным включением в договор подобных условий.

Право на односторонний отказ от исполнения договора может быть предусмотрено законом или договором.

Читайте так же:  Удержание алиментов с материальной помощи

В законе такое право установлено только для бессрочных договоров аренды. Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то арендодатель вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца. В законе или в договоре может быть предусмотрен другой срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Такие правила установлены в пункте 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ. Как разъяснил Пленум ВАС РФ, данное правило сформулировано императивно и не может быть изменено по соглашению сторон. Это означает, что стороны договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, который заключен на неопределенный срок. Дело в том, что в противном случае передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер, а это противоречит сути договора аренды. Такие разъяснения содержатся в абзаце 4 пункта 3 постановления Пленума ВАС РФ от 14 марта 2014 г. № 16 «О свободе договора и ее пределах».

В каких случаях договор аренды считается заключенным на неопределенный срок

Договор аренды считается бессрочным (заключенным на неопределенный срок) в следующих случаях.

1. В договоре не указан срок аренды.

2. В договоре срок аренды определен путем указания на событие, зависящее от воли сторон.

Право арендодателя отказаться от исполнения обязательства может быть прописано в самом договоре. Право на односторонний отказ от договора может быть:

  • безусловным – то есть право на отказ от договора может быть реализовано в любое время;
  • условным – то есть право на отказ от договора может быть реализовано только при наступлении определенных обстоятельств».

«Реализация права субарендатора на заключение договора аренды с арендодателем после прекращения договора с арендатором

При досрочном прекращении договора аренды субарендатор имеет право на заключение договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды и на условиях прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ). Это означает, что при досрочном расторжении договора аренды субарендатор может потребовать от арендодателя заключить с ним договор аренды на тот же объект, которым он пользовался по договору субаренды. При этом основание досрочного расторжения договора аренды тут значения не имеет.

Для реализации субарендатором своего преимущественного права на заключение договора аренды необходимо соблюдение следующих условий:

  • арендатор заключил с субарендатором договор субаренды на определенный срок;
  • договор аренды был прекращен досрочно;
  • срок договора субаренды к моменту расторжения договора аренды еще не истек.

Пример из практики: суд отказал субарендатору в иске о понуждении заключить договор аренды, поскольку преимущественное право на заключение договора аренды не возникает в случае, если договор субаренды был заключен на неопределенный срок

По одному из дел суд кассационной инстанции указал, что по смыслу статьи 618 Гражданского кодекса РФ право субарендатора на преимущественное заключение с ним самостоятельного договора аренды может быть реализовано только в том случае, если на момент расторжения основного договора аренды срок действия договора субаренды еще не истек, и только в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Поскольку истец использовал земельный участок на основании договора субаренды, продленного на неопределенный срок и прекратившего свое действие одновременно с основным договором аренды, а не на основании договора субаренды со сроком действия, окончившимся позднее, чем дата прекращения основного договора, то в этом случае у истца такого преимущественного права не возникло (постановление ФАС Центрального округа от 17 декабря 2009 г. № Ф10-5527/09 по делу № А62-2749/2008).

Нужно иметь в виду, что договор аренды с субарендатором будет заключен на условиях прекращенного договора аренды, в котором могли быть условия, которые в настоящий момент не отвечают интересам арендодателя. Ведь арендодатель в этом случае связан условиями предыдущего договора аренды и не вправе, например, увеличить размер арендной платы. Для минимизации риска заключения договоров с субарендаторами можно порекомендовать арендодателю давать согласие на заключение договоров субаренды на непродолжительные периоды времени (например, на полгода или 11 месяцев). По истечении этого срока арендатору придется вновь обращаться с запросом к арендодателю для заключения договора аренды с субарендатором. И в случае досрочного расторжения договора аренды субарендатор сможет лишь потребовать заключить с ним договор аренды на непродолжительный период, в течение которого действовал бы договор субаренды.

Также можно установить в договоре возможность арендодателя в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора аренды. В этом случае после заключения договора аренды с бывшим субарендатором арендодатель будет вправе отказаться от исполнения этого договора.

Читайте так же:  Как заявить о банкротстве

Кроме того, арендодателю не следует забывать о том, что выражение согласия на субаренду – это право, а не обязанность. Следовательно, реализация или отказ от реализации этого права всегда осуществляется по усмотрению самого арендодателя».

Действие договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды

Судьба договора субаренды в случае досрочного прекращения договора аренды определяется содержанием последнего. При отсутствии в нем каких-либо условий относительно действия договора субаренды досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

Однако указанная норма является диспозитивной и допускает возможность включения в договор аренды положений, отличных от предусмотренного в ней правила. Так, если арендодатель заинтересован в продолжении использования объекта аренды субарендатором, то в его интересах согласовать условие, по которому досрочное прекращение договора аренды не влечет за собой прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. В этом случае арендодатель по прекращенному договору аренды становится арендодателем по договору субаренды. Последний в данной ситуации фактически превращается в договор аренды. Заключать новый договор не потребуется.

Кроме того, арендодателю рекомендуется предусмотреть в договоре положение, обязывающее арендатора в случае досрочного прекращения договора аренды уведомить об этом субарендатора.

Пример формулировки условия:

«В случае досрочного прекращения договора аренды договор субаренды не прекращается, арендодатель по настоящему договору становится арендодателем по договору субаренды.

Арендатор обязан письменно уведомить об этом субарендатора в течение ____________ дней с момента прекращения договора аренды. В уведомлении должны быть указаны реквизиты арендодателя, необходимые для перечисления арендой платы, которая должна перечисляться арендодателю со дня расторжения договора аренды».

Аналогичное условие может быть согласовано и в договоре субаренды. В случае согласия арендодателя с таким условием (выраженным, например, путем проставления соответствующей оговорки на экземплярах договоров субаренды) при досрочном прекращении договора аренды субарендатор станет арендатором по договору. Заключать новый договор между арендодателем и субарендатором не потребуется. Арендодатель не вправе будет требовать от субарендатора возврата имущества (Постановление ФАС Поволжского округа от 30.08.2011 по делу N А12-17446/2010 (Определением ВАС РФ от 24.10.2011 N ВАС-13588/11 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора)).

Если условие о сохранении договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды не согласовано

В этом случае досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ).

Основания прекращения договора аренды не имеют значения: договор субаренды прекратится в любом случае.

Вместе с тем согласно п. 1 ст. 618 ГК РФ субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды находившегося в его пользовании имущества в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Таким образом, субарендатор может продолжить пользоваться арендованным имуществом, заключив договор аренды с арендодателем по досрочно прекращенному договору аренды.

Положения п. 1 ст. 618 ГК РФ ограничивают срок действия договора аренды, на заключение которого имеет право субарендатор, пределами оставшегося срока субаренды. Если последний не определен (в частности, при возобновлении договора на неопределенный срок на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ), субарендатор не обладает правом на заключение договора с арендодателем в порядке п. 1 ст. 618 ГК РФ.

Порядок реализации права субарендатора на заключение с ним договора аренды в соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ

Положениями Гражданского кодекса РФ об аренде не предусмотрен порядок реализации субарендатором установленного в соответствии с п. 1 ст. 618 ГК РФ права на заключение с ним договора аренды.

Судебная практика исходит из того, что указанная норма не предусматривает обязанности арендодателя извещать субарендатора о прекращении договора аренды, а также предлагать ему заключить договор аренды.

Это означает, что субарендатору в случае прекращения договора субаренды в связи с досрочным прекращением договора аренды для реализации предусмотренного в п. 1 ст. 618 ГК РФ права необходимо выразить намерение о заключении с арендодателем договора аренды. Например, он может направить арендодателю соответствующее письмо.

Стороны договора субаренды, руководствуясь принципом свободы договора (п. 4 ст. 421 ГК РФ), вправе согласовать действия, способствующие реализации субарендатором права на заключение с ним договора аренды. Так, в интересах субарендатора предусмотреть в договоре обязанность арендодателя (арендатора по договору аренды) в случае досрочного прекращения договора аренды незамедлительно уведомить об этом субарендатора.

Пример формулировки условия:

«В случае досрочного прекращения договора аренды арендатор обязан незамедлительно письменно уведомить об этом субарендатора».

Если арендодатель уклоняется от заключения договора аренды, субарендатор вправе обратиться в суд с иском о понуждении к заключению договора (Определение ВАС РФ от 18.01.2013 N ВАС-17908/12). Однако нужно учитывать, что такая возможность существует не всегда. Например, арендодателя нельзя понудить заключить договор в следующих случаях:

Читайте так же:  Класс водителя и страхования (кбм), что это и для чего, как проверить, что влияет на кбм

— имущество находится в залоге и залоговый кредитор отказывается передавать его в аренду (Определение ВАС РФ от 23.01.2014 N ВАС-19555/13);

— собственник принимает решение о сносе здания, в котором находятся арендованные помещения (Определение ВАС РФ от 07.12.2009 N 15395/09).

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 – Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 – Санкт-Петербург и Лен. обл.

Субаренда – это соглашение о передаче имущества или его части, находящееся в аренде, третьим лицам во временное пользование. Срок действия такой сделки не должен превышать период найма, заключенного с собственником.

Договорные отношения при поднайме регламентируются Гражданским Кодексом РФ. При этом участвуют три стороны:

Ключевым моментом совершения сделки является согласие, полученное от собственника, которое должно быть оформлено в письменном виде. При его отсутствии заключенный контракт не имеет юридической силы.

Изображение - Расторжение договора субаренды proxy?url=https%3A%2F%2Fyuridicheskijadres.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F11%2Fblobid1542123804160

Согласие собственника оформляется отдельным документом или прописывается в условиях договора аренды.

Вторичная передача в аренду недвижимого имущества, заключенная на период свыше 12 месяцев, подлежит обязательной регистрации в Росреестре. При этом права на объект вступают в законную силу только после прохождения данной процедуры.

Если аренда зарегистрирована в Росреестре, то субаренда тоже должна проходить регистрационный процесс, независимо от продолжительности.

Регистрационная запись о поднайме погашается в том же порядке, что и об аренде. Но, согласно статье 618 ГК РФ, дополнительным основанием для досрочного аннулирования является завершение периода арендных отношений.

Полезно: Регистрация и прекращение договорных отношений проводится в Росреестре по месту нахождения объекта недвижимости.

При заключении договора поднайма следует прописать основные моменты:

  • реквизиты всех участников;
  • период действия;
  • права и ответственность каждого контрагента.

Подпись ставят только две стороны – арендатор и субарендатор. Нотариальное заверение сделки не является обязательным.

Изображение - Расторжение договора субаренды proxy?url=https%3A%2F%2Fyuridicheskijadres.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F11%2Fblobid1542123840901

Субаренда автоматически прекращается по истечении срока действия. Но в некоторых случаях возможен досрочный отказ от исполнения:

  • ликвидация бизнеса;
  • приобретение собственного помещения;
  • отсутствие средств на выполнение обязательств;
  • иные причины.

Досрочное прекращение происходит одним из способов:

  • по мирной договоренности участников сделки;
  • через суд;
  • при нарушении условий.

Инициировать аннулирование может как арендодатель, так и субарендатор.

Наиболее легкий способ прекращения обязательств – заключение соглашения о расторжении договора субаренды. Для этого следует в устной, а лучше письменной, форме уведомить контрагента о намерении завершить договорные отношения с обязательным указанием причин.

Если оба участника не против прекращения обязательств, то составляется дополнительное соглашение, в котором указывается:

  • реквизиты документа, являющегося основанием предоставления имущества;
  • дата прекращения;
  • срок передачи объекта;
  • взаимные претензии.

При наличии материальных претензий требуется указать сумму, сроки и порядок погашения.

Если одна из сторон против аннулирования договоренностей или имеются взаимные материальные претензии, то следует подать исковое заявление в суд.

Причинами обращения в судебный орган служат:

  • существенное изменение обстоятельств;
  • нарушение одним из контрагентов существенных условий;
  • иные случаи.

Внимание: Обращаться в суд необходимо только после получения отказа от контрагента в письменном виде или отсутствии ответа в течение 30 дней. Если досудебный порядок не соблюден, то исковое заявление будет возвращено заявителю.

Если субарендатор или арендатор нарушили условия письменного уговора, то вторая сторона может разорвать контракт в одностороннем порядке. При этом требуется уведомить контрагента о том, что договоренность больше не имеет юридической силы.

Аннулирование договорных обязательств между арендатором и субарендатором заключается в свободной форме. При этом оно должно содержать обязательные реквизиты и ключевые моменты.

В соглашении необходимо детально описать объект имущества, на которое был заключен контракт. Недостаток деталей может послужить основанием для отказа в подписании.

Ниже представлен примерный образец расторжение договора субаренды.

Изображение - Расторжение договора субаренды proxy?url=https%3A%2F%2Fyuridicheskijadres.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F11%2Fblobid1542123910523

Проверять сохранность имущества следует до расторжения договоренностей. После подписания соглашения стороны не могут требовать исполнения обязательств.

При разрыве контракта необходимо учитывать нормы действующего законодательства. Спорные или конфликтные ситуации возможно разрешить только в судебном порядке, проведя процедуру досудебного урегулирования. Если договор проходил регистрацию в Росреестре, то после расторжения необходимо повторно подать документы для окончания регистрационных действий.

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 – Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 – Санкт-Петербург и Лен. обл.

Изображение - Расторжение договора субаренды 589595566
Автор статьи: Ксения Абраменко

Добрый день! Меня зовут Ксения. Я уже более 6 лет работаю юристом. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю нужную информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима  консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.5 проголосовавших: 15

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here