Законодательство об ипотеке

Сегодня вашему вниманию предлагаем статью на тему: законодательство об ипотеке. Мы постарались описать все простым языком, понятым для любого жителя нашей страны. Все вопросы можно задать в комментариях после статьи.

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” (с изменениями и дополнениями)

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ
“Об ипотеке (залоге недвижимости)”

9 ноября 2001 г., 11 февраля, 24 декабря 2002 г., 5 февраля, 29 июня, 2 ноября, 30 декабря 2004 г., 4, 18 декабря 2006 г., 26 июня, 4 декабря 2007 г., 13 мая, 22, 30 декабря 2008 г., 17 июля 2009 г., 17 июня 2010 г., 28 июня, 1 июля, 6 декабря 2011 г., 7 мая, 21 декабря 2013 г., 23 июня, 21 июля, 29, 31 декабря 2014 г., 6 апреля, 5 октября 2015 г., 23 июня, 3 июля 2016 г., 1, 26, 29 июля, 25 ноября, 5, 31 декабря 2017 г., 28 ноября 2018 г.

Принят Государственной Думой 24 июня 1997 года

Одобрен Советом Федерации 9 июля 1998 года

См. комментарии к настоящему Федеральному закону

О некоторых вопросах применения законодательства о залоге см. постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17 февраля 2011 г. N 10

Видео (кликните для воспроизведения).

Об обзоре практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке, См. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005 г. N 90

Президент Российской Федерации

Федеральный закон от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)”

Настоящий Федеральный закон введен в действие со дня официального опубликования

Текст Федерального закона опубликован в “Российской газете” от 22 июля 1998 г. N 137, в Собрании законодательства Российской Федерации от 20 июля 1998 г. N 29 ст. 3400

В настоящий документ внесены изменения следующими документами:

Федеральный закон от 28 ноября 2018 г. N 451-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня начала деятельности кассационных судов общей юрисдикции и апелляционных судов общей юрисдикции

См. будущую редакцию настоящего документа

Текст настоящего документа представлен в редакции, действующей на момент выхода установленной у Вас версии системы ГАРАНТ

Федеральный закон от 31 декабря 2017 г. N 486-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 февраля 2018 г.

Федеральный закон от 5 декабря 2017 г. N 378-ФЗ

Изменения вступают в силу с 24 июня 2018 г.

Федеральный закон от 25 ноября 2017 г. N 328-ФЗ

Изменения вступают в силу с 25 ноября 2017 г., за исключением изменений, внесенных пунктами 6 – 12, 14 – 16, 22, 23, подпунктом “б” пункта 25 статьи 1 названного Федерального закона, вступающих в силу с 1 июля 2018 г.

Федеральный закон от 29 июля 2017 г. N 217-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2019 г.

Федеральный закон от 26 июля 2017 г. N 212-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 июня 2018 г.

Федеральный закон от 1 июля 2017 г. N 141-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г.

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 315-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г.

Федеральный закон от 23 июня 2016 г. N 217-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении тридцати дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 5 октября 2015 г. N 286-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 6 апреля 2015 г. N 82-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 апреля 2015 г.

Федеральный закон от 29 декабря 2014 г. N 476-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 июля 2015 г.

Федеральный закон от 21 июля 2014 г. N 217-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 марта 2015 г.

Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 169-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении тридцати дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 21 декабря 2013 г. N 363-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 июля 2014 г.

Федеральный закон от 7 мая 2013 г. N 101-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 6 декабря 2011 г. N 405-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении девяноста дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 1 июля 2011 г. N 169-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 июля 2011 г.

Федеральный закон от 28 июня 2011 г. N 168-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 17 июня 2010 г. N 119-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 17 июля 2009 г. N 166-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. N 306-ФЗ

Читайте так же:  После развода через какое время можно подать заявление в загс

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона и применяются к правоотношениям, возникшим с момента завершения процедуры, применяемой в деле о банкротстве и введенной до дня вступления в силу названного Федерального закона

Федеральный закон от 22 декабря 2008 г. N 264-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении одного месяца со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 4 декабря 2007 г. N 324-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2008 г.

Федеральный закон от 26 июня 2007 г. N 118-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2007 г.

Федеральный закон от 4 декабря 2006 г. N 201-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 216-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Видео (кликните для воспроизведения).

Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении трех месяцев после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 2 ноября 2004 г. N 127-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2005 г., но не ранее чем по истечении одного месяца со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 29 июня 2004 г. N 58-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 5 февраля 2004 г. N 1-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 24 декабря 2002 г. N 179-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении трех месяцев со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 11 февраля 2002 г. N 18-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 9 ноября 2001 г. N 143-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” 2019

Закон об ипотеке в последней действующей редакции от 1 января 2019 года.

Новые не вступившие в силу редакции закона отсутствуют.

Вы можете сравнить редакции данного закона, выбрав даты вступления редакций в силу и нажать на кнопку “Сравнить”. Все последние изменения и дополнения откроются перед Вами как на ладони.

Договор-Юрист.Ру постоянно следит за актуализацией кодексов и законов.

Так, например, Закон об ипотеке не имеет на данный момент никаких новых запланированных редакций.

Шансов найти более свежую действующую редакцию – нет.

Федеральный закон «Об ипотеке» регулирует вопросы ипотечного кредитования, договора займа или другого обязательства, основанного на купле-продаже, аренде и подряде. Федеральный закон определяет основные предметы ипотеки: земельные участки, жилые дома, квартиры, дачи, гаражи, садовые дома, морские и воздушные суда. Запрещена ипотека государственной и муниципальной собственности, земель сельскохозяйственных организаций, фермерских хозяйств, домов и квартир, которые находятся в государственной собственности.

Федеральный закон «Об ипотеке» устанавливает порядок оформления договора по ипотеке и детали его государственной регистрации, а также порядок погашения ипотеки в зависимости от вида договора. Федеральный закон «Об ипотеке» регулирует порядок взыскания имущества, заложенного по ипотеке, предусматривает возможность как судебного урегулирования обращения взыскания на имущество, так и внесудебного.

Федеральный закон «Об ипотеке» устанавливает порядок выселения жильцов или членов семьи залогодателя, совместно с ним проживающих, из заложенного дома в случае обращения залогодержателя на взыскание.

Изображение - Законодательство об ипотеке proxy?url=https%3A%2F%2Fpravovedus.ru%2Fstorage%2Fposts%2FeuzdaqDJGczbPO6luCCxgZoApsnw3ElzsI6XX4Ks

Федеральный закон № 102 об ипотеке представляет собой основополагающий документ в данной сфере. Помимо него, области правоотношений в вопросах ипотеки регламентируют:

  • Жилищный кодекс РФ;
  • ФЗ № 218 «О государственной регистрации недвижимости»;
  • ФЗ № 218 «О кредитных историях»;
  • а также, другие законодательные акты Правительства и органов самоуправления каждого отдельного региона.

Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» № 102 от 16.07.1998 г., как и любой другой законодательный акт, имеет свои особенности, в том числе, устанавливает права и обязанности для участников правоотношений в данной сфере, а также дает четкое определение понятию «ипотеки». В соответствии с законодательным актом, ипотека – есть одна из форм залога, когда закладываемое имущество остается в собственности должника, но при этом кредитор имеет право приобрести на него право и получить удовлетворение за счет его реализации, если должником не выполняются возложенные на него обязательства.

Важно! Понятие «ипотеки» следует отличать от понятия «ипотечное кредитование», поскольку в последнем случае кредит выдается банком непосредственно под залог имущества, который является гарантом возврата кредита. То есть, ипотечный кредит является одной составляющей основной ипотечной системы.

Основные положения закона об ипотеке статьями 1-8 устанавливают основания возникновения ипотеки, обязательства и требования ее обеспечения, перечень имущества, которое может является предметом ипотеки и право его отдачи по соответствующему договору. Так, согласно нормам статьи 5 закона, предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ, в том числе:

  • земельный участок (исключения перечислены в ст. 63 закона об ипотеке);
  • дачи, садовые участки и дома, гаражи;
  • воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;
  • жилые помещения;
  • предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
  • машино-места.

Эта же статья устанавливает, что предметом ипотеки не может быть часть имущества, которое не подлежит разделу в натуре без изменения его назначения.

Согласно статьи 8 закона, договор об ипотеке заключается по правилам гражданского законодательства. Содержание договора зафиксированы в пунктах статьи 9 закона. Так, в документе обязательно должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, срок и размер исполнения обязательства, которое подлежит обеспечению по ипотеки. Предмет определяется указанием его полного наименования (то есть дом, квартира, земельный участок, здание и т.д.), места нахождения и описания, которого будет достаточно для его идентификации. Оценка имущества происходит в соответствии с российским законодательством по соглашению сторон договора, с обязательным соблюдением требований статьи 67 закона, если речь идет о земельном участке. В договоре об ипотеке обязательно должно быть названо обязательство с указанием точной суммы и основанием его возникновения, а также сроком его исполнения. Если сумма обеспечения подлежит определению в перспективе, в договоре делается отметка о порядке и иных условиях ее определения.

Читайте так же:  Справка из загса о расторжении брака

Важно! В договоре об ипотеке, при исполнении обязательств по частям, обязательно прописываются сроки и периодичность осуществления платежей, и их размеры.

Глава 4 закона об ипотеке устанавливает основания и порядок осуществления государственной регистрации ипотечных сделок. Статья 19 закона фиксирует, что ипотека подлежит обязательной регистрации в ЕГРП в порядке, установленном законом о государственной регистрации недвижимости. Порядок регистрации ипотеки устанавливает статья 53 Закона о государственной регистрации недвижимости, из которой следует:

  1. регистрация возникает в силу договора об ипотеке и осуществляется на основании заявления залогодержателя и залогодателя, составленного совместно;
  2. регистрация ипотеки, возникающей на основании закона, осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности залогодателя на соответствующий объект недвижимости;
  3. регистрация ипотеки происходит путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре недвижимости;
  4. датой регистрации является день совершения регистрационной записи.

Закон “Об ипотеке” – действующая редакция 2019 года федерального закона

Обзор федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Изображение - Законодательство об ипотеке proxy?url=https%3A%2F%2Fbaikalinvestbank-24.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2F53ad15da9d0b114633288407964f6d1c

Вопреки распространенному заблуждению, ипотекой является не кредит на покупку недвижимого имущества любой формы, а залог собственности, перемещать которую без повреждения или разрушения невозможно, для получения платежных средств или в качестве гарантии исполнения обязательств по сделкам.

Учитывая традиционно высокую стоимость недвижимого имущества, чистота и законность сделок с ним чрезвычайно важна, так как недоработки на стадии правового регулирования отношений чреваты большим ущербом для законного владельца. В РФ регулирование залога недвижимости осуществляет Закон «Об ипотеке», действующая редакция 2019 года которого вступила в силу 05.10.2015 г, претерпев при этом шестнадцатую корректировку.

Ипотека, как вид гражданских отношений, предоставляет залогодержателю первоочередное, по отношению к другим кредиторам, право удовлетворить свои финансовые требования в размере понесенных расходов, за вычетом средств, положенных для уплаты в бюджет. В качестве субъекта, предоставляющего объект залога может выступать сам заемщик или стороннее лицо, при этом владение собственностью и пользование ей остается у залогодателя.

Любые объекты, относящиеся к недвижимом имуществу, подлежат ипотеке только в той мере, в какой их обращение допускается законодательством. При этом назначением залога может быть:

  • получение кредита или займа;
  • договорные обязательства;
  • гарантия компенсации вреда.

Изображение - Законодательство об ипотеке proxy?url=https%3A%2F%2Fbaikalinvestbank-24.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2F8332d5faa136ebbaf5fd0581574bee3c

Если текст договора об ипотеке не устанавливает фиксированной выплаты для залогодержателя или доли от стоимости объекта залога, то, по умолчанию, удовлетворению подлежат следующие требования:
  1. Возврат основной суммы долга, оставшейся на момент наступления условий обращения взыскания залога.
  2. Компенсация процентов за пользование кредитом или займом, предусмотренных договором возмездного предоставления денег в долг.
  3. Уплата штрафных сумм или пени, размер которых оговорен формализованным отношением сторон.
  4. Все издержки залогодержателя, связанные с судебным производством и взаимодействием с государственными службами.
  5. Покрытие накладных расходов на организацию продажи залога.

При организации процедуры обращения взыскания заложенного имущества залогодержатель может столкнуться с ситуацией, когда потребуются дополнительные расходы, чтобы продажа залога стала возможной, в частности на:

  • содержание или охрану от посягательств;
  • погашение задолженностей по налоговым платежам и сборам;
  • оплату текущих и просроченных счетов на коммунальные услуги.

Все подобные траты, носящие дополнительные характер и обоснованные необязательностью залогодателя, подлежат компенсации из стоимости залога при его реализации.

Изображение - Законодательство об ипотеке proxy?url=https%3A%2F%2Fbaikalinvestbank-24.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2F35adff1eef6ba89c4e917b09aee47acc

Актуальным вопросом для потенциальных заемщиков является, что именно можно использовать в качестве обеспечения кредита или займа. Федеральный Закон «Об ипотеке» в ст.5 регламентирует следующие подходящие для этого объекты:
  1. Участки земли, кроме находящихся в муниципальном или федеральном владении, а также не соответствующие размерам, установленным для земель различного целевого назначения. Ограничение на государственную землю могут быть сняты, если она предназначена под застройку и администрация или федеральный орган готовы дать свое разрешение на залог.
  2. Любая недвижимость, в том числе производственного назначения используемая для реализации предпринимательства.
  3. Дома и квартиры, предназначенные для жилья, а также их изолированные части в виде одной или нескольких комнат.
  4. Дачные участки, садовые строения, гаражные постройки и иные объекты строительства потребительского значения.
  5. Крупногабаритные транспортные средства для перемещения по воздуху, рекам и морям, а также в космическом пространстве.
  6. Недвижимость незавершенная строительством, при условии наличия долгосрочного права пользования земельным участком у залогодателя или согласии арендодателя, если площадь под застройку арендована.
  7. Права аренды недвижимого имущества, при наличии согласия арендодателя.
  8. Права долевого участия в строительстве недвижимости.

Изображение - Законодательство об ипотеке proxy?url=https%3A%2F%2Fbaikalinvestbank-24.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2Fe46128a85ebbe588b4f4e7202c663a98

Чтобы иметь возможность передавать имущество в залог, субъект гражданских отношений должен иметь зарегистрированное право собственности или хозяйственного ведения. Не допускается ипотека по следующим объектам:
  • изъятым из оборота землям, предназначенным для использования в государственных целях, для возведения зданий, прокладки коммуникаций или в качестве заповедной территории;
  • не подлежащим обращению взысканий по закону;
  • предназначенным для обязательной приватизации;
  • не подлежащих передаче в частную собственность, например, объектов культурного наследия.

Если отчуждение требует согласия другого лица, например, супруги или супруга, то и залог по ипотеке нуждается в соблюдении такой же формальности. Все неотделимые улучшения объекта подлежат залогу наравне с ним.

При долевой собственности, соответствующая часть может быть заложена без согласия других дольщиков, которые при её отчуждении будут иметь приоритет покупки. Совместная собственность требует письменного согласия всех законных правообладателей на использование объекта в качестве залога.

Читайте так же:  Без вести пропавший срок

Являясь разновидностью гражданских взаимоотношений ипотека должна соответствовать требованиям к договорам, предъявляемым ГК РФ и №102-ФЗ «Об ипотеке».

Изображение - Законодательство об ипотеке proxy?url=https%3A%2F%2Fbaikalinvestbank-24.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2Fc92f94c68526e8cfe8f7a9b05238c453

Отношения, скреплённые договором об ипотеке, должны быть предметными и включать однозначное определение объекта залога для чего указываются:
  • подробное наименование;
  • местонахождение;
  • право, являющееся основанием собственности;
  • регистрирующий орган, зафиксировавший право собственности;
  • стоимость в денежном эквиваленте, на основании оценки по соглашению сторон.

Если закладывается право аренды, то реквизиты арендуемого объекта указываются, как при непосредственном залоге объекта.

Чтобы обозначить границы обязательств залогодателя, требуется подробное указание условий возврата залога, в том числе:

  1. Обстоятельства возникновения, а если основанием является договор, то его реквизиты (номер, дата и место заключения).
  2. Денежную сумму, а при поэтапном возврате – периодичность и размеры платежей, либо условия, позволяющие их определение по косвенным параметрам.
  3. Крайний срок.

При оформлении закладной, это обстоятельство акцентируется, если только не является регистрационным действием «по умолчанию».

Изображение - Законодательство об ипотеке proxy?url=https%3A%2F%2Fbaikalinvestbank-24.ru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2019%2F03%2F8dcfa32daf6bc0dbc53702f3bb85bca2

Договор об ипотеке оформляется в единственном экземпляре документа в машинописной форме, подписывается сторонами сделки и регистрируется в Росреестре. Если необходимые данные, перечисленные выше, хотя бы частично отсутствуют, то договор не подлежит регистрации, которая является обязательной, так как в противном случае сделка признается ничтожной. Дата заключения взаимоотношений залога отсчитывается не с момента подписания договора сторонами, а с момента его регистрации.

Если условия ипотеки включаются в договор кредита или займа, то на него распространяются аналогичные требования к регистрации.

1.2. Законодательство, регулирующее ипотечное кредитование граждан (правовая основа ипотечного кредитования)

1.2. Законодательство, регулирующее ипотечное кредитование граждан (правовая основа ипотечного кредитования)

Ипотека жилых помещений регулируется нормами гражданского и жилищного права.

Нормы ГК РФ, подлежащие применению в случае возникновения правоотношений по ипотеке, применяются следующим образом:

1) то, что касается самого кредита, регулируется нормами § 2 гл. 42 «Кредит», где дано определение кредитного договора и приведены общие положения о его форме;

2) так как ипотека представляет собой, по сути, кредитный договор в обеспечение которого заемщик предоставляет объект недвижимости, то в отношении залога подлежат применению нормы § 3 гл. 23 об обеспечении исполнения обязательств. Так, согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение перед другими кредиторами лица, котором принадлежит это имущество. Это и другие нормы о залоге соответствуют Закону об ипотеке.

С учетом сказанного, конечно, основным правовым документом, который регулирует основания возникновения, порядок оформления и юридические последствия возникновения самой ипотеки является непосредственно Закон об ипотеке. Так, в соответствии с п.3 ст.1 этого Закона общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным ГК РФ или непосредственно законом не установлено иных правил. Данный закон, подписанный Президентом РФ в 1998 г., специалисты признают первым специальным законом, регулирующим систему отношений, возникающих в связи с залогом недвижимости. В нем конкретизированы условия предоставления кредита для приобретения недвижимости с дальнейшим залогом прав на нее. Рассмотрены также вся цепочка правоотношений сторон в случае нарушения исполнения обязательств со стороны заемщика, а также порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Эти вопросы регулируются и нормами Гражданского процессуального кодекса РФ от 14 ноября 2002 г. № 138-ФЗ.

Статьей 446 ГПК РФ к имуществу, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам, отнесено жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Кроме того, все указанные нормативные акты регулярно претерпевают те или иные изменения. Сравнение действующего варианта с первоначальной редакцией приведено в таблице.

Раздел “Законодательство по ипотеке” содержит прежде всего основной подраздел “Ипотечное законодательство”, а также смежные законодательные подразделы:

  1. Законодательство по оценочной деятельности;
  2. Жилищное законодательство;

Законы по ипотеке представлены основным законом об ипотечном кредитовании №102-ФЗ и Федеральным законом “Об ипотечных ценных бумагах”, законами по вопросам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и законами по альтернативным ипотеке вариантам решения жилищных проблем.

Подраздел “Законодательство по оценочной деятельности” важен, поскольку согласно действующему законодательству по ипотеке оценка ипотеки – обязательное условие при оформлении ипотеки. Кредитные организации в этом вопросе сотрудничают с оценочными кампаниями (“оценщиками”), деятельность которых законодательно регламентируется Федеральным законом № 135-ФЗ.

Подраздел “Жилищное законодательство” не менее важен, поскольку здесь представлены законы, регламентирующие участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, а также процедуру регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Все это также полезно знать при оформлении ипотечного договора.

Эта монография – первое обобщающее исследование по истории отечественных ипотечных банков, которые являлись важной частью кредитной системы как дореформенной, так и пореформенной России. В ней показана специфика дореформенной ипотеки, когда государство было монополистом в сфере банковского кредита. Большое внимание уделено пореформенным государственным, частным и кооперативным ипотечным банкам. Рассмотрен широкий круг вопросов, характеризующих деятельность.

Монография посвящена исследованию проблемы ипотеки в догоняющих экономиках на основе теории трансплантации (импорта) институтов из одной экономической среды в другую. Изучаются эволюции институтов жилищного кредитования за два века и недавний опыт создания.

Правовые основы ипотеки и залога: обзор Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕПравовые основы ипотеки устанавливает Федеральный закон 102 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Это основной документ, закрепляющий права сторон сделки и описывающий ее процедуру. Рассмотрим ключевые аспекты законодательного акта, нововведения и пункты, на которые заемщикам следует обратить особое внимание.

Читайте так же:  Заявление об установлении факта нахождения на иждивении

Изображение - Законодательство об ипотеке proxy?url=https%3A%2F%2Fcreditkin.guru%2Fwp-content%2Fuploads%2F2018%2F05%2F010

Что регулирует закон об ипотеке (залоге недвижимости) в редакции на 2018 год

Федеральный закон № 102 определяет основания возникновения ипотеки, регулирует права заинтересованных сторон и описывает процедуру регистрации залога и оформления соглашения об ипотеке. В соответствии с п.1 ст.1, сторонами договора об ипотеке являются залогодержатель (кредитор) и залогодатель (заемщик), который в качестве обеспечения обязательств передает кредитору недвижимое имущество.

Этот правовой акт является одним из главных документов для ипотечных заемщиков, так как именно на его основе банки определяют условия договора.

Закон был принят в 1998 году, но за прошедшие годы претерпел множество изменений. В 2018 году были внесены очередные корректировки. Что нового в документе:

  1. Стороны сделки могут оформлять закладную в электронном виде на портале Госуслуг или сайте Росреестра. Такие поправки позволят упростить процедуру оформления бумаг, снизить материальные затраты заемщика и обеспечить сохранность документа.
  2. Изменились требования к содержанию закладной. Помимо основной информации, касающейся данных сторон, суммы обязательств и сроков, в документе должны быть указаны расширенные сведения о должнике (СНИЛС и ИНН) и о недвижимости (кадастровый номер, характеристика объекта, рыночная стоимость).
  3. Изменения коснулись содержания договора между кредитором и заемщиком. С 1.07.2018 года перечень основных условий определяется ФЗ №353 «О потребительском займе». Перечень обязательных пунктов договора значительно расширился, что снижает риск возникновения споров сторон.
  4. Сумма возмещения задолженности и размер неустойки с 2018 года будет зависеть от процентной ставки Центрального банка.
  5. Последняя поправка коснулась условий взыскания. В соответствии со ст. 61 закона в новой редакции, долг заемщика будет считаться закрытым, если цены на недвижимость упали настолько, что банку не удалось продать залог на публичных торгах.

ФЗ №102 состоит из 14 глав, каждая из которых рассматривает ключевые аспекты ипотеки:

Законопроект совершенствуется каждый год. Нововведения призваны, в первую очередь, защитить права сторон и упростить процедуру оформления сделки.

Основные плюсы закона:

  • учитываются интересы всех собственников недвижимости, которая передается в залог;
  • при ипотеке в силу закона составляется один договор, что позволяет избежать бумажной волокиты;
  • возможность передавать в залог одно и то же имущества сразу нескольким кредиторам.

Несмотря на постоянные корректировки, закон по-прежнему имеет массу слабых сторон. Например, в нем не указаны случаи, когда обременение с имущества можно снять в случае расторжения договора купли-продажи. Основания, на которых заканчивается действие залога, перечислены в ст. 352 ГК РФ, и в нем тоже нет ни слова о прекращении обременения в случае расторжения договора купли-продажи. Если заемщик купил квартиру на кредитные деньги, но потом расторгнул договор с продавцом, то запись об ипотеке в Росреестре останется действительной вплоть до погашения займа покупателем.

Еще один существенный минус – право кредитора на переуступку прав требования долга. Банк может продать долг заемщика третьим лицам, не имеющим лицензию на осуществления ипотечного кредитования. Получается, что залогодержателем может стать любая сторонняя организация.

Также можно отметить, что документ в целом больше направлен на защиту интересов банка, его возможность взыскать долг и реализовать залог.

Тем, кто собирается оформлять ипотеку, желательно знать ключевые аспекты закона:

Таким образом, ипотечный закон является фундаментальным документом, на основе которого строятся взаимоотношения между банком и заемщиком.

Закон об ипотеке: простыми словами основные положения

Закон об ипотеке (залоге имущества) устанавливает, что стороны, вступающие в правоотношения, заключают соответствующий договор. По его условиям один участник, кредитор по обязательству, обладает правом на удовлетворение своих денежных требований. Взыскание осуществляется из стоимости объекта, который является предметом залога. Имущество, относительно которого подписывается такой договор, остается у должника в пользовании и владении. Рассмотрим далее подробнее закон об ипотеке (залоге недвижимости).

Изображение - Законодательство об ипотеке proxy?url=https%3A%2F%2Fbusinessman.ru%2Fstatic%2Fimg%2Fa%2F20380%2F227666%2F20390

К правоотношениям по ипотеке, возникающим в соответствии с указанным выше договором, применяются правила о залоге. Общие предписания присутствуют в ГК. Залог предприятий, земельных участков, квартир, сооружений и прочих недвижимых объектов возникает постольку, поскольку оборот этого имущества допускается в соответствии с ФЗ.

Ипотека может устанавливаться для обеспечения исполнения условий кредитного договора, соглашения о займе. Обязательство может исходить из купли-продажи, подряда, аренды, причинения вреда, если другое не установлено в нормативных актах. Закон об ипотеке (залоге) предписывает вести бухгалтерский учет кредитору и должнику, если они выступают как юрлица.

Федеральный закон об ипотеке устанавливает, что предмет договора обеспечивает выплату основного долга полностью или в части, определенной в соглашении. При заключении сделки могут предусматриваться процентные начисления. В этом случае ипотека, которая устанавливается во исполнение обязательств, обеспечивает и их выплату. Если в договоре не указано другое, Федеральный закон об ипотеке предусматривает также установление платежей, выступающих:

  1. Как возмещение ущерба или в качестве пени (неустойки, штрафа) при неисполнении, просрочке исполнения либо другом нарушении условий договора.
  2. В виде процентов, устанавливающихся за неправомерное использование чужих денежных средств.
  3. Как возмещение судебных расходов и прочих издержек, связанных с обращением на заложенное имущество взыскания.
  4. В качестве компенсации затрат на реализацию объекта.

Изображение - Законодательство об ипотеке proxy?url=https%3A%2F%2Fbusinessman.ru%2Fstatic%2Fimg%2Fa%2F20380%2F227666%2F20391

Закон об ипотеке допускает установление твердой суммы требований. Она не должна превышать обязательств должника. В противном случае требования не будут считаться обеспеченными ипотекой. Исключения составляют ситуации, предусмотренные в пунктах 3 и 4 (приведенных выше), а также установленные в ст. 4 ФЗ № 102.

Закон об ипотеке: обеспечение дополнительных затрат

Если кредитор по условиям договора либо ввиду необходимости сохранить целостность имущества вынужден покрывать расходы на его содержание либо охрану, ему полагается возмещение этих издержек. Компенсация затрат предусматривается и в том случае, если указанный субъект погашает заложенности, касающиеся налогов и сборов по данному объекту, коммунальным платежам. Возмещение осуществляется за счет заложенной недвижимости.

Читайте так же:  Перерегистрация ооо на другого человека

Федеральный закон об ипотеке (залоге) устанавливает категории объектов, которые могут выступать в качестве предмета договора. При определении имущества нормативный акт отсылает к п. 1 ст. 130 ГК. В соответствии с нормой, по ипотечному договору может закладываться имущество, право на которое зарегистрировано в порядке, предусмотренном для процедуры госрегистрации. Кроме этого, в качестве предмета соглашения могут выступать:

  1. Земельные наделы, кроме указанных в ст. 63 комментируемого закона.
  2. Здания, сооружения, предприятия и иные объекты капстроительства, эксплуатируемые в ходе предпринимательской деятельности.
  3. Квартиры, жилые дома, их части, включающие в себя одну либо несколько изолированных комнат.
  4. Садовые дома, дачи, гаражи и прочие постройки потребительского назначения.
  5. Морские/воздушные суда, космические объекты, корабли внутреннего плавания.

Изображение - Законодательство об ипотеке proxy?url=https%3A%2F%2Fbusinessman.ru%2Fstatic%2Fimg%2Fa%2F20380%2F227666%2F20392

Сооружения, в том числе жилые дома, непосредственно связанные с земельным наделом, могут являться предметом ипотечного договора при соблюдении правил, предусмотренных в ст. 69 комментируемого закона. Отсутствие госрегистрации прав на участки, госсобственность на которые не разграничена, не выступает в качестве препятствия для возникновения рассматриваемых правоотношений.

Действующий закон об ипотеке устанавливает, что вещь, выступающая в качестве предмета договора, и ее принадлежности – это единое целое. Это предусмотрено в ст. 135 ГК. Это означает, что принадлежности закладываются вместе с основным объектом сделки. Иное может предусматриваться в договоре. В качестве самостоятельного предмета сделки не может выступать вещь, натуральный раздел которой невозможен без изменения ее назначения. Закон об ипотеке предписывает применение указанных правил к договору аренды, долевого участия в строительстве.

Изображение - Законодательство об ипотеке proxy?url=https%3A%2F%2Fbusinessman.ru%2Fstatic%2Fimg%2Fa%2F20380%2F227666%2F20393

Закон об ипотеке предъявляет требование к кредитору. Оно состоит в том, что имущество, которое станет предметом договора, должно принадлежать ему на праве собственности или хозяйственного ведения. Не допускается обеспечение требований имуществом, изъятым из оборота, на которое не может обращаться взыскание, а также для которого предусмотрена или запрещена приватизация. Закон об ипотеке недвижимости разрешает в качестве предмета договора использовать право аренды. При этом для заключения соглашения необходимо согласие арендодателя. Такое допущение возможно, если нормативными актами либо самим договором предоставления имущества не предусматривается другое. В установленных в п. 3 ст. 335 ГК случаях требуется также согласие законного владельца объекта либо лица, использующего его по праву хозяйственного ведения.

Ипотека на такое имущество может быть установлена при наличии согласия всех законных владельцев. Оно должно быть предоставлено в письменном виде. При долевой собственности участник вправе заложить свое имущество без согласия других совладельцев. При обращении взыскания при продаже этой части объекта должны применяться правила, установленные в ст. 250 и ст. 255 ГК о преимущественном праве приобретения.

Изображение - Законодательство об ипотеке proxy?url=https%3A%2F%2Fbusinessman.ru%2Fstatic%2Fimg%2Fa%2F20380%2F227666%2F20394

Он заключается в соответствии с общими правилами ГК. В договоре должны присутствовать сведения о предмете ипотеки, его оценке, сроке исполнения и размере обязательств. Стороны вправе предусмотреть условия о возможном обращении на имущество взыскания во внесудебном порядке либо порядок и способы его реализации при разрешении спора в суде. Они могут оформляться в виде отдельного соглашения. К нему применяются предписания о форме и госрегистрации, сформулированные в законе о договоре об ипотеке.

В договоре должно указываться наименование объекта, а также место его расположения. В документе приводится описание, достаточное для идентификации предмета. В договоре также должно быть указано право, в соответствии с которым объект принадлежит кредитору, а еще название органа, уполномоченного осуществлять госрегистрацию имущества, поставившего его на учет. Если в качестве предмета выступает аренда, то должен указываться ее срок. Изображение - Законодательство об ипотеке proxy?url=https%3A%2F%2Fbusinessman.ru%2Fstatic%2Fimg%2Fa%2F20380%2F227666%2F20395

Она определяется на основании законодательных актов по соглашению кредитора и должника. В том случае, если предметом договора является земля, то должны соблюдаться требования ст. 67 рассматриваемого ФЗ. Оценка объекта приводится в договоре в денежном выражении. При ипотеке муниципального/государственного имущества указанная процедура проводится в соответствии с требованиями, которые установлены в ФЗ. Если предмет договора – объект незавершенного строительства, принадлежащий государству или МО, оценка осуществляется по рыночной стоимости. Данный абзац включен в закон от 13 ноября 2001 г. (ФЗ № 143).

Обязательство, которое обеспечивается ипотекой, называется в договоре с указанием суммы, основания, в соответствии с которым оно возникло, а также срока, установленного для его исполнения. Если оно исходит из какого-либо соглашения, должны быть поименованы его стороны, место и дата подписания. Если договор предусматривает, что сумма обязательства будет устанавливаться впоследствии, необходимо указание порядка и прочих существенных условий ее определения. Исполнение требований может осуществляться частично. В этом случае договор должен содержать периодичность осуществления соответствующих платежей, а также их размеры. Если не установлены конкретные величины сумм, подлежащих к уплате, должны предусматриваться условия, в соответствии с которыми они могут быть определены.

Изображение - Законодательство об ипотеке proxy?url=https%3A%2F%2Fbusinessman.ru%2Fstatic%2Fimg%2Fa%2F20380%2F227666%2F20396

В том случае, если права залогодержателя (кредитора) удостоверяются по закладной (согласно ст. 113 рассматриваемого закона), то указания на это должны присутствовать в ипотечном договоре. В нормативном документе, однако, предусмотрены исключения. Они представлены случаями выдачи закладного документа при ипотеке по закону. Данный пункт был дополнен ФЗ № 18 с 14 февраля 2002 г.

Изображение - Законодательство об ипотеке 589595566
Автор статьи: Ксения Абраменко

Добрый день! Меня зовут Ксения. Я уже более 6 лет работаю юристом. Считая себя профессионалом, хочу научить всех посетителей сайта решать разнообразные вопросы. Все материалы для сайта собраны и тщательно переработаны для того чтобы донести как можно доступнее всю нужную информацию. Однако чтобы применить все, описанное на сайте всегда необходима  консультация с профессионалами.

Обо мнеОбратная связь
Оцените статью:
Оценка 4.5 проголосовавших: 15

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here